OLG Düsseldorf Beschluss vom 06.07.1994 - 3 Wx 456/92

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Mehrheitsbeschluß der Eigentümer zur fristlosen Abberufung des Verwalters

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Entscheidung vom 14.10.1992; Aktenzeichen 19 T 91/92)

AG Neuss (Entscheidung vom 10.03.1992; Aktenzeichen 27 II 157/91 WEG)

Tenor

1. Der angefochtene Beschluß wird abgeändert.

2. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1. gegen den Beschluß des Amtsgerichts vom 10. März 1992 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß der Antrag der Beteiligten zu 1. als unzulässig abgewiesen wird.

3. Die Beteiligte zu 1. trägt die Gerichtskosten aller drei Instanzen. Außerdem hat die Beteiligte zu 1. den übrigen Beteiligten die in allen drei Instanzen entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

4. Der Geschäftswert für die Rechtsbeschwerde und das Verfahren erster Instanz beträgt 50.000,– DM; die Entscheidung des Amtsgerichts wird insoweit abgeändert.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 1. begehrt mit ihrem Antrag die fristlose Abberufung des Verwalters, des Beteiligten zu 366, dessen Tätigkeit nach dem Verwaltervertrag vom 19.11.1991 am 22.9.1989 begonnen hat und spätestens 5 Jahre später enden soll.

Das Amtsgericht hat durch Beschluß vom 10.3.1992 den Antrag zurückgewiesen.

Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. hat das Landgericht durch Beschluß vom 14.10.1992 die Entscheidung des Amtsgerichts auf gehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung an das Amtsgericht zurückverwiesen.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt: Es sei zwar in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer, über die Abberufung des Verwalters zu entscheiden. Dies bedeute jedoch nicht, daß unter allen Umständen eine vorherige Anrufung der Eigentümerversammlung zu erfolgen habe. Dies sei ausnahmsweise dann entbehrlich, wenn der Versuch, eine Beschlußfassung der Eigentümerversammlung herbeizuführen, demjenigen Wohnungseigentümer, der die Absetzung des Verwalters fordere, nicht zugemutet werden könne, wobei sich die Unzumutbarkeit insbesondere daraus ergeben könne, daß die Eigentümergemeinschaft dem Verwalter für seine Tätigkeit bereits Entlastung erteilt und ihn neu bestellt habe. So liege der Fall hier. Die Eigentümergemeinschaft habe dem Verwalter auf den Versammlungen vom 1.7.1991 und 24.6.1992 für seine gesamte Tätigkeit in den entsprechenden Vorjahren Entlastung erteilt. Darüber hinaus sei der Kammer aus anderen Verfahren bekannt, daß die Eigentümergemeinschaft den in einigen Teilen für unwirksam erklärten Verwaltervertrag mehrheitlich neu beschlossen habe. Auch wenn diese Beschlüsse angefochten und deshalb noch nicht rechtswirksam seien, ändere dies jedoch nichts an der Tatsache, daß die Mehrheit der Eigentümer damit bereits zum Ausdruck gebracht habe, mit der Arbeit des Verwalters zufrieden zu sein und an ihm festhalten zu wollen. Unter diesen Umständen wäre es reine Förmelei, von denjenigen Miteigentümern, die eine Abberufung des Verwalters begehren, zuvor noch die Anrufung der Eigentümergemeinschaft zu verlangen.

Die Beteiligten zu 2. bis 365. haben gegen die Entscheidung des Landgerichts sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

Der Senat hat zur Information die Senatsbeschlüsse in den Sachen 3 Wx 428/90, 3 Wx 12/91, 3 Wx 193/91, 3 Wx 448/91, 3 Wx 2/92 und 3 Wx 14 + 15/92 sowie die Akten 27 a II 192/91 WEG AG Neuss = 19 T 190/92 LG Düsseldorf beigezogen.

II. Die weitere Beschwerde ist zulässig und begründet. Sie führt zur Abänderung der Entscheidung des Landgerichts und zur Miederherstellung des Beschlusses des Amtsgerichts mit der Maßgabe, daß der Antrag der Beteiligten zu 1. als unzulässig zurückgewiesen wird.

1. Zur Zulässigkeit der weiteren Beschwerde ist im einzelnen folgendes festzustellen:

a. Die weitere Beschwerde ist von Rechtsanwalt H. für die Eigentümergemeinschaft (die Beteiligten zu 2. bis 365.) eingelegt worden, und zwar gestützt auf eine Vollmacht des Verwalters (Beteiligter zu 366.). Wegen der Zulässigkeit der Bevollmächtigung durch den Verwalter hat sich Rechtsanwalt H. auf § 2 (3) des Verwaltervertrages berufen.

b. Die von Amts wegen vorzunehmende Prüfung, ob eine Vollmacht für die Einlegung der weiteren Beschwerde bestand (vgl. Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 13. Aufl., § 13 Rdn. 15), ergibt, daß aus dem Verwaltervertrag vom 19.11.1991 eine Befugnis des Verwalters, die Eigentümergemeinschaft im vorliegenden Verfahren zu vertreten und einen Rechtsanwalt zu beauftragen, nicht herzuleiten ist, und zwar aus folgenden Gründen:

In dem vorliegenden Verfahren geht es um die Frage, ob der Verwalter pflichtwidrig gehandelt hat und deshalb aus wichtigem Grund abzuberufen ist. In einem solchen Verfahren kann der Verwalter zwar seine eigene Position (als Verwalter und hier auch als Miteigentümer), nicht aber auch gleichzeitig die Position aller übrigen Eigentümer (mit Ausnahme der Beteiligten zu 1.) vertreten, ohne in einen Interessenwiderstreit zu geraten.

Zwar wird die Auffassung vertreten, daß der Verwalter durch Beschluß der Eigentümer auch in Fällen eindeutiger Interessenkollision wirksam...