OLG Düsseldorf Beschluss vom 11.04.2008 - I-3 Wx 254/07

Leitsatz (amtlich)

1. Weist die Teilungserklärung einen im Hof einer Wohnungseigentumsanlage mit einem Glasdach überdeckten "Hofraum" einem der Miteigentümer als Teileigentum zu, so gilt dies nicht für das Glasdach.

Hierbei handelt es sich um einen "konstruktiven" Teil des Teileigentums, der notwendigerweise Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums ist und auch durch eine anders lautende Bestimmung in der Teilungserklärung nicht zum Gegenstand des Sondereigentums werden kann.

2. Für das Rechtsschutzziel der Gemeinschaft, die Kostentragungspflicht im Hinblick auf die Unterhaltung des Glasdaches auch für die Zukunft festzustellen, ist das Feststellungsverfahren nach § 256 ZPO eröffnet.

Normenkette

WEG § 5 Abs. 1; ZPO § 256 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Beschluss vom 14.08.2007; Aktenzeichen 25 T 263/07)

AG Düsseldorf (Aktenzeichen 292 II 73/06)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1 tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Wert: 10.000 EUR.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1 und 2 sind die Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage U., die der Beteiligte zu 1e verwaltet.

Bei dem Gebäude handelt es sich um einen Altbau, den die frühere Alleineigentümerin des Gebäudes durch Teilungserklärung des Notars Q. vom 16.12.1981 in Wohnungseigentum aufgeteilt hat. Bereits zum Zeitpunkt der Teilung war eine zum Gebäude gehörige Hoffläche, die allseits von Mauerwerk umfasst war, komplett mit einem Glasdach überdacht, so dass diese wie ein Raum gegen äußere Witterungseinflüsse geschützt war. Nach der Teilungserklärung gehört diese Fläche nebst den im Erdgeschoss und Anbau gelegenen Räumen zur Teileigentumseinheit Nr. 1, die wie folgt bezeichnet ist:

1. 419/1. OOOstel Miteigentumsanteil verbunden mit dem Teileigentum an dem im Erdgeschoss, Anbau+Hofraum gelegenen Gewerbebetrieb nebst Kellerräumen bzw. Lagerräumen (Kellergeschoss)

- im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet -

Die Teileigentumseinheit verfügt inklusive Hoffläche über 328,05 qm; die Wohn- und Nutzfläche im Hause beträgt insgesamt 780,95 qm.

Der Beteiligte zu 2 ist Eigentümer der Teileigentumseinheit Nr. 1. Er hat diese Teileigentumseinheit ebenso wie der Voreigentümer an die Stadt ... vermietet, die dort einen Jugendclub unterhält.

Das bereits in den 60er Jahren errichtete Glasdach war in den letzten Jahren schadhaft geworden. Im Zuge der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen wurde festgestellt, dass eine bauordnungsrechtliche Genehmigung für das Glasdach nicht bestand, wenn auch der Zustand seitens der Stadt ... jahrelang hingenommen wurde.

Mit Verfügung vom 17.5.2005 forderte das Bauaufsichtsamt der Stadt ... den Beteiligten zu 2 auf, prüffähige Bauvorlagen zur Überprüfung der nachträglichen Genehmigungsfähigkeit einzureichen, anderenfalls werde man die Beseitigung der Hofüberdachung per Ordnungsverfügung verlangen.

In der Eigentümerversammlung vom 8.5.2006 besprachen die Eigentümer die Sanierung der Hofüberdachung. Während der Beteiligte zu 2 meinte, die Kosten habe die gesamte Eigentümergemeinschaft zu tragen, da es sich bei dem Dach um Gemeinschaftseigentum handele, vertraten die Beteiligten zu 1 mehrheitlich die Auffassung, das Dach gehöre zum Sondereigentum und sei deshalb auf Kosten des Beteiligten zu 2 instand zu setzen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft fasste sodann mehrheitlich den Beschluss, gerichtlich klären zu lassen, ob die Hofüberdachung zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentumseinheit 1 gehöre.

Die Beteiligten zu 1 haben beantragt, festzustellen, dass der Beteiligte zu 2 sämtliche für die Instandhaltung bzw. Instandsetzung der zur Sondereigentumseinheit Nr. 1 des Objektes U. (Erdgeschoss) entstehenden Kosten an der Hofüberdachung (Hinterhof) zu tragen hat.

Am 18.7.2006 wurde nachträglich seitens der Stadt ... die Baugenehmigung zur Erneuerung der Hofbedachung erteilt.

Das AG hat am 13.3.2007 festgestellt, dass der Beteiligte zu 2 die für die Instandhaltung bzw. die Instandsetzung der zur Sondereigentumseinheit Nr. 1 des Objekts U. (Erdgeschoss) erforderlichen Kosten für die Hofüberdachung (Hinterhof) zu tragen habe.

Das AG hat ausgeführt, die Teilungserklärung enthalte keine eindeutige Zuordnung der Glasüberdachung über dem Hinterhofsraum, und auch die Mitberücksichtigung der Hoffläche bei der Berechnung der Miteigentumsanteile lasse keine zwingenden Rückschlüsse darauf zu, dass bei der Aufstellung der Teilungserklärung eine Nutzung als trockener Hofraum habe berücksichtigt werden sollen.

Gegen den amtsgerichtlichen Beschluss hat der Beteiligte zu 2 sofortige Beschwerde eingelegt.

Er hat geltend gemacht, die Konstruktion der Hofüberdachung sei unmittelbar abhängig von der Baulichkeit des Haupthauses und weise starke konstruktive Bezüge zum Hauptgebäude auf. Er sei nicht berechtigt, die Hofüberdachung so zu gestalten, wie er es wolle. Schon deshalb sei die Hofüberdachung nicht sondereigentumsfähig. Sie sei Gemeinschaftseigentum ebenso wie ein Garagendach oder eine feste Balkon...