Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Entlastung eines Eigentümerverwalters
Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Aktenzeichen 19 T 148/98) |
AG Neuss (Aktenzeichen 27 II 238/97 WEG) |
Tenor
Der Beschluss des Landgerichts Düsseldorf vom 27. August 1998 wird aufgehoben.
Die den Antrag des Beteiligten zu 1., den Eigentümerbeschluss vom 13. Oktober 1997 zu TOP 3 (Entlastung des Verwalters) für ungültig zu erklären, zurückweisende Entscheidung des Amtsgerichts Neuss vom 31. März 1998 wird insoweit wiederhergestellt.
Der Beteiligte zu 1. trägt die gerichtlichen Kosten aller drei Rechtszüge.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet über die dies teilweise anordnende Entscheidung des Amtsgerichts hinaus in allen drei Rechtszügen nicht statt.
Wert des Beschwerdegegenstandes auch für die zweite Instanz (insoweit unter Änderung der landgerichtlichen Festsetzung): 5.000,– DM.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1. bis 3. bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft R. … bis … in D.. An dieser haben der Beteiligte zu 1. einen Anteil von 433/1000, der Beteiligte zu 2. von 503/1000 und die Beteiligten zu 3. einen solchen von 64/1000. Die Beteiligte zu 4. ist seit März 1996 Verwalterin der Gemeinschaft und war als solche zur Erstellung der Jahresabrechnung für 1996 ermächtigt. Der Beteiligte zu 2., der bis 1988 Verwalter war, fertigte in den Jahren vor 1996, ohne ausdrücklich von der Gemeinschaft zum Verwalter bestellt worden zu sein, jedoch im Einverständnis mit dieser, die Abrechnungen.
Bei der Wohnungseigentümerversammlung vom 13. Oktober 1997 waren die Beteiligten zu 2. (503/1000 Anteile) und 3. (64/1000 Anteile) anwesend bzw. vertreten, der Beteiligte zu 1. (433/1000 Anteile) indes trotz ordnungsgemäßer Einladung nicht.
Die Eigentümerversammlung beschloss u. a. einstimmig die Genehmigung der Jahresabrechnung für 1995 (TOP 2), die Entlastung des Verwalters für 1995 (TOP 3) und die Genehmigung des Wirtschaftsplans für 1996 (TOP 4).
Diese Beschlüsse hat der Beteiligte zu 1. angefochten.
Nach Rücknahme der Anfechtung zu TOP 2 und Abtrennung einer auf Zahlung rückständigen Wohngeldes gegen den Beteiligten zu 1. gerichteten „Widerklage” der Beteiligten zu 4. hat das Amtsgericht am 31. März 1998 die Anträge des Beteiligten zu 1. zurückgewiesen.
Zur Begründung hat der Amtsrichter u. a. ausgeführt: Da der Beteiligte zu 2. die Jahresabrechnung für 1995 gefertigt habe, könne er auch ohne förmlich zum Verwalter bestellt worden zu sein entsprechend den Vorschriften über die Entlastung des Verwalters seine Entlastung beanspruchen, sofern sachlich hiergegen nichts spreche. Nachdem der Beteiligte zu 1. sämtliche Einwendungen gegen die Abrechnung für 1995 wieder zurückgenommen habe, seien indes die Entlastung des Beteiligten zu 2. hindernde Umstände nicht offen geblieben.
Hiergegen hat der Beteiligte zu 1. allein noch wegen der Zurückweisung seines Antrags, gerichtet auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 3 (Entlastung des Verwalters), sofortige Beschwerde eingelegt und den Anfechtungsantrag weiterverfolgt. Hierzu hat er vorgetragen, der Beteiligte zu 2. habe ihm eine Jahresabrechnung für 1995 nicht zukommen lassen und ihm auch auf Verlangen keine Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gewährt. Die Beteiligten zu 2. bis 4. haben erwidert, der Beteiligte zu 1. habe die fragliche Abrechnung erhalten und Gelegenheit gehabt, diese zu prüfen.
Das Landgericht hat nach mündlicher Verhandlung mit Beschluss vom 27. August 1998 die angefochtene Entscheidung des Amtsgerichts geändert und den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13. Oktober 1997 zu TOP 3 für ungültig erklärt.
Gegen die Entscheidung des Landgerichts wenden sich die Beteiligten zu 2. bis 4. mit der sofortigen weiteren Beschwerde.
Der Beteiligte zu 1) tritt dem entgegen.
Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Akteninhalt verwiesen.
II.
Die zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Denn die Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer Gesetzesverletzung (§ 27 FGG).
1.
Das Landgericht hat unter anderem ausgeführt, der angefochtene Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13. Oktober 1998 (TOP 3) entspreche bereits aus formellen Gründen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und sei deshalb für ungültig zu erklären, weil die Eigentümerversammlung bezüglich des Tagesordnungspunktes „Entlastung des Verwalters” nicht beschlussfähig gewesen sei.
Da der Beteiligte zu 2. (503/1000 Anteile) bei der Beschlussfassung über seine Entlastung nicht habe mitstimmen dürfen, sei mehr als die Hälfte der Wohnungseigentumsanteile von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen gewesen. Die Rechtsprechung, wonach in einem solchen Falle § 25 Abs. 3 WEG keine Anwendung finde, bedürfe im Interesse der einmalig nicht erschienenen Eigentümer einer „teleologischen Ergänzung” dahin, dass eine erste Eigentümerversammlung nur dann beschlussfähig sei, wenn zumindest mehr als die Hälfte derverbleibenden stimmberechtigten Miteigentumsanteile, hier demnach die Hälfte von 497/1000 Wohnungs...
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