Beteiligte
1. die aus der anliegenden Liste ersichtlichen Eigentümer der vorbezeichneten Wohnanlage, vertreten durch die Verwalterin, die Firma … …, diese vertreten durch den Geschäftsführer … …, N. 1., 5. K |
Verfahrensgang
AG Düsseldorf (Aktenzeichen 291 II 216/95 WEG) |
LG Düsseldorf (Aktenzeichen 25 T 856/96) |
Tenor
Der angefochtene Beschluß wird teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefaßt:
Die Antragsgegner und Beteiligten zu 2) werden als Gesamtschuldner verpflichtet, an die Antragsteller weitere 3.989,05 DM nebst 4% Zinsen seit dem 2.6.1995 zu zahlen.
Im übrigen werden der Zahlungsantrag und das Rechtsmittel zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten erster Instanz werden den Antragsgegnern auferlegt.
Die Gerichtskosten 2. und 3. Instanz tragen die Antragsgegner zu 95%, die Antragsteller zu 5%.
Die Antragsgegner haben die den Antragstellern in 2. und 3. Instanz notwendig entstandenen Auslagen zu erstatten.
Wert 3. Instanz: 4.238,40 DM
Gründe
I.
Die Antragsgegner sind Miteigentümer einer durch Teilungserklärung des Bauträgers vom 11.10.1991 begründeten Wohnungseigentümergemeinschaft. § 3 Abs. 3 der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sieht für den Fall einer Veräußerung des Wohnungseigentums u. a. vor:
„Der Erwerber haftet gesamtschuldnerisch mit dem Veräußerer für etwaige Rückstände”.
Nachdem die Antragsgegner die im November 1992 an sie aufgelassene Eigentumswohnung gekauft hatten, fiel der Bauunternehmer vor der vollständigen Fertigstellung des Gesamtobjektes in Konkurs. Im Zusammenwirken der Erwerber mit Konkursverwalter und Grundpfandgläubiger wurde daraufhin ein Konzept zur Fertigstellung und Sicherung des Eigentumserwerbs u. a. durch Mietverwaltung entwickelt. Seit dem 18. Januar 1995 sind die Antragsgegner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Im vorliegenden Verfahren macht die Verwalterin Zahlungsrückstände aus von der Eigentümerversammlung am 5.11.1994 genehmigten Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen sowie Sonderumlagen in einer Gesamthöhe von 4.942,50 DM nebst 4% Zinsen seit dem 20.4.1995 geltend.
Die Antragsgegner haben eingewendet, für vor ihrem Eigentumserwerb am 12.1.1995 entstandene Rückstände hafteten sie nicht.
Das Amtsgericht hat die Antragsgegner als Gesamtschuldner zur Zahlung von 724.– DM nebst Zinsen verpflichtet; den weitergehenden Antrag hat das Amtsgericht zurückgewiesen, weil die Antragsgegner am 5.11.1994 noch nicht Miteigentümer gewesen seien und die Verpflichtung demnach ihren Rechtsvorgänger treffe.
Die Antragsteller haben Beschwerde eingelegt, mit der sie sich im wesentlichen auf § 3 Abs. 3 der Teilungserklärung sowie darauf berufen haben, daß die Antragsgegner seit Oktober 1993 im Besitz der Wohnung gewesen seien und Mieten vereinnahmt hätten.
Das Landgericht hat das Rechtsmittel der Antragsteller zurückgewiesen, weil der Beschluß der Eigentümerversammlung vor dem Eigentumserwerb die Antragsgegner nicht binde und § 3 Abs. 3 der Teilungserklärung nicht ergebe, wann die Haftung des Erwerbers beginnt.
Die Antragsteller haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Die Antragsgegner treten dem Rechtsmittel entgegen.
Das Rechtsmittel der Antragsteller hat im wesentlichen – bis auf einen Teil der beanspruchten Sonderumlage – Erfolg.
Zwar ist dem Gesetz eine Haftung des rechtsgeschäftlichen Erwerbers einer Eigentumswohnung für rückständige Kosten und Lasten im Prinzip fremd. Im vorliegenden Fall ist jedoch in § 3 Abs. 3 der als Bestandteil der Teilungserklärung in Grundbuch durch Bezugnahme eingetragenen Gemeinschaftsordnung eine abweichende Bestimmung getroffen, wonach der Erwerber gesamtschuldnerisch mit dem Veräußerer für Rückstände haftet. Die vom Landgericht insoweit geäußerten Bedenken halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand:
1.) Soweit die Bestandteile einer Teilungserklärung durch Bezugnahme Gegenstand der Grundbucheintragung geworden sind, unterliegen sie der selbständigen Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht (BGHZ 37, 147, 149; 113, 374, 378). Dabei ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (BGH 47, 195, 197; 88, 302, 306; 113, 374, 378). Ob und inwieweit die Regelung in § 3 Abs. 3 der Teilungserklärung, deren Wortlaut eindeutig erscheint, einer (gewöhnlichen) Auslegung überhaupt noch zugänglich ist, kann letztlich dahingestellt bleiben. Jedenfalls geben weder der sachliche Regelungszusammenhang noch Sinn und Zweck der Bestimmung Veranlassung zu einer einschränkenden Interpretation und Anwendung etwa in dem Sinne, daß die Veräußerung und der Erwerb vom teilenden Eigentümer von der Anwendung ausgespart bleiben sollten.
Was mit der Haftung „für etwaige Rückstände” gemeint ist, ist nach Wortlaut und Regelungszusammenhang eindeutig, weil schon in § 3 Abs. 2 ausdrücklich von „geleisteten Zahlungen und Rücklagen” die Rede ist und der folgende § 4 die „Lastentragung” regelt.
Auch in zeitlicher Hinsicht ist der Beginn der gesamtschuldnerischen Verpflichtung des „Erwerbers” mi...