OLG Düsseldorf Beschluss vom 19.03.2003 - 3 Wx 249/02

Leitsatz (amtlich)

1. Wird eine Teileigentumseinheit in der sachenrechtlichen Teilungserklärung als „Bürogruppe” bezeichnet, während die mit „Gebrauchsregelung” überschriebene schuldrechtliche Gemeinschaftsordnung für Teileigentum eine „gewerbliche Nutzung” vorsieht, so geht grundsätzlich die Regelung in der Gemeinschaftsordnung vor.

2. Die hiernach zulässige gewerbliche Nutzung der Teileigentumseinheit erlaubt den Betrieb einer Zahnklinik, soweit sich nicht aus dem Charakter oder der baulichen Gestaltung der Wohnungseigentumsanlage Einschränkungen ergeben.

Normenkette

WEG §§ 8, 14-15; BGB § 1004

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Beschluss vom 01.07.2002; Aktenzeichen 25 T 933/01)

AG Düsseldorf (Aktenzeichen 291 II 77/01)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1) tragen die Gerichtskosten der 3. Instanz und die dem Beteiligten zu 2) in diesem Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten.

Wert – für alle drei Instanzen, ausgenommen das Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Anordnung –: 50.000 Euro.

Gründe

I. Die Beteiligten sind die Eigentümer der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Diese besteht aus vierzig Miteigentumsanteilen. Elf Miteigentumsanteile sind verbunden mit Teileigentum, welches in § 2 der Teilungserklärung entweder als „Laden”, „Bürogruppe” oder „Praxis” bezeichnet wird. Die übrigen Miteigentumsanteile sind mit dem Sondereigentum an Wohnräumen verbunden. Der Beteiligte zu 2) ist Eigentümer des Miteigentums Nr. 11, verbunden mit Teileigentum an der im 2. Obergeschoss gelegenen Bürogruppe I B links, wie es in der Teilungserklärung heißt. Der Miteigentumsanteil Nr. 8 ist in der Teilungserklärung bezeichnet als verbunden mit Teileigentum an der im 1. Obergeschoss gelegenen Praxis III B, bestehend aus Warteraum, 3 Behandlungsräumen, 1 Abstellraum, 1 Vorraum, 2 WC und 1 Waschraum. In Teil III „Wohnungseigentumsordnung und Verwaltung” heißt es unter § 5 „Gebrauchsregelung”: „Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken, nicht zu gewerblichen Zwecken benutzt werden. Ausnahmen bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Verwalters, der vorher die Zustimmung der unmittelbaren Anwohner einzuholen hat. Teileigentum ist für gewerbliche Nutzung vorgesehen”. In § 21 „Grundbuchantrag” heißt es: „Ich/wir bewillige und beantrage die vorstehend unter §§ 4–19 getroffenen Bestimmungen gem. § 10 Abs. 2 WEG … als Inhalt des Sondereigentums sowie auch die Gebrauchsregelung gem. § 15 WEG in das Grundbuch einzutragen.”

In der Teileigentumseinheit des Beteiligten zu 2) betreibt dessen Sohn Dr. A.B. eine Zahnklinik. Die Beteiligten zu 1) erstreben, dass diese Nutzung unterbleibt. Sie berufen sich darauf, dass die Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als „Bürogruppe” bezeichnet sei. Außerdem gingen von dem Betrieb der Zahnklinik unzumutbare Belästigungen aus. Durch den Betrieb der medizinischen Geräte und die Bewegungen sowie das Laufen der Zahnärzte, Assistenten und Patienten entstünden erhebliche Geräusche, die durch den im 2. Obergeschoss verlegten Granitboden noch verstärkt würden. In den Räumen der Zahnklinik betriebene Geräte und sonstige Hilfsmittel seien durch tiefe Brummgeräusche von Elektromotoren und Kompressoren hörbar. Dies gelte auch für lautes Abrollen beim Verschieben von Stühlen und/oder Tischen. Das Einschalten von sowie das Arbeiten mit medizinischem Gerät, wie z.B. Turbinen, sei zu hören. Auch wenn die unmittelbar unterhalb einer Schallquelle gelegenen Räume der Büroflächen im 1. Obergeschoss am stärksten von der Geräuschentwicklung betroffen seien, werde der Tritt- und Körperschall in den übrigen Büroräumen ebenfalls als störend wahrgenommen. Im gesamten Treppenhaus des Objektes K. breite sich ein penetranter Geruch von Desinfektionsmitteln aus, der von der Zahnklinik ausgehe und bis in die obersten Etagen ziehe. Der Sondermüll aus dem Bereich der Zahnklinik werde nicht ordnungsgemäß entsorgt. Der vorhandene Müllcontainer reiche für die Abfallentsorgung nicht mehr aus. Störend sei auch der Umfang des Betriebs: Eine Zahnklinik sei naturgemäß darauf eingerichtet, Patienten rund um die Uhr zu betreuen.

Die Beteiligten zu 1) haben beantragt, dem Beteiligten zu 2) aufzugeben, es zu unterlassen, die in dem Objekt K., im 2. Obergeschoss belegene Bürogruppe I B links, bestehend aus 8 Räumen, Teeküche, Aktenkammer, Damen- und Herren-WC, WC, Putzraum und Abstellraum, 840/10.000stel MEA groß, als Zahnarztpraxis und/oder Zahnklinik selbst oder durch einen Dritten zu nutzen bzw. nutzen zu lassen.

Der Beteiligte zu 2) hat beantragt, den Antrag zurückzuweisen.

Er hält die Nutzung seiner Teileigentumseinheit als im Einklang mit § 5 der Gemeinschaftsordnung stehend für zulässig. Er hat darauf verwiesen, dass über seiner Teileigentumseinheit keine Nutzung mehr stattfinde, da sie den oberen Abschluss des Gebäudeteils bilde. In dem Bereich bis einschl. 2. Obergeschoss werde nur der Miteigentumsanteil von 152/10.000 zu Nr. 10, verbunden mit Sondereigentum an dem im 1. Oberg...