OLG Düsseldorf Beschluss vom 08.02.2011 - I-24 U 170/10

Leitsatz (amtlich)

1. Da dem Vermieter die altersbedingte Abnutzung des PVC-Bodens in den Räumen einer Arztpraxis durch vertragsgemäßen Gebrauch zur Last fällt, hat er zur Haftung des Mieters zu beweisen, dass die Ursache der Schäden im Verantwortungsbereich des Mieters lag (unsachgemäße Reinigung).

2. Der Vermieter ist auch dafür beweisbelastet, dass eine von dem Mieter vorgenommene Erneuerung des Fußbodenbelages zu einem Schaden an der Mietsache geführt hat.

3. Ein fast 20 Jahre alter Fußbodenbelag in den Räumen einer Arztpraxis ist im Allgemeinen vollständig abgenutzt.

Normenkette

BGB §§ 535, 538, 280

Verfahrensgang

LG Duisburg (Aktenzeichen 12 O 3/09)

Tenor

1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung gem. § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlussverfahren zurückzuweisen. Die Beklagte erhält Gelegenheit, zu den Gründen binnen einer Frist von zwei Wochen schriftsätzlich Stellung zu nehmen.

2. Der für den 22.2.2011 geplante Senatstermin entfällt.

Gründe

I. Das Rechtsmittel der Beklagten hat keine Erfolgsaussicht, 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das LG hat zu Recht der Klage i.H.v. 3.556,18 EUR stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine der Beklagten günstigere Entscheidung.

1. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Auszahlung von Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen der Beklagten für die Jahre 2006 und 2007 aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag zu. Der Anspruch besteht in der unstreitigen Höhe von insgesamt 3.556,18 EUR, die sich aus den Guthaben der Klägerin gemäß der Abrechnung der Beklagten vom 29.10.2007 für das Jahr 2006, die ein Guthaben von1.668,55 EUR ausweist, und der Abrechnung der Beklagten vom 25.12.2008 für das Jahr 2007, die ein Guthaben von 1.887,63 EUR ausweist, zusammensetzt.

2. Der Anspruch der Klägerin ist nicht durch Aufrechnung gem. § 389 BGB untergegangen. Zwar hat die Beklagte im Rahmen dieses Prozesses mit Schriftsatz vom 15.12.2008 die Aufrechnung von Schadensersatzansprüchen mit der Forderung der Klägerin aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 und mit Schriftsatz vom 26.8.2009 nachrangig mit der Forderung der Klägerin aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 erklärt. Die Aufrechnungserklärungen führen jedoch mangels aufrechenbarer Gegenforderung nicht zum Erlöschen der Forderung der Klägerin. Denn der Beklagten steht gegen die Klägerin nach § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag weder der geltend gemachte Schadensersatzanspruch in Höhe der Kosten für die Erneuerung des PVC-Bodenbelags in den vermieteten Räumlichkeiten zu noch hat sie einen Anspruch in Höhe der Kosten für den Einbau einer neuen Praxiseingangstür.

a. Ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Verlegung eines neuen PVC-Bodenbelags nach § 280 Abs. 1 BGB besteht nicht, da nicht festgestellt werden kann, dass der Beklagten aufgrund einer mietvertraglichen Pflichtverletzung durch die Klägerin ein Schaden entstanden ist.

(1) Zunächst kann nicht festgestellt werden, dass die Klägerin ihre mietvertraglichen Pflichten gegenüber der Beklagten verletzt hat, indem sie den ursprünglich von der Beklagten eingebrachten Fußbodenbelag beschädigte.

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB obliegt es grundsätzlich dem Vermieter die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu halten. Ihm fällt auch die altersbedingte Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch zur Last, § 538 BGB. Eine Pflichtverletzung der Klägerin im Hinblick auf die Beschädigung des von der Beklagten eingebrachten Fußbodens wäre daher nur dann zu bejahen, wenn die Klägerin den Fußboden durch ein vertragswidriges Verhalten, das nicht dem gewöhnlichen Gebrauch entsprach, wie z.B. durch unsachgemäße Reinigung, beschädigt hätte. Dies kann jedoch nicht festgestellt werden.

Die Beklagte hatte zu Beginn des Mietverhältnisses am 1.7.1988 einen neuen Fußbodenbelag in die von der Klägerin als Kinderarztpraxis genutzten Räumlichkeiten einlegen lassen. Dieser Fußbodenbelag bestand größtenteils aus einem PVC-Boden der Firma G. GmbH, welcher im Jahre 2004 Schäden in Form von vergrößerten Fugen und Ablösungen vom Untergrund aufwies, die eine Erneuerung des Bodenbelags erforderten.

Das LG ist aufgrund der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme jedoch zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass die insoweit beweispflichtige Beklagte nicht zu beweisen vermochte, dass die Ursache der Schäden eine unsachgemäße Reinigung war und somit im Verantwortungsbereich der Klägerin lag.

Ist zwischen Vermieter und Mieter streitig, ob die vermieteten Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinem eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausräumen. Erst wenn festgestellt werden kann, dass der Schaden im Obhuts- und Gefahrenbereich des Nutzungsberechtigten "durch Mietgebrauch" entstanden ist, findet nicht nur hinsichtlich des Verschuldens, sondern auch bezüglich de...