OLG Düsseldorf Beschluss vom 19.10.1998 - 3 Wx 332/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Vertretung eines Eigentümers in der Eigentümerversammlung bei vertretungseinschränkender Vereinbarung

Verfahrensgang

LG Duisburg (Aktenzeichen 21 T 69/98)

AG Mülheim a.d. Ruhr (Aktenzeichen 23 II 53/97 WEG)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 2 bis 9 tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 6.000,00 DM.

Gründe

I.

Am 11.08.1997 fand auf Einladung des Verwalters eine Eigentümerversammlung statt, zu der für den Beteiligten zu 1 Rechtsanwalt H. als Vertreter erschien. Unter Berufung auf § 13 Nr. 4 Satz 2 der Teilungserklärung, in der bestimmt ist, daß ein Wohnungseigentümer sich nur durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann, schlossen die anwesenden Wohnungseigentümer einstimmig Rechtsanwalt H. von der Teilnahme an der Versammlung aus. Im weiteren Verlauf der Versammlung faßten sie die aus dem Protokoll der Versammlung ersichtlichen Beschlüsse.

Der Beteiligte zu 1 hat beim Amtsgericht beantragt, die in der Versammlung vom 11.08.1997 gefaßten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Er hat angegeben, aufgrund schwerer Unfälle seien sowohl er als auch seine Ehefrau schwerbehindert und nicht in der Lage, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Eine Vertretung durch den Verwalter sei nicht in Betracht gekommen, weil der langjährige Verwalter im Juli 1997 sein Amt niedergelegt habe und erst am 21.07.1997 ein „vorläufiger” Verwalter bestellt worden sei, der den Wohnungseigentümern noch nicht näher bekannt gewesen sei. Eine Vertretung durch einen anderen Wohnungseigentümer sei ihm aufgrund der insoweit bestehenden Spannungen nicht zuzumuten gewesen.

Die Beteiligten zu 2 bis 9 haben in Abrede gestellt, daß der Ehefrau des Beteiligten zu 1 aus gesundheitlichen Gründen eine Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung nicht zuzumuten sei, da sie zumindest zeitweilig in ihrem Gewerbebetrieb tätig sei, allein Einkäufe tätigen könne und auch ihren Pkw allein fahre.

Das Amtsgericht hat antragsgemäß die in der Versammlung vom 11.08.1997 gefaßten Beschlüsse für ungültig erklärt. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2 bis 10 ist beim Amtsgericht ohne Erfolg geblieben.

Mit der weiteren Beschwerde wenden sich die Beteiligten zu 2 bis 10 gegen die Entscheidung des Landgerichts. Sie rügen, das Landgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, daß die Ehefrau des Beteiligten zu 1 aus gesundheitlichen Gründen ihren Ehemann in der Versammlung vom 11.08.1997 nicht habe vertreten können. Das Landgericht habe insoweit ihr unter Beweis gestelltes Vorbringen nicht beachtet. Rechtlich nicht haltbar sei auch die Auffassung des Landgerichts, eine Vertretung des Beteiligten zu 1 durch den Verwalter oder einen anderen Wohnungseigentümer sei nicht in Betracht gekommen.

Der Beteiligte zu 1 ist dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22, 27, 29 FGG zulässige weitere Beschwerde ist nicht begründet, denn die Entscheidung des Landgerichts weist keinen Rechtsfehler im Sinne der §§ 27 FGG, 550 ZPO auf.

Das Landgericht hat ausgeführt, Rechtsanwalt H. sei zu Unrecht als Vertreter des Beteiligten zu 1 von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen worden. Zwar sei eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, nach der ein Wohnungseigentümer sich nur durch einen beschränkten Personenkreis vertreten lassen könne, grundsätzlich zulässig, jedoch könnten sich die Wohnungseigentümer im vorliegenden Fall mit Rücksicht auf die Schwerbehinderung des Beteiligten zu 1 und seiner Ehefrau und der damit verbundenen erheblichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen auf die in der Teilungserklärung getroffene Regelung nicht berufen. Eine Vertretung durch einen anderen Wohnungseigentümer sei wegen der unstreitig bestehenden Spannungen für den Beteiligten zu 1 ebensowenig zumutbar gewesen wie eine Vertretung durch die zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestellte Beteiligte zu 10.

Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand.

Das Landgericht ist in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung (BGHZ 99, 90; WE 1993, 165) und Literatur (Bärmann-Pick-Merle, WEG 7. Aufl., Rn. 59 zu § 25; Bärmann-Seuß, Praxis des Wohnungseigentumsrechts, 4. Aufl., Rn. 183 ff.; a. A. Weitnauer-Lüke, WEG 8. Aufl., Rn. 16 zu § 25) davon ausgegangen, daß eine in der Teilungserklärung enthaltende Beschränkung der Vertretung nur durch Ehegatten, den Verwalter oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft grundsätzlich zulässig ist, daß es aber im Einzelfall aufgrund besonderer Umstände der Eigentümergemeinschaft nach Treu und Glauben verwehrt sein kann, sich auf die Regelung der Teilungserklärung zu berufen, vielmehr eine Ausnahme von dieser Regelung zuzulassen ist (B...