Leitsatz (amtlich)
1. Ein für einen bestellten Hausverwalter tätigerGehilfe haftet, solange er nicht förmlich als Verwalter bestellt ist, ggü. den Wohnungseigentümern auch dann nicht, wenn er in Kenntnis der Eigentümergemeinschaft wesentliche Verwaltungstätigkeiten übernimmt.
2. Ein Verwalter macht sich ggü. der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht schadensersatzpflichtig, wenn er die an sich von dem gewerblichen Zwischenvermieter an Versorgungsunternehmen zu leistenden Beiträge zu Lasten der Gemeinschaftskasse erbringt. Ein Schadensersatzanspruch kommt allerdings in Betracht, wenn der Verwalter nicht rechtzeitig Rückgriff bei dem gewerblichen Zwischenvermieter genommen hat. Die Kausalität ist von den antragstellenden Wohnungseigentümern darzulegen.
Normenkette
Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Aktenzeichen 25 T 405/01) |
AG Langenfeld (Aktenzeichen 35 UR II 36/00) |
Tenor
Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.
Die Kosten des gerichtlichen Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde tragen die Beteiligten zu 1). Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Beschwerdewert: 18.070,27 Euro.
Gründe
I. Die Beteiligte zu 2) war in der Zeit vom 1.1.1997 bis Mai 1999 Verwalterin der eingangs bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Zuvor hatte die Hausverwaltung B. das Objekt verwaltet. Deren Prokurist B. war zugleich Geschäftsführer bei der Beteiligten zu 2). Diese hatte schon ab Januar 1996 unter dem Namen der B. Hausverwaltung wesentliche Verwaltertätigkeiten übernommen und wurde dafür von dieser bezahlt.
Das Objekt war von Anfang an bis zum 1.10.1997 an einen gewerblichen Zwischenvermieter, die Fa. M. GmbH, danach an eine Fa. T. GmbH vermietet. Die M. GmbH war aufgrund des Generalmietvertrages verpflichtet, die umlagefähigen Betriebskosten direkt an die Versorgungsunternehmen zu zahlen.
Die Beteiligten zu 1) fordern von der Beteiligten zu 2) im Wege des Schadenersatzes Rückzahlung von Geldern, die in den Jahren 1996 und 1997 nach ihrem Vortrag als umlagefähige Nebenkosten für die M. GmbH zu Lasten des Gemeinschaftskontos gezahlt worden sind, obwohl die M. GmbH als Vertragspartner der Versorgungswerke diese Zahlungen allein hätte erbringen müssen. Die Beteiligten zu 1) haben den geltend gemachten Anspruch auf folgende Zahlungen gestützt:
01/96 Versicherungsbetrag 10.189,00 DM
11/96 RWE 50,00 DM
02/97 Überweisung M. Kontoausgleich 10.310,50 DM
10/97 Telekom/Kabel 779,88 DM
11/97 RWE 723,00 DM
11/97 Grundbesitzabgaben 8.856,50 DM
11/97 Stadtwerke 2.205,48 DM
11/97 Verbandswasserwerke 2.951,42 DM
11/97 Telekom/Kabel 889,94 DM
12/97 RWE 1.669,00 DM
12/97 RWE 220,90 DM
12/97 Stadtwerke 2.864,09 DM
12/97 Verbandswasserwerke 3.053,22 DM
12/97 Telekom/Kabel 889,94 DM
Gesamt 45.652,87 DM
Sie haben gemeint, die Beteiligte zu 2) hafte auch für die vor dem 1.1.1997 erfolgten Zahlungen aus dem Gemeinschaftskonto, da die Beteiligte zu 2) Nachfolgefirma der B. Hausverwaltung, deren Inhaber B. faktischer Geschäftsführer der Beteiligten zu 2) gewesen sei und diese schon im Jahr 1996 alle wesentlichen Tätigkeiten eines Verwalters ausgeübt habe. Die der Beteiligten zu 2) für das Abrechnungsjahr 1997 erteilte Entlastung stehe dem Anspruch nicht entgegen, da den Wohnungseigentümern zum damaligen Zeitpunkt die Forderung gegen die M. GmbH nicht bekannt gewesen sei.
Die Beteiligte zu 2) hat demgegenüber die Ansicht vertreten, vor dem 1.1.1997 lediglich als Subunternehmer der B. Hausverwaltung gehandelt zu haben und erst nach ihrer Wahl zur Verwalterin in der Eigentümerversammlung vom 1.3.1996 für die Zeit ab 1.1.1997 ggü. den Beteiligten zu 1) zu haften. Die Zahlung der Versorgungskosten zu Lasten des Gemeinschaftskontos sei erforderlich gewesen, da die M. GmbH in finanzielle Schwierigkeiten geraten sei und die Zahlungen eingestellt habe; die Beteiligte zu 2) sei daher verpflichtet gewesen, die Versorgungskosten zunächst zu zahlen, der gewerbliche Zwischenvermieter sei zur Erstattung der Betriebskosten verpflichtet gewesen.
Das AG Düsseldorf hat dem Zahlungsantrag stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2) hat das LG den Beschluss des AG aufgehoben und den Antrag der Beteiligten zu 1) zurückgewiesen.
Die Beteiligten zu 1) haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Sie meinen, die Beteiligte zu 2) müsse sich für ihre Tätigkeiten im Jahr 1996 als Verwalterin behandeln lassen, sie habe schon damals alle wesentlichen Verwaltertätigkeiten übernommen und sei dafür von der Eigentümergemeinschaft entlohnt worden. Die Beteiligte zu 2) habe 1996 und 1997 an die M. GmbH und an Versorgungsunternehmen, Versicherungen und für Grundbesitzabgaben Zahlungen i.H.v. insgesamt 233.650,09 DM zu Lasten der Gemeinschaftskasse erbracht, die M. GmbH habe demgegenüber lediglich Zahlungen an die Beteiligten zu 1) i.H.v. 193.773,50 DM geleistet. In diesen Zahlungen sei auch ein Betrag i.H.v. 10.310,50 DM enthalten, der im vorliegenden Verfahren geltend gemacht worden sei. Die Beteiligten zu 1) haben insoweit den Antrag zurückgenommen. Die verbl...
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