Leitsatz (amtlich)
Gestattet der Vermieter dem Untermieter seines mit der Miete rückständigen Mieters einstweilen die Weiterbenutzung der Mieträume gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung, so kommt nicht schon mit der fortdauernden Benutzung, sondern erst mit der Zahlung des Untermieters ein Vertragsverhältnis Vermieter/Untermieter zustande (Abgrenzung zu BGH v. 10.11.1982 - VIII ZR 252/81, BGHZ 85, 267 = MDR 1983, 394).
Verfahrensgang
LG Wuppertal (Aktenzeichen 7 O 163/03) |
Tenor
Der Senat beabsichtigt, die Berufung gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Dem Beklagten zu 1) wird Gelegenheit gegeben, hierzu binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses Stellung zu nehmen.
Tatbestand
Durch Mietvertrag v. 1.8.2001 mietete der Beklagte zu 1) von der Klägerin Gewerberäume für zehn Jahre, die er in danach an die Beklagte zu 2) weiter vermietete. Mit Schreiben v. 23.9.2002 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, weil der Beklagte mit zwei Monatsmieten in Rückstand war. Wegen des Räumungsanspruchs hat die Klägerin gegen den Beklagten zu 1) ein Teilanerkenntnisurteil erwirkt und den Räumungsantrag ggü. der Beklagten zu 2) für erledigt erklärt. Gegen ihre weiter gehende Klage auf Zahlung noch rückständiger Miete für Januar bis März 2003 verteidigte sich der Beklagte zu 1) mit der Begründung, die Klägerin müsse sich an die Beklagte zu 2) als neue Vertragspartnerin halten, hatte in beiden Rechtszügen Erfolg.
Entscheidungsgründe
Die Berufung des Beklagten zu 1) hat keine Aussicht auf Erfolg. Das LG hat ihn zu Recht zur Zahlung in Höhe der Mietzinsen für Januar bis März 2003 verurteilt und ihn auch mit den Kosten, betreffend den Räumungsanspruch, belastet. Die hiergegen gerichteten Angriffe in der Berufungsbegründung bieten keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung.
1. Auch wenn mit dem LG von einer wirksamen Kündigung unter dem 29.9.2002 auszugehen ist (im angefochtenen Urteil entsprechend ausgeführt S. 5 im Zusammenhang mit der Frage des sofortigen Anerkenntnisses), ändert sich im Ergebnis nichts, weil die Ansprüche dann nicht aus § 535 BGB (so das LG), sondern aus § 546a BGB (Nutzungsentschädigung) bestehen. Es kann offen bleiben, ob das LG hierzu einen Hinweis hätte geben müssen, wie der Beklagte zu 1) mit der Berufung geltend macht; denn seine Darlegungen hierzu in der Berufungsbegründung rechtfertigen keinen anderen Urteilsausspruch. Auch auf den Anspruch auf Nutzungsentschädigung müsste sich die Klägerin ggf. das anrechnen lassen, was sie anderweitig erlangt hat. Sie hat aber unstreitig nichts erlangt und muss sich auch nicht entgegen halten lassen, dass sie Zahlungen der Beklagten zu 2) hätte beanspruchen können. Es ist nicht zu einem Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 2) gekommen, und den Schriftsätzen der Parteien ist auch nicht zu entnehmen, dass die Beklagte zu 2) das Mietobjekt mit dem Einverständnis der Klägerin (unentgeltlich) genutzt hat, was eine Vorenthaltung der Mietsache i.S.d. § 546a BGB in Frage gestellt hätte.
Das LG hat zutreffend ausgeführt, dass grundsätzlich keine vertraglichen unmittelbaren Beziehungen zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter bestehen (BGH v. 17.1.2001 - XII ZB 194/99, MDR 2001, 586 = BGHReport 2001, 259 = NJW 2001, 1355). Hier sind auch aufgrund der Schreiben der Klägerin v. 21. Oktober und 28.11.2002 keine solchen entstanden. Den Schreiben ist deutlich zu entnehmen, dass die Klägerin keinen Vertrag mit der Beklagten zu 2) schließen wollte ("..., dass unserem Hause ggü. kein Rechtsgrund mehr zum Besitz besteht."). Die einstweilige Gestattung zur Weiterbenutzung begründete ebenfalls kein Vertragsverhältnis, wie die Wendung "einstweilige Gestattung" sowie die Benutzung des Wortes "Nutzungsentschädigung" verdeutlichen. Mit der (hier als wirksam unterstellten) fristlosen Kündigung ggü. dem Hauptmieter, dem Beklagten zu 1), war auch das Recht zum Besitz des Untermieters ggü. der Klägerin entfallen, wie diese zutreffend geltend gemacht hat. Das Bemühen der Klägerin, den bisher von der Beklagten zu 2) an den Beklagten zu 1) gezahlten Untermietzins als Nutzungsentschädigung selbst zu erlangen, war erkennbar darauf gerichtet, ihre finanziellen Nachteile möglichst gering zu halten. Dies war auch gerechtfertigt, weil ihr Hauptmieter weder Mietzins noch Nutzungsentschädigung zahlte.
Den Schreiben der Klägerin v. 21.10. und 28.11.2002 ist allenfalls ein Vertragsangebot der Klägerin auf Gestattung der Weiterbenutzung durch die Beklagte zu 2) zu entnehmen. Dieses Angebot hat die Klägerin aber erkennbar unter der Voraussetzung abgegeben, dass die Beklagte zu 2) den bisher als Untermietzins an den Beklagten zu 1) gezahlten Betrag als Nutzungsentschädigung an die Klägerin zahlte. Dieses Angebot hat die Beklagte zu 2) aber nicht angenommen, was spätestens einen Monat nach Erhalt der genannten Schreiben deutlich wurde, als sie die Mieträume lediglich weiter nutzte, aber ohne jede Erklärung ggü. der Klägerin und vor allem ohne jede Zahlung an sie....