Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Ungültiger Genehmigungsbeschluß über eine erheblich mangelbehaftete Gesamtabrechnung
Verfahrensgang
LG Wuppertal (Aktenzeichen 6 T 227/97) |
AG Wuppertal (Aktenzeichen 95 UR II 149/96 WEG) |
Tenor
Der angefochtene Beschluß wird abgeändert. Der Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vom 22. Oktober 1996 zu TOP 2 betreffend die Genehmigung der Jahresabrechnung 1995 wird ingesamt für ungültig erklärt.
Die Gerichtskosten des gesamten Verfahrens tragen die Beteiligten zu 2 und 3 als Gesamtschuldner.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Wert des Beschwerdegegenstandes: bis 30.000,00 DM.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1 und 2 bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der o.a. Wohnungseigentumsanlage. Der Beteiligte zu 3 war bis Ende 1995 Verwalter, der Beteiligte zu 4 ist seit 1. Januar 1996 Verwalter der Gemeinschaft.
In der Versammlung vom 22. Oktober 1996 genehmigten die Wohnungseigentümer mehrheitlich die von dem früheren Verwalter erstellte Gesamtabrechnung für das Jahr 1995. Der Beteiligte zu 1 hat beantragt, diesen Beschluß für ungültig zu erklären. Er hat beanstandet, die Abrechnung sei nicht als Einnahmen- und Ausgabenrechnung, sondern in Form einer Bilanz vorgelegt worden. Die Heizkostenabrechnung sei unrichtig; bei den Einnahmen fehlten Zinseinkünfte in Höhe von 13.271,34 DM. Die Darstellung der Rücklagen sei ebenfalls unrichtig. Von tatsächlich gezahlten 21.258,00 DM für die Instandhaltungsrücklagen seien nur 10.629,00 DM den Rücklagen zugeführt worden.
Das Amtsgericht hat unter Zurückweisung des weitergehenden Antrages den die Jahresabrechnung 1995 genehmigenden Beschluß der Wohnungseigentümer bezüglich der in der „Einnahmen-Ausgaben-Rechnung 1995” fehlenden Einnahmen aus Zinserträgen in Höhe von 13.271,34 DM und bezüglich der Darstellung der „Entwicklung der Instandhaltungsrücklage 1995” – nach Durchschnittsguthaben für ungültig erklärt.
Der Beteiligte zu 1 hat gegen den amtsgerichtlichen Beschluß sofortige Beschwerde eingelegt, mit der er unter Wiederholung und Vertiefung seines früheren Vorbringens insbesondere eingewendet hat, die Jahresabrechnung sei unvollständig und unverständlich. In der Einnahmen- und Ausgabenrechnung fehlten weitere Positionen, die dagegen in der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage enthalten seien. Zu Unrecht seien Verbindlichkeiten und Forderungen sowie Nachzahlungen aus Vorjahren in die Abrechnung eingestellt worden. Aus dem Vergleich des Endbetrages der Jahresabrechnung 1994 mit der Abrechnung 1995 ergebe sich ein Zugewinn von 28.789,51 DM, der aus der Einnahmen- und Ausgabenrechnung für 1995 nicht zu erklären sei.
Das Landgericht hat die amtsgerichtliche Entscheidung – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels – teilweise abgeändert und den die Abrechnung genehmigenden Beschluß der Wohnungseigentümer auch hinsichtlich der Einstellung von Verbindlichkeiten betreffend die sogenannte kleine Kasse für ungültig erklärt.
Der Beteiligte zu 1 hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der er sein Begehren, den Beschluß der Wohnungseigentümer insgesamt für ungültig zu erklären, weiterverfolgt. Er ist der Auffassung, angesichts der erheblichen Mängel der Abrechnung – so fehlten mindestens ein Viertel der tatsächlich getätigten Einnahmen und Ausgaben – entspreche die gesamte Jahresabrechnung nicht den gesetzlichen Anforderungen und den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
Der Beteiligte zu 3 ist dem Rechtsmittel entgegengetreten.
Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
II.
Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 hat in der Sache Erfolg, denn die Entscheidung des Landgerichts hält der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung nicht stand (§ 27 FGG).
1.
Das Landgericht hat ausgeführt, zwar weise die Jahresabrechnung über die bereits vom Amtsgericht aufgezeigten Mängel hinaus weitere Fehler auf, jedoch seien diese Mängel und Fehler nicht so gravierend, als daß der genehmigende Beschluß der Wohnungseigentümer insgesamt für ungültig zu erklären wäre.
Diese Erwägungen des Landgerichts begegnen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Die von dem früheren Verwalter aufgestellte Jahresabrechnung genügtinsgesamt nicht den an eine ordnungsgemäße Abrechnung zu stellenden Anforderungen, der sie genehmigende Beschluß der Wohnungseigentümer war deshalb insgesamt für ungültig zu erklären.
Nach den in Rechtsprechung und Lehre entwickelten Grundsätzen (vgl. BayObLG WM 1993, 485; OLG Düsseldorf, WM 1991, 619; OLG Hamm WE 1997, 194, 195; Weitnauer-Hauger, WEG 8. Aufl., Rn. 24 zu § 28; Bärmann-Pick-Merle WEG 7. Aufl., Rn. 62 ff. zu § 28) muß die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten. Sie muß für einen Wohnungseigentümer aus sich heraus und auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständige...
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