Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§ 24 Abs. 2 WEG, § 26 WEG, § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG, § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG, § 181 BGB
Kommentar
1. Im Antragsverfahren eines Eigentümers auf fristlose Abberufung des Verwalters kann dieser (der Verwalter) im Verfahren grundsätzlich die Eigentümergemeinschaft aus Gründen eindeutiger Interessenkollision nicht vertreten. Dies gilt auch bei vertraglich eingeräumter Befreiung von § 181 BGB, da dies nur besage, dass ein Verwalter nicht den Beschränkungen des § 181 BGB unterliege, soweit er die Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung einhalte. Tätigkeiten des Verwalters für die Eigentümergemeinschaft bei eindeutiger Interessenkollision fielen jedoch - von Eilmaßnahmen abgesehen- nicht in den Bereich ordnungsgemäßer Verwaltung und seien deshalb schon von einer vertraglich vereinbarten Befreiung nicht gedeckt. Im vorliegenden Abberufungsstreit könne ohnehin nicht von gemeinschaftlichen Angelegenheiten der laufenden Verwaltung gesprochen werden. Somit seien auch Prozessvertretungsmaßnahmen des Verwalters in diesem Fall (einschl. Anwaltsbeauftragung, auch zur Rechtsmitteleinlegung) nicht von einer vertraglich geregelten Vertretungsvollmacht abgedeckt.
2. Allerdings kann ein Verwalter auch hier nach § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG durch beauftragten Anwalt ein Rechtsmittel einlegen lassen. Durch Nichtbeteiligung der übrigen Eigentümer in den Vorinstanzen besteht kein Zwang zur Zurückverweisung der Sache, wenn das Landgericht stillschweigend von einer ordnungsgemäßen Vertretung der übrigen Eigentümer durch den Rechtsanwalt ausgegangen sei, Rechtsnachteile für die restlichen Eigentümer durch die landgerichtliche Entscheidung zumindest nicht auszuschließen seien, so dass die Einlegung der Rechtsbeschwerde für die übrigen Eigentümer oder zumindest einen erheblichen Teil von ihnen auch bei objektiver Beurteilung zur Vermeidung von Rechtsnachteilen erforderlich gewesen sei. Auf die Motive des Verwalters komme es insoweit nicht entscheidend an. Die Befugnis zu Notmaßnahmen sei einem Verwalter auch dann eingeräumt, wenn es um die Abwendung von Rechtsnachteilen für einzelne oder - wie hier - für eine unbestimmte Anzahl von Eigentümern gehe, sofern nur die Maßnahme seinem Aufgabenbereich zuzuordnen sei, was hier bejaht werden müsste, weil der Verwalter in den Vorinstanzen (wenn auch unberechtigt) die Vertretung der Eigentümer wahrgenommen hätte und aus diesem Grund auch Nachteile, die durch sein vorangegangenes Verhalten entstanden sein könnten, abwenden müsste. § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG beurteile sich auch nicht nach einer im Einzelfall ggf. vorliegenden Interessenkollision. Der Verwalter könne und dürfe ohnehin nur tätig werden, wenn eine Maßnahme objektiv zur Abwendung von Nachteilen erforderlich sei, zumal es sich im Regelfall hier nur um vorläufige Maßnahmen handele. Die Anwaltsbeauftragung zur Einlegung der Rechtsbeschwerde sei deshalb nicht zu beanstanden, erschöpfe sich jedoch nur in dieser Vollmachtserteilung. Ein solchermaßen beauftragter Anwalt sei jedoch nicht berechtigt, die übrigen Eigentümer auch im weiteren Verlauf des Verfahrens der Rechtsbeschwerde zu vertreten.
3. § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG (Zustellungsvertretung des Verwalters) ist nicht anwendbar, wenn ein eindeutiger Fall der Interessenkollision vorliegt, weil dann nicht sichergestellt ist, dass die Eigentümer sachgerecht informiert werden (vgl. auch BayObLGZ 89, 342/345). Von einer Aufhebung und Zurückverweisung aufgrund nicht ordnungsgemäßer Beteiligung konnte jedoch im vorliegenden Fall abgesehen werden, da der Antrag des antragstellenden Miteigentümers als unzulässig zurückgewiesen werden musste (vgl. nachfolgende Ziff.) und in einem solchen Fall die Entscheidung ohnehin keine Rechtskraft zum Nachteil der übrigen, nicht beteiligten Eigentümer entfalten konnte (BayObLG, ZMR 88, 72).
4. Ohne vorherige Befassung der Eigentümerversammlung ist ein Antrag auf gerichtliche Abberufung des Verwalters nur zulässig, wenn ohne weitere Aufklärung feststeht, dass der antragstellende Eigentümer ohnehin keine Mehrheit in der Eigentümerversammlung finden wird (OLG Stuttgart, OLGZ 77, 433 und BayObLG, NJW-RR 86, 445). Im vorliegenden Fall bestand eine solche Situation nicht, insbesondere aufgrund zu weiteren Verwalterthemen äußerst knappen Abstimmungsergebnissen. Die unmittelbare Anrufung des Gerichts könne hier auch nicht damit begründet werden, dass sich der Verwalter geweigert habe, eine Eigentümerversammlung mit dem TOP "Abberufung des Verwalters" einzuladen oder einen entsprechenden TOP auf die nächste ordentliche Eigentümerversammlung zu setzen. Hier hätte der Antragsteller entsprechende Ansprüche gerichtlich durchsetzen müssen; dieses sicherlich umständliche Verfahren sei allerdings erforderlich, weil nach der gesetzlichen Regelung des § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG vorrangig eine Willensbildung der Eigentümergemeinschaft über die Frage der Abberufung eines Verwalters notwendig sei und es nicht allein vom Willen des Verwalters abhängen könne, ob dieses gesetzlich vorgesehene Verfahren zur Anwend...