Beteiligte
3. die übrigen Eigentümer der vorbezeichneten Eigentumswohnanlage gemäß anliegender Liste |
Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Aktenzeichen 25 T 901/98) |
AG Düsseldorf (Aktenzeichen 291 II 172/97 WEG) |
Tenor
Die angefochtene Entscheidung und die Entscheidung des Amtsgerichts vom 11. September 1998 werden aufgehoben.
Der Beteiligte zu 2 wird verpflichtet, eine Versammlung der Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage M. … in D. mit folgenden Tagesordnungspunkten einzuberufen:
Vorlage der Wohngeld-Jahresabrechnungen für die Jahre 1993 und 1994 einschließlich der sich daraus ergebenden Wohngeld-Einzelabrechnungen und Beschlußfassung hierüber.
Der weitergehende Antrag des Beteiligten zu 1 und seine weitergehenden Rechtsmittel werden zurückgewiesen.
Von den Gerichtskosten der drei Instanzen tragen der Beteiligte zu 1 1/3, der Beteiligte zu 2 2/3. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Wert: 24.000,00 DM.
Gründe
I.
Die Beteiligten sind die Eigentümer der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Der Beteiligte zu 2 ist zugleich der Verwalter.
In der Wohnungseigentümergemeinschaft war es üblich, daß die Jahresabrechnungen jeweils nur vom Verwaltungsbeirat geprüft wurden; der Wohnungseigentümerversammlung wurden sie nicht zur Beschlußfassung vorgelegt. Auch über die Entlastung des Verwalters wurde von der Wohnungseigentümerversammlung bis Dezember, 1996 nicht beschlossen.
Am 12. Dezember 1996 fand eine Eigentümerversammlung statt, in der diese Praxis angesprochen wurde. Das Protokoll lautet auszugsweise wie folgt:
„Punkt 2: Bericht des Verwalters …
Herr S. widersprach der Abrechnung 1995, die kpl. durch den Beirat geprüft worden war und ihm alle Unterlagen hierzu zugegangen waren. Auch bei der jetzigen Versammlung stellte er noch eine Differenz zum Punkt Verschiedenes zwischen den Belegen und der Abrechnung fest. …
Am 10.09.1996 hatten der Verwalter und der Beiratsvorsitzende (H. K.) einen Termin bei H. u. G., Fr. B..
Folgende Punkte wurden besprochen und um rechtliche Klärung gebeten:
1. Entlastung des Verwalters durch den Beirat der WEG.
Die Entlastung des Verwalters sollte durch die Eigentümergem, auf der Eigentümerversammlung erfolgen.
Die bisherige Praxis, Entlastung durch den Beirat, ist zwar nicht unrechtens, da in der WEG-Gründungsversammlung einstimmig beschlossen, sollte jedoch wegen der rechtlichen Belastbarkeit mehrheitlich von den Eigentümern beschlossen werden. …
Punkt 3: Wirtschaftsplan 1997 …
Punkt 4: Entlastung des Verwalters
Dem Verwalter wurde mit folgenden Ergebnis Entlastung erteilt:
ja: |
760/1000stel |
nein: |
240/1000stel.” |
Mit Schriftsatz vom 26; Juni 1997 hat der Beteiligte zu 1 beantragt,
den Beteiligten zu 2 zu verurteilen, eine Versammlung der Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage M. … in D. mit folgenden Tagesordnungspunkten einzuberufen:
Vorlage der Wohngeld-Jahresabrechnungen für die Jahre 1993 bis 1995 einschließlich der sich daraus ergebenden Wohngeld-Einzelabrechnungen und Beschlußfassung hierüber.
Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen. Die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1 ist vom Landgericht zurückgewiesen worden.
Der Beteiligte zu 1 hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt, der der Beteiligte zu 2 entgegengetreten ist.
II.
Das Rechtsmittel ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg, soweit die angefochtene Entscheidung auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 27 FGG).
Das Landgericht hat gemeint, dem Antrag des Beteiligten zu 1 stehe der am 12. Dezember 1996 von der Wohnungseigentümerversammlung gefaßte – bestandskräftige – Entlastungsbeschluß entgegen. Die Entlastung sei uneingeschränkt erteilt worden. Der Entlastungsbeschluß sei nämlich im Zusammenhang mit dem zu TOP 2 ergangenen Hinweis des Verwalters zu sehen, die bisherige Praxis der Entlastung durch den Beirat sei „rechtlich belastbar”, die Entlastung solle mehrheitlich von den Eigentümern beschlossen werden. Dies sei dann durch den Beschluß zu TOP 4 geschehen, ohne daß der Entlastungsbeschluß irgendeine Beschränkung auf einen bestimmten Zeitraum oder bestimmte Verpflichtungen des Verwalters enthalte.
Diese Erwägungen sind teilweise rechtsfehlerhaft, weil das Landgericht den Entlastungsbeschluß vom 12. Dezember 1996 unrichtig ausgelegt hat. Für die Auslegung von Beschlüssen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gilt wie für die Auslegung von Willenserklärungen generell, daß sie vom Rechtsbeschwerdegericht daraufhin überprüfbar ist, ob sie mit den gesetzlichen Auslegungsregeln sowie dem klaren Sinn und Wortlaut der Erklärung in Einklang steht (Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 14. Aufl., § 27 Rdnr. 48; Bärmann/Pick/Merle, WEG 7. Aufl., § 23 Rdnr. 46). Das ist hier zu verneinen. Der Entlastungsbeschluß vom 12. Dezember 1996 kann lediglich dahin interpretiert werden, daß er eine Genehmigung der Jahresabrechnung 1995 enthält, aber nicht darüber hinaus.
Es ist in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, daß ein Entlastungsbeschluß zugleich die stillschweigende Billigung der Jahresabrechnung enthalten kann. Ob das der Fall is...