OLG Düsseldorf Beschluss vom 06.05.1996 - 3 Wx 79/96

Verfahrensgang

AG Neuss (Aktenzeichen 27 II 8/95 WEG)

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 19 T 171/95)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten der dritten Instanz und die der Beteiligten zu 1 in diesem Rechtszug notwendig entstandenen Auslagen trägt der Beteiligte zu 2.

Wert: 6.606,45 DM.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1 ist seit dem 1. Januar 1991 Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage L. 4.–5. in D.. Der Beteiligte zu 2 ist Eigentümer der Wohnung Nr. 1. in dieser Wohnungseigentumsanlage; er hat die Wohnung vom Voreigentümer F. erworben. F. war ausweislich der Einzelabrechnung per 31. Dezember 1985 (Blatt 55 a GA) mit Wohngeldzahlungen für die Jahre 1984 und 1985 in Höhe von 4.633,13 DM in Rückstand; ferner entfielen auf seine Eigentumszeit nach der Einzelabrechnung vom 8. Oktober 1987 (Blatt 6, 7 GA) für den Zeitraum 1. Januar 1986 bis 14. Mai 1986 Betriebskostenforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe von 1.973,32 DM. Die frühere Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft hatte den Gesamtrückstand in Höhe von 6.606,45 DM gegen den Voreigentümer F. vor dem Amtsgericht Neuss geltend gemacht, jedoch ohne Erfolg, da die jeweiligen Einzelabrechnungen nicht in Wohnungseigentümerversammlungen genehmigt worden waren.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 26. Mai 1994 – zu diesem Zeitpunkt war der Beteiligte zu 2 bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen – beschlossen die Eigentümer nach Erörterung der „Prozeßangelegenheit …” mehrheitlich die Genehmigung der Einzelabrechnungen für die Jahre 1984 bis 1987. Der Beteiligte zu 2 stimmte dagegen.

Die Beteiligte zu 1 forderte den Beteiligten zu 2 mit Schreiben vom 27. Oktober 1994 ergebnislos zur Zahlung der Rückstände von 6.606,45 DM auf.

Auf Antrag der Beteiligten zu 1 hat das Amtsgericht den Beteiligten zu 2 zur Zahlung des vorgenannten Betrages verpflichtet.

Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2 zurückgewiesen. Zur Begründung ist ausgeführt, die Zahlungsverpflichtung ergebe sich aus § 16 Abs. 2 WEG. Nach dieser Vorschrift sei maßgeblich für die Kostentragungsverpflichtung die Eigentümerstellung in dem Zeitpunkt, in dem die Wohngeldforderungen fällig wurden. Die Fälligkeit der Wohngeldrückstände sei erst mit dem Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vom 26. Mai 1994 eingetreten, mit dem die entsprechenden Jahres-Einzelabrechnungen genehmigt wurden (§ 28 Abs. 5 WEG). Da der Beteiligte zu 2 zu diesem Zeitpunkt Eigentümer gewesen sei, hafte er auf Ausgleich der Nachforderungen für die früheren Jahre.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 2.

II.

Das Rechtsmittel ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Gesetzesverletzung (§ 27 FGG).

Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht die Zahlungsverpflichtung des Beteiligten zu 2 bejaht. Diese ergibt sich eindeutig aus der Teilungserklärung. Dort ist unter § 4 Nr. 5 der Gemeinschaftsordnung bestimmt:

„Jeder Erwerber von Wohnungseigentum, mehrere Erwerber als Gesamtschuldner, haftet der Gemeinschaft auf Bezahlung etwa noch gegenüber dem Veräußerer offener Ansprüche der Gemeinschaft, insbesondere Hausgeldrückstände, unabhängig von dem zwischen Erwerber und Veräußerer vereinbarten Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten und unbeschadet seines Rechts, vom Veräußerer Ersatz zu verlangen.”

Die Regelung betrifft die Wohngeldrückstände der Jahre 1984 und 1985 ebenso wie die noch offenen Betriebskosten aus der Einzelabrechnung vom 8. Oktober 1987, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob die Rückstände beim Voreigentümer „uneinbringlich” sind oder nicht.

Im übrigen geht die Auffassung des Beschwerdeführers fehl die Forderungen gegen den früheren Eigentümer seien deshalb nicht uneinbringlich, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft es versäumt habe, die schon vor dem Eigentumsübergang vorliegenden Einzelabrechnungen für 1984 und 1985 rechtzeitig zu genehmigen. Der Umstand könnte – allenfalls – unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§§ 162 Abs. 2, 242 BGB) relevant sein. Insoweit hat das Landgericht mit Recht eine Treuwidrigkeit verneint. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers entspricht diese Beurteilung auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der es in dem zitierten Fall (NJW 1988, 1910), in dem gleichfalls die vom Verwalter vorgelegten Abrechnungen früherer Jahre erst nach dem Eigentümerwechsel von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen worden waren, für „nicht unbillig” erachtet hat, daß der neue Erwerber auch die zur Zeit des früheren Eigentümers entstandenen Kosten mit trägt, zumal es ihm bei rechtsgeschäftlichen Erwerb unbenommen sei, in Verhältnis zum Veräußerer eine günstigere Regelung zu vereinbaren.

Der Beschwerdeführer haftet unabhängig von der Regelung in der Teilungserklärung auch aus dem Beschluß vom 26. Mai 1994. Ob dieser Beschluß fehlerhaft war, weil er sich nicht nur auf die sogenannte Abrechnungsspitze bezog, d. h. auf den Betrag, u...