OLG Düsseldorf Beschluss vom 19.06.2007 - I-24 U 55/07

Leitsatz (amtlich)

1. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung seiner Kaution ist in angemessener Frist nach Ende des Mietverhältnisses fällig (hier: 33 Monate).

2. Der Vermieter kann gegen die Kaution nicht mit Heizkostennachforderungen aufrechnen, wenn diesen Gegenforderungen ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen unterlassener Abrechnung der sonstigen Betriebskosten zusteht.

Normenkette

BGB §§ 273, 390, 535, 551

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Aktenzeichen 7 O 198/05)

Tenor

I. Der Senat beabsichtigt, die Berufung des Beklagten gem. § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlussverfahren zurückzuweisen. Der Beklagte erhält Gelegenheit, zu den Gründen binnen einer Frist von zwei Wochen schriftsätzlich Stellung zu nehmen.

II. Der Senat weist darauf hin, dass die Berufungsrücknahme vor Erlass einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO kostenrechtlich privilegiert ist.

III. Der für den 14.8.2007 geplante Verhandlungstermin entfällt.

Gründe

I. Die Berufung des Beklagten hat nach derzeitigem Sach- und Streitstand keine Aussicht auf Erfolg. Im Ergebnis zu Recht hat das LG den Beklagten zur Zahlung von insgesamt 5.759,25 EUR nebst Zinsen verurteilt sowie die in Ziff. 2. und 3. des Tenors der angefochtenen Entscheidung formulierten Feststellungen getroffen. Das Berufungsvorbringen ist nicht geeignet, eine für den Beklagten günstigere Entscheidung zu rechtfertigen:

1. Anspruch auf Rückzahlung der Kaution i.H.v. (noch) 5.423,35 EUR:

Der Beklagte ist aus § 14 Ziff. 4 des Mietvertrages vom 12.11.1998 (im Folgenden: MV) verpflichtet, die erhaltene Kaution - nach Zahlung von 2.246,03 EUR noch 5.423,35 EUR - zurückzuzahlen.

a) Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Klägers ist fällig:

Der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Mietsicherheit entsteht bereits mit Vertragsabschluss und ist aufschiebend bedingt durch die Beendigung des Vertrages. Er wird in angemessener Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig, wenn der Vermieter in der Lage ist, noch offene Ansprüche, zu deren Sicherung die Kaution dient, in zumutbarer Weise abzurechnen (BGH WuM 1987, 310; Senat ZMR 2002, 37; MDR 2005, 981; OLG Köln WuM 1998, 154; Schmidt/Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 551 Rz. 71; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 551 Rz. 22, 23). Zwar sichert die Mietkaution alle - auch noch nicht fällige - Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und sie erstreckt sich wegen dieses umfassenden Sicherungszwecks auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten (BGH WM 1972, 776; NJW 2006, 1422; OLG Karlsruhe NJW-RR 1987, 720; OLG Hamburg, NJW-RR 1988, 651 ; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 211, 213 f. und NZM 2005, 783 f.; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V B Rz. 289). Dieses Recht des Vermieters, die Kaution zur Sicherung zu erwartender Ansprüche aus der Abwicklung des Mietverhältnisses einzubehalten, besteht allerdings nicht zeitlich unbegrenzt. Die nachprüfbare Abrechnung bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht abgerechneter Betriebskosten ist - wie ausgeführt - innerhalb angemessener Frist vorzunehmen (so ausdrücklich zuletzt: BGH NJW 2006, 1422). Ob die Dauer dieser Frist für die Geschäftsraummiete auch im Einzelfall mehr als 6 Monate betragen darf (vgl. BGH NJW 2006, 1422; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., Einf. v. § 535 Rz. 126: bis 1 Jahr), mag dahinstehen. Mit einem Zeitabstand von nunmehr bereits 33 Monaten seit Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.8.2004 ist diese Frist hier allerdings fraglos abgelaufen.

b) Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist nicht in Höhe eines Teilbetrages von 1.571,77 EUR gem. §§ 387, 389 BGB infolge der vom Beklagten erklärten Aufrechnung mit einer Mietzinsforderung für September 2004 erloschen. In zutreffender Beweiswürdigung, der sich der Senat anschließt, hat das LG die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.8.2004 festgestellt. Die Berufungsbegründung greift Einzelgesichtpunkte der Beweiswürdigung als jeweils nicht ausreichend an, übersieht hierin aber die das Ergebnis tragende Gesamtschau der vom LG angeführten Aspekte. Der in der Anlage zur Berufungsbegründung vorgelegte Inseratauftrag des Beklagten vom 26.8.2004 steht dem Beweisergebnis des LG nicht entgegen, sondern bestätigt es sogar. Als Zeitpunkt für die gewünschte Veröffentlichung der Anzeige ist dort der 28.8.2004 genannt. Der Beklagte bietet das Mietobjekt ohne jede zeitliche Einschränkung (wie beispielhaft: "frei ab ...") zur Anmietung an. Der so formulierte Text der Anzeige war geeignet, dem Leser und möglichen Interessenten den Eindruck zu vermitteln, die Halle sei (ab sofort) zur Anmietung und zum Einzug frei.

c) Ebenso ohne Erfolg beruft sich der Beklagte auf die von ihm erklärte Aufrechnung mit Nachzahlungsansprüchen i.H.v. insgesamt 3.851,57 EUR aus der Abrechnung der Heizkosten für die Zeiträume 15.10.2001 bis 30.6.2002, 1.7.2002 bis 30.6.2003 und 1.7.2003 b...