Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumsanlage
Leitsatz (amtlich)
1. Wird der Verwalter ermächtigt
- zur Vergabe von Instandsetzungsaufträgen mit einem 5.000,– DM brutto nicht übersteigenden Auftragsvolumen ohne Beteiligung der Wohnungseigentümergemeinschaft bei nicht gesicherter Risikobegrenzung auf eine Gesamtsumme sämtlicher Aufträge;
zur Einstellung von Hilfskräften ohne zahlenmäßige bzw. funktionelle Begrenzung und ohne Festlegung einer Obergrenze für die Gesamthonorarbelastung der Gemeinschaft pro Wirtschaftsjahr;
so ist der dies genehmigende Beschluss der Wohnungseigentümer auf Anfechtung für unwirksam zu erklären.
2. Die Vereinbarung einer Vergütung von 14,– DM netto für die Verwaltung eines von einem Nicht-Wohnungseigentümer genützten Hobbyraumes bzw. einer Garage entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Normenkette
WEG §§ 21, 26
Verfahrensgang
AG Düsseldorf (Aktenzeichen 291 II 319/98 WEG) |
LG Düsseldorf (Aktenzeichen 25 T 843/99) |
Tenor
Unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels und teilweiser Änderung der angefochtenen Entscheidung wird der in der Eigentümerversammlung vom 04. November 1998 zu TOP 2 („Bestellung einer neuen Verwalterfirma”) gefasste Beschluss auch insoweit für ungültig erklärt als durch ihn die Positionen 2.1.07. Abs. 4, 2.1.10., 2.1.11 b), 4.1. Abs. 2 und 5.1. des Verwaltervertrages gebilligt worden sind.
Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde sind von der Beteiligten zu 1 zu 30 % und von den Beteiligten zu 7 als Gesamtschuldnern zu 70 % zu tragen. Die Gerichtskosten des Verfahrens zweiter Instanz werden der Beteiligten zu 4 vorab allein zu 8 % den Beteiligten zu 1 bis 6 einerseits und den Beteiligten zu 7 andererseits zu je 46 % als Gesamtschuldnern auferlegt.
Die Gerichtskosten des Verfahrens erster Instanz tragen jeweils als Gesamtschuldner die Beteiligten zu 1 bis 6 zu 60 %, die Beteiligten zu 7 zu 40 %.
Außergerichtliche Kosten werden in den drei Rechtszügen nicht erstattet.
Der Wert des Beschwerdegegenstandes beträgt: |
3.500,– DM, |
für die zweite Instanz unter Änderung der landgerichtlichen Festsetzung: |
8.000,– DM; |
der Geschäftswert für die erste Instanz beläuft sich unter Änderung der Festsetzung des Amtsgerichts auf: |
15.000,– DM. |
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1 bis 7 sind die Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft … in Düsseldorf; die Beteiligte zu 8 ist die Verwalterin.
Die Eigentümerversammlung beschloss am 04. November 1998 zu TOP 2, die Beteiligte zu 8 ab 01. Januar 1999 zur Verwalterin zu bestellen und bevollmächtigte den Verwaltungsbeirat, mit der Beteiligten zu 8 den Verwaltervertrag entsprechend dem vorgelegten Entwurf mit verschiedenen in der Eigentümerversammlung beschlossenen Ergänzungen abzuschließen.
Die Beteiligten zu 1 bis 6 haben beantragt,
- diesen Beschluss für ungültig zu erklären, soweit durch ihn verschiedene von ihnen beanstandete Positionen des Verwaltervertrages gebilligt worden sind („Vertretung durch die Mitglieder des Verwaltungsbeirates”, 1.7., 2.1., 2.1.02., 2.1.07. Abs. 1, 4 und 5, 2.1.10., 2.1.11. Abs. b), 2.3.01., 2.4., 3.2., 3.4., 4.1. Abs. 2, 4.5., 4.6., 5.1., 5.2. und 5.3.)
- den zu TOP 6 gefassten Beschluss („Auszahlung der vorfinanzierten Fensterbeiträge”) für ungültig zu erklären.
Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung am 23. Juni 1999 den Beschluss zum Verwaltervertrag bezüglich der Positionen 2.1.02., 2.3.01. und 3.2. für ungültig erklärt und den weitergehenden Antrag abgelehnt.
Hiernach haben die Beteiligten übereinstimmend das Verfahren, betreffend die Positionen 2.1.02, 2.3.01, 3.2. und 5.3. des Verwaltervertrages, in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Gegen den ihr am 21. Juli 1999 zugestellten amtsgerichtlichen Beschluss hat die Beteiligte zu 4 am 10. August 1999 und haben die Beteiligten zu 1 bis 3 und 5 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt und beantragt, den amtsgerichtlichen Beschluss zu ändern und – soweit nicht geschehen – nach ihren erstinstanzlichen Anträgen zu entscheiden.
Das Landgericht hat am 13. Juni 2000 die Beschwerde der Beteiligten zu 4 als unzulässig, da verfristet, verworfen und auf die Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 bis 3 und 5 – unter Zurückweisung derselben im übrigen – den angefochtenen Beschluss dahin geändert, dass der Beschluss der Eigentümer zu TOP 2 „Bestellung einer neuen Verwalterfirma” vom 4. November 1998 auch insoweit für ungültig erklärt wird, als durch ihn die Position 4.6 der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure)”, die Position Nr. 5.2. bezüglich Verjährung der Ansprüche der Eigentümer gegen den Verwalter auf Ersatz des aus einer unerlaubten Handlung entstandenen Schadens nach § 852 BGB und die Bestimmung zu Nr. 5.3. des Verwaltervertrages gebilligt worden sind.
Mit der sofortigen weiteren Beschwerde, um deren Zurückweisung die Beteiligten zu 7 bitten, verfolgt die Beteiligte zu 1 ihre früheren Anträge bezüglich der Ziffern 2.1.07. Abs. 1, 2.1.07. Abs. 4, 2.1.10., 2.1.11. b), 2.4., 4.1. Abs. 2, 5.1. des Verwaltervertrages weiter und ...