Leitsatz (amtlich)
Sind nach der Teilungserklärung die jeweiligen Wohnungseigentümer berechtigt, auf den ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Balkonen jeweils im Rahmen der Bauvorschriften nach freiem Ermessen einen – nicht näher beschriebenen – Wintergarten zu errichten, so ist dies dahin auszulegen, dass der Balkon rundum verglast und als Innenwohnbereich genutzt werden darf, also das „Wohnen” in diesem Bereich gestattet ist.
Normenkette
WEG § 14 Nr. 1, § 22 Abs. 1; BGB §§ 133, 242
Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Urteil vom 26.05.1999; Aktenzeichen 25 T 502/98) |
AG Düsseldorf (Urteil vom 24.04.1998; Aktenzeichen 291 II 351/96) |
Tenor
Unter teilweiser Änderung der Entscheidungen der Vorinstanzen wird der Antrag der Beteiligten zu 1 auch insoweit zurückgewiesen, als sie die Entfernung der Verglasung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des „Balkons” der Wohnung Nr. 1 verlangen.
Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens tragen die Antragsteller.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Wert des Beschwerdegegenstandes: Bis 20.000,– DM.
Gründe
I.
Die Beteiligten sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft … in Düsseldorf. Der Beteiligte zu 7 war bis zum 15. November 1997 zugleich Verwalter. Links neben dem im Aufteilungsplan des Erdgeschosses mit „Essen, Wohnen” bezeichneten Raum der Wohnung Nr. 1 befindet sich die im Aufteilungsplan als „Balkon” bezeichnete Fläche der Wohnung Nr. 1, die jetzt vollständig verglast ist und als Wohnraum genutzt wird. Die zur Außenfläche des Hauses gewordene Glaswand weist zwei Stufen auf.
Ziffer (3) der Änderung der Teilungserklärung lautet:
„Errichtung von Wintergärten
Sämtliche jeweiligen Wohnungseigentümer sind berechtigt, auf den ihrem jeweiligen Sondernutzungsrecht unterliegenden Terrassenflächen bzw. auf den ihrem jeweiligen Sondereigentum unterliegenden Balkonen jeweils – soweit baurechtlich zulässig – nach freiem Ermessen einen Wintergarten zu errichten, zu unterhalten und instandzuhalten…”
Die Beteiligten zu 1 haben u. a. beantragt,
die Beteiligten zu 4 zu verpflichten, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen und die Verglasung des Balkons der Wohnung Nr. 2 (richtig: Nr. 1) zu entfernen.
Das Amtsgericht hat am 24. April 1998 nach mündlicher Verhandlung und Ortsbesichtigung diesem Antrag stattgegeben, weil in der Einbeziehung des Balkons in die Wohnung, verbunden mit der Verglasung der Außenfassade, eine die Antragsteller benachteiligende bauliche Veränderung zu sehen sei.
Hiergegen haben die Beteiligten zu 4 und 7 sofortige Beschwerde und die Beteiligten zu 1 Anschlussbeschwerde mit dem Ziel der Berichtigung des Beschlusstenors hinsichtlich der Bezeichnung der Wohnungsnummern (Nr. 1 statt unrichtig Nr. 2) eingelegt.
Das Landgericht hat nach erneuter Ortsbesichtigung durch Beschluss vom 26. Mai 1999 das Rechtsmittel betreffend die Balkonverglasung zurückgewiesen und auf die Anschlussbeschwerde der Beteiligten zu 1 die Wohnungsbezeichnung antragsgemäß geändert.
Mit der sofortigen weiteren Beschwerde, um deren Zurückweisung die Beteiligten zu 1 bitten, verfolgen die Beteiligten zu 4, ihr ursprüngliches auf Ablehnung des Beseitigungs- und Rückbauantrags der Beteiligten zu 1 in Bezug auf die Balkonverglasung gerichtetes Begehren weiter.
Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
II.
Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist in der Sache begründet. Denn die Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften (§ 27 FGG).
1.
Das Landgericht hat ausgeführt, die Rechtmäßigkeit der Balkonverglasung ergebe sich nicht aus Ziffer 3 der Änderung der Teilungserklärung, da vorliegend lediglich die Nutzung als Wohnfläche auf die in dem Aufteilungsplan als „Balkon” kennzeichnete Fläche erstreckt, nicht aber ein Wintergarten errichtet worden sei. Im übrigen habe die Verglasung als bauliche Veränderung der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedurft. Letztere sei nicht entbehrlich, weil – wovon sich die Kammer durch Einnahme des Augenscheins überzeugt habe – das harmonische Erscheinungsbild der Anlage durch die gestufte Glaswand, die beim Blick über den mit Efeu überdeckten Holzzaun im oberen Drittel zu erkennen sei, erheblich beeinträchtigt werde.
2.
Die Auslegung der Teilungserklärung durch das Landgericht erscheint rechtsfehlerhaft.
Sind nämlich sämtliche jeweiligen Wohnungseigentümer berechtigt, auf den ihrem jeweiligen Sondernutzungsrecht unterliegenden Terrassenflächen bzw. auf den ihrem jeweiligen Sondereigentum unterliegenden Balkonen jeweils im Rahmen der Bauvorschriften nach freiem Ermessen einen – nicht näher beschriebenen – Wintergarten zu errichten, zu unterhalten und instandzuhalten, so kann dies nur dahin ausgelegt werden, dass ein Balkon verglast und als Innenwohnbereich genutzt werden darf. Die nach der Teilungserklärung damit erlaubte Nutzung des umgebauten, insbesondere verglasten Balkons als Wintergarten stellt sich damit letztlich als die G...