Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§ 21 WEG, § 26 WEG, § 675 BGB
Kommentar
1. Grundsätzlich sind die Vertragspartner in der Gestaltung eines Verwaltervertrages frei. Allerdings unterliegt ein solcher Verwaltervertrag den allgemeinen Schranken des Privatrechts, d.h., er darf nicht gegen gesetzliche Verbote ( § 134 BGB) und auch nicht gegen die guten Sitten ( § 138 BGB) verstoßen. Nichtig sind hier insbesondere Vertragsklauseln (als gegen gesetzliche Verbote verstoßend), die mit unabdingbaren Vorschriften, insbesondere des WEG, nicht in Einklang stehen. Andere Mängel, die also nicht zu einer Nichtigkeit der betreffenden Klauseln führen, können die Anfechtbarkeit (Teilanfechtbarkeit) eines Beschlusses begründen, auf dem der Abschluss des Verwaltervertrages beruht. Hier kommen insbesondere Verstöße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung oder Widersprüche zu der zwischen den Eigentümern geltenden Vereinbarung (Gemeinschaftsordnung) in Betracht.
2.1 Unter keinerlei rechtlichem Gesichtspunkt zu beanstanden und damit gültig ist folgende Klausel:
"... das Objekt regelmäßig zu begehen und die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen im Rahmen des Wirtschaftsplanes zu treffen;"
2.2 Nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht jedoch folgende Vertragsklausel:
"... bei einer Summe von über DM 5.000,- (brutto) ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung notwendig. Zur Beschlussvorlage ist in der Eigentümerversammlung die voraussichtliche Höhe der Gesamtkosten auf Grundlage eines verbindlichen Angebotes bekannt zu geben und über die evtl. Beteiligung eines Fachmannes zu entscheiden. Nach dem jeweiligen Beschluss sind im Regelfall zwei weitere Angebote einzuholen."
Die nach Maßgabe der § 20 WEG, § 21 WEG und § 27 WEG der Eigentümerversammlung vorbehaltene Entscheidung über Art und Umfang von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen kann grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 1 WEG auf ein anderes Organ delegiert werden. In engen Grenzen ist eine solche Kompetenzverlagerung auch im Beschlusswege möglich. So besteht gerade bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften das praktische Bedürfnis nach einer flexibleren Regelung (Ermächtigung des Verwalters je nach Größe einer Wohnungseigentümergemeinschaft). Eine solche Zuständigkeitsverlagerung muss allerdings begrenzt sein (etwa durch ein festes Jahresbudget, dessen Höhe sich nach der anteiligen Belastung für die einzelnen Eigentümer zu orientieren hat); denkbar wäre auch eine gegenständliche Beschränkung, weil auch dadurch das Risiko für die einzelnen Eigentümer kalkulierbar bliebe (vgl. OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 30.07.1997, 3 Wx 61/97). Diesen Anforderungen genügt der angegriffene Beschluss nicht, da die Beteiligung der Gemeinschaft erst bei einer Summe von über DM 5.000,- (brutto) "für notwendig erklärt wird". Auftragsvergabe-Kompetenzen unter diesem Betrag allein für die Verwaltung enthalten in Bezug auf die Gesamtsumme sämtlicher Aufträge keine wirksame Risikobegrenzung; dies eröffnet die Möglichkeit zum Missbrauch bei einer Auftragsvergabe dahin, dass ein umfangreiches Sanierungsvorhaben durch Splittung der Auftragsvergabe in viele jeweils DM 5.000,- brutto nicht überschreitende Einzelaufträge zerlegt und hierdurch das gesamte Sanierungsvorhaben unter erheblicher finanzieller Belastung der Gemeinschaft deren Beschlusskompetenz entzogen werden könne. Schon wenn ein solcher Missbrauch grundsätzlich möglich sei, entspreche eine solche Regelung nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Des weiteren besteht das Gebot, dass Alternativangebote vor einer Beschlussfassung über eine Sanierung vorzulegen sind ( BayObLG, Entscheidung vom 26.01.1999, 2Z BR 130/98). Die hier insoweit unklare Regelung lässt zumindest auch offen, ob und unter welchen Voraussetzungen nach Vorlage von Alternativangeboten die im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung notwendige Beteiligung der Gemeinschaft noch vorgesehen ist. Eine in wesentlichen Punkten unklare Regelung ist aber mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht zu vereinbaren (BayObLG, WE 1991, 295).
2.3 Nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht auch folgende Vertragsregelung:
"... erforderliche Hilfskräfte für Hausreinigung, Gartenpflege, Schneeräumen und allgemeine Hausmeistertätigkeiten einzustellen und zu entlassen, ihre Tätigkeiten zu bestimmen und zu überwachen sowie angemessene Vergütungen zu vereinbaren".
Ein Verwalter kann nicht einen Freibrief für unüberschaubare finanzielle Belastungen der Gemeinschaft erhalten. Vorliegend besteht diese Gefahr, wenn weder eine zahlenmäßige noch eine funktionelle Begrenzung der einzusetzenden Hilfskräfte noch eine Obergrenze der Gesamthonorarbelastung der Gemeinschaft pro Wirtschaftsjahr angegeben wird.
2.4 Auch folgende Vertragsklausel entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung:
"... Sparkonto für die Instandsetzungsrücklage; verfügungsberechtigt ist der Verwalter gemeinsam mit einem Mitgl...