OLG Düsseldorf Beschluss vom 20.01.2004 - I-3 Wx 262/03

Leitsatz (amtlich)

1. Für die Eintragung einer Reallast genügt, dass die Höhe der Leistung bestimmbar ist.

2. Werden als Inhalt einer Reallast angegeben die Kosten des Betriebs, der Wartung und Unterhaltung/Instandhaltung einschl. Schönheitsreparaturen eines Bauwerks, so lässt sich die höchstmögliche Belastung hinreichend deutlich daran messen, welche Kosten im „ungünstigsten” Fall im Lauf eines Jahres aufgewendet werden müssen.

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Beschluss vom 29.07.2003; Aktenzeichen 25 T 435/03, 25 T 444/03, 25 T 445/03)

Tenor

Die angefochtene Entscheidung und der Beschluss des AG vom 23.5.2003 werden aufgehoben.

Das AG – Grundbuchamt – wird angewiesen, von seinen in der Zwischenverfügung vom 11.12.2002 geäußerten Bedenken hinsichtlich der Eintragungsfähigkeit der Reallasten abzusehen.

Wert des Beschwerdegegenstandes: bis 150.000 Euro (50 × 3.000 Euro).

Gründe

I. In den notariellen Urkunden des Notars S. vom 8.11.2000 und 1.11.2001 – UR-Nrn.: A/00 und B/01 – sind zugunsten der jeweiligen Eigentümer der o.a. Grundstücke Dienstbarkeiten und Reallasten vereinbart. Bezüglich der Reallasten heißt es in der Urkunde A/00 unter Abschn. V:

1. Reallast zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks jeweils Flur 39 Fl. Ste. 122, 124, 155, 157, 159 und 167, derzeit eingetragen im Grundbuch des AG Düsseldorf für Hamm Bl. X2 lfd. Nr. 1 Bestandsverzeichnis, bestehend in dem Recht auf Zahlung der jeweiligen Kosten für die Gebäudenutzung und Gebäudeunterhaltung etc. gem. Abschnitt IV dieser Urkunde, lastend auf dem Grundstück jeweils Flur 39 Fl. Ste. 161, 162, 164, 163 und 169, derzeit eingetragen im Grundbuch des AG Düsseldorf für Hamm Bl. X1 lfd. Nr. 11 Bestandsverzeichnis.

Bezüglich der weiteren Flurstücke werden gleichlautende Reallasten angegeben.

In Abschn. IV der Urkunde ist u.a. folgendes geregelt:

2. Die Einräumung und Ausübung der in Abschn. I bis III bestellten Grunddienstbarkeiten sind vorbehaltlich der Regelungen dieser Vereinbarung über die Unterhaltungs-/Erneuerungskosten unentgeltlich.

3. Gemäß der schuldrechtlichen Benutzungs-/Unterhaltungsregelungen vom 24./28.2.2000 sowie den Festlegungen in den eingangs genannten Kaufverträgen tragen die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke die Kosten des Betriebes, der Wartung, Unterhaltung/Instandhaltung einschl. Schönheitsreparaturen und ggf. Erneuerung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile der Tiefgarage und deren technische Anlagen/Einrichtungen sowie die Kosten der gemeinsam genutzten technischen Anlagen/Einrichtungen sowie diejenigen der Außenanlagen wie folgt:

a) jeweils Eigentümer des Grundstücks Gebäude A – 35/100

b) jeweils Eigentümer des Grundstücks Gebäude B – 19/100

c) jeweils Eigentümer des Grundstücks Gebäude C – 46/100

4. Die Beteiligten verpflichten sich, die Verpflichtungen dieses Abschnitts ihren jeweiligen Rechtsnachfolgern mit Weiterübertragungsverpflichtung aufzuerlegen.

Der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1) bis 5. hat die Eintragung der Dienstbarkeiten und Reallasten beantragt.

Mit Zwischenverfügung vom 11.12.2002 hat der Rechtspfleger des AG darauf hingewiesen, die vereinbarten Reallasten seien nicht eintragungsfähig, weil die zu erbringenden Leistungen der Höhe nach nicht bestimmbar seien, die höchstmögliche Belastung des jeweiligen Grundstücks sei nicht für jeden Dritten erkennbar.

Mit Beschluss vom 23.5.2003 hat der Rechtspfleger des AG – nach Ablauf der von ihm gesetzten Frist zur Behebung der Eintragungshindernisse – den Eintragungsantrag zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zu 1) bis 5) ist beim LG ohne Erfolg geblieben.

Gegen die Entscheidung des LG wenden sich die Beteiligten zu 1) bis 5) mit der weiteren Beschwerde, mit der sie unter Hinweis auf die Rspr. des BGH ihre Auffassung wiederholen, es genüge, dass der Höchstbetrag der Reallast erst später – notfalls durch richterliche Entscheidung – bestimmt werden könne. Das sei hier – bezüglich der Kosten des Betriebes und der Unterhaltung der baulichen Anlage – der Fall.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II. Die gem. §§ 71, 78, 80 GBO zulässige weitere Beschwerde hat Erfolg, die Entscheidung des LG beruht auf einer unrichtigen Anwendung rechtlicher Normen (§ 78 GBO).

1. Das LG hat ausgeführt, der Bestimmtheitsgrundsatz für die einzutragenden Reallasten sei nicht gewahrt. Zwar könne eine Reallast hinsichtlich der Kosten des Betriebs, der Wartung, Unterhaltung/Instandhaltung einschl. Schönheitsreparaturen ggf. Erneuerung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile der Tiefgarage und deren technische Anlagen/Einrichtungen sowie der Kosten der gemeinsam genutzten technischen Anlagen/Einrichtungen sowie der Außenanlage bestellt werden, jedoch müsse die Höhe der Leistung bestimmbar sein. Dabei bedeute der Bestimmtheitsgrundsatz nicht, dass der Umfang der tatsächlichen Belastungen in einem bestimmten Zeitpunkt aus der Eintragung selbst oder i.V.m. der Eintragungsbewilligung ohne weiteres ersichtlich sein müsste, es genüge, wenn Art, Geg...