Leitsatz (amtlich)
Nimmt die Teilungserklärung auf den als Anlage beigefügten Verwaltervertrag Bezug, der die vorzeitige Kündigung nur aus wichtigem Grund erlaubt, so ist die Auslegung gerechtfertigt, dass auch die Abberufung des Verwalters eines wichtigen Grundes bedarf.
Ein wichtiger Abberufungsgrund kann darin erblickt werden, dass es der Verwalter über Monate hinweg versäumt hat, für einen ausreichenden Gebäudeversicherungsschutz zu sorgen. Dies setzt jedoch voraus, dass im Zeitraum der Pflichtverletzung zumindest eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft bestanden hat.
Normenkette
WEG § 21 Abs. 5 Nr. 3, § 26
Verfahrensgang
Tenor
Die angefochtene Entscheidung wird aufgehoben.
Die Sache wird zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten vorbehalten bleibt.
Wert: 9.300 EUR (Verwalterhonorar für 36 Monate abzgl. 20 % wegen Feststellung zzgl. Zahlungsantrag).
Gründe
I. Die Beteiligten zu 2) bilden die eingangs näher bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beteiligte zu 1) war ihre erste Verwalterin. Die Beteiligte zu 3) ist die derzeitige Verwalterin aufgrund des Bestellungsbeschlusses vom 21.11.2002.
Die Teilungserklärung datiert vom 14.4.2000. Sie bestimmt in § 11 Nr. 1:
"Zum ersten Verwalter wird: Frau H. geborene B." bestellt für die Zeit ab dem 1. des Monats der erstmaligen Nutzung eines Wohnungs- bzw. Teileigentums der Gemeinschaft bis zum 31.12. des Gründerjahres und darüber hinaus noch weitere vier Jahre.
Die Verwaltergebühr beträgt 38 DM je WE und 5 DM je Pkw-Stellplatz je Monat zzgl. der gesetzlich gültigen MWSt.
Die Ausgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus:
a) dem Wohnungseigentumsgesetz (§§ 27, 28 WEG)
b) der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung
c) den gültigen Beschlüssen und Vereinbarungen der Eigentümer
d) und dem gültigen Verwaltervertrag als Anlage anbei.
Es gilt im Zweifel die vorerwähnte Reihenfolge."
Der der Teilungserklärung anliegende Verwaltervertrag datiert vom 23.3.2000. Er trägt nur die Unterschrift der Beteiligten zu 1). Im Eingang dieses Vertrages heißt es:
"Verwaltungsvertrag
Zwischen der Eigentümergemeinschaft L. 26, Düsseldorf (Wohnungseigentümer) und H., Hausverwaltung, (Verwaltung) wird aufgrund der Bestellung in der Teilungserklärung folgender Verwaltungsvertrag geschlossen:"
§ 1 des Verwaltervertrages lautet:
"1.1. Der Vertrag beginnt mit Nutzung des ersten Wohnungs- bzw. Teileigentum und endet mit Ablauf des Bestellungszeitraums zum 31.12.2006.
1.2. Erneute Bestellung ist zulässig.
1.3 Eine vorzeitige Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrages ist nur aus wichtigem Grund und eines Beschlusses gem. § 43 (1) WEG möglich. Dieser Beschluss hat die Wirkung einer außerordentlichen Kündigung dieses Verwaltervertrages. Wird durch ein Gericht festgestellt, dass ein wichtiger Grund zur Kündigung nicht vorlag, hat der Verwalter für die Zeit bis zur Beendigung des Vertrags Anspruch auf die vertraglich vereinbarte Vergütung."
Die Beteiligte zu 1) hat zu einem nicht näher genannten Zeitpunkt in ihrem Vertragsexemplar (das sie dem Gericht vorgelegt hat) die Streichung der Jahreszahl 2006 vorgenommen.
Im Frühjahr 2001 wurde die erste Wohnung in Besitz genommen. Die Eigentümer E. und Dr. K. unterzeichneten am 4.3.2001 die aus Bl. 35 GA ersichtliche Verwaltervollmacht, die sie an die Beteiligte zu 1) übersandten.
In der Folgezeit kam es zur Unzufriedenheit der Wohnungseigentümer mit der Verwaltungstätigkeit der Beteiligten zu 1), wie der Beiratsvorsitzende Dr. K. mit Schreiben vom 19.8.2002 der Beteiligten zu 1) mitteilte. Am 2.10.2002 schlossen die Beteiligten zu 2) eine "Eigentümervereinbarung zur Abänderung der Gemeinschaftsordnung" mit folgendem Inhalt:
"Die vollzählig erschienenen bzw. aufgrund entsprechender Vollmacht vertretenen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft L. 26, Düsseldorf, vereinbaren einvernehmlich folgende Änderung der durch die Teilungserklärung vom 14.4.2000 (UR-Nr. 965/2000 des Notars Dr. P. in Düsseldorf) festgelegten Gemeinschaftsordnung: § 11 der Teilungserklärung wird dahingehend abgeändert, dass die Bestellung der Frau H. (jetzt:B.) zur Verwalterin zunächst bis zum 31. 12. des Gründerjahres (2001) Gültigkeit hat. In der Folgezeit gilt die Bestellung auf unbestimmte Zeit weiter, bis die Eigentümergemeinschaft die Abberufung der Verwalterin gem. § 26 WEG beschließt. Ein wichtiger Grund ist hierfür nicht erforderlich."
Mit Schreiben vom 30.10.2002 erklärte der Beteiligte Dr. K. im Namen sämtlicher Wohnungseigentümer die Kündigung des Verwaltervertrages zum 31.12.2002 aus wichtigem Grund und zugleich als ordentliche Kündigung.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 21.11.2002 wurde die Beteiligte zu 2) sodann unter TOP 9 zum 31.12.2002 einstimmig abberufen.
Die Beteiligte zu 1) hat beantragt, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 21.11.2002 zu Tagesor...