Leitsatz (amtlich)
Überträgt der teilende Eigentümer sämtliche Eigentumsanteile auf einen Erwerber, so kann dieser nicht wirksam in einer Wohnungseigentümerversammlung einen Beschluss des Inhalts fassen, dass die von dem teilenden Eigentümer bestellte Verwalterin abberufen und ein neuer Verwalter bestellt wird.
Die Ermächtigung eines Verwalters zur Geltendmachung von Wohngeld setzt das Bestehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft voraus.
Normenkette
Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Beschluss vom 04.04.2005; Aktenzeichen 19 T 390/04) |
AG Neuss (Aktenzeichen 72-II 51/04 WEG) |
Tenor
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) werden die Entscheidungen der Vorinstanzen aufgehoben.
Die Beteiligte zu 1) trägt die gerichtlichen Kosten des gesamten Verfahrens.
Die Erstattung außergerichtlicher Kosten findet in sämtlichen Rechtszügen nicht statt.
Wert des Beschwerdegegenstandes: 3.825,16 EUR.
Gründe
I. Die Beteiligte zu 1) nimmt als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage G. 45 in Neuss die Beteiligte zu 2) auf Zahlung des nach dem jeweiligen Wirtschaftsplan fälligen Wohngeldes für die Jahre 2002 und 2003 und für Januar 2004 in Anspruch.
Gegen die Wohngeldforderungen als solche bzw. gegen das zugrunde liegende Rechenwerk erhebt die Beteiligte zu 2) keine Einwendungen. Streitig ist zwischen den Beteiligten lediglich, ob die Beteiligte zu 1) wirksam zur Verwalterin bestellt worden und sie deshalb auf der Grundlage der Teilungserklärung und einer Vollmacht vom 13.12.2002 berechtigt ist, Wohngeldansprüche der Gemeinschaft im eigenen Namen geltend zu machen.
Begründet wurde das Wohnungseigentum durch Teilungserklärung der vormaligen Eigentümerin, Firma R. GmbH, vom 31.8.2000. Die Teilungserklärung enthält in § 15 unter der Überschrift "Verwalter" folgende Regelungen:
"1. Zum ersten Verwalter wurde die Firma T. GmbH ... bestellt.
Die Bestellung gilt bis zum 11.2.2005.
Für die Zeit danach beschließen die Miteigentümer mit Stimmenmehrheit über die Bestellung des Verwalters ....
2. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes können die Miteigentümer jederzeit mit Stimmenmehrheit die Abberufung des Verwalters beschließen.
4. In Erweiterung der gesetzlichen Befugnisse hat der Verwalter folgende Befugnisse:
b) die von den Miteigentümern nach § 12 dieser Teilungserklärung zu entrichtenden Beträge einzuziehen und diese ggü. einem säumigen Miteigentümer namens der übrigen Miteigentümer gerichtlich geltend zu machen.
In der Folgezeit erwarb die Antragsgegnerin sämtliche Eigentumsanteile der Eigentumsanlage.
In der Eigentümerversammlung vom 12.12.2002, bei der die Beteiligte zu 2) als Eigentümerin sämtlicher Eigentumsanteile durch ihren - früheren - Geschäftsführer S. vertreten war, wurde jeweils einstimmig beschlossen, die bisherige Verwalterin, die T. GmbH, abzuberufen und die Beteiligte zu 1) zur neuen Verwalterin mit Wirkung ab dem 1.10.2002 auf die Dauer von 5 Jahren zu bestellen.
Unter dem 13.12.2002 schloss die Beteiligte zu 2) - vertreten durch ihren vormaligen Geschäftsführer - mit der Beteiligten zu 1) einen Verwaltervertrag. Dieser enthält in § 2 folgende Regelung:
"Der Verwalter ist insb. berechtigt, die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten und Ansprüche der Eigentümergemeinschaft ggü. Dritten und einzelnen Wohnungseigentümern gerichtlich und außergerichtlich, ggf. auch im eigenen Namen geltend zu machen."
Darüber hinaus erteilte die Beteiligte zu 2) der Beteiligten zu 1) als Anlage zum vorgenannten Verwaltervertrag die Vollmacht, "Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft ggü. zahlungssäumigen Wohnungseigentümern und Dritten im eigenen Namen gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen".
Die Beteiligte zu 1) hat beantragt, die Beteiligte zu 2) zu verpflichten, an sie, die Beteiligte zu 1), 5.540,16 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5.1.2004 zu zahlen, abzgl. am 7.6.2004 gezahlter 1.715 EUR.
Das AG hat am 10.11.2004 dem Antrag entsprochen.
Gegen diesen Beschluss hat die Beteiligte zu 2) sofortige Beschwerde eingelegt.
Sie hat ihren früheren Vortrag wiederholt und vertieft sowie "rein vorsorglich" den Widerruf der Vollmachterteilung (Anlage zum Verwaltervertrag vom 13.12.2002) erklärt und geltend gemacht, am 7.6.2004 nicht lediglich einen Betrag von 1.715 EUR sondern von 3.000 EUR gezahlt zu haben.
Die Kammer hat nach mündlicher Verhandlung am 4.4.2005 die Beschwerde zurückgewiesen.
Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligte zu 1) entgegen tritt, verfolgt die Beteiligte zu 2) ihr ursprüngliches Abweisungsbegehren weiter.
Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
II. Die gem. § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) ist in der Sache begründet, da die Entscheidung des LG auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 27 FGG) beruht.
1. Das LG hat ausgeführt, das Rechtsmittel der Beteiligten zu 2) habe in der Sache keinen Erfolg.
Di...
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