Leitsatz (amtlich)
1. Ist der Vertragszweck im Mietvertrag nicht ausdrücklich bezeichnet, so darf der Mieter das gemietete Objekt nicht zu jedem beliebigen gewerblichen Zweck nutzen, sofern sich durch Auslegung Nutzungsbeschränkungen ergeben.
2. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die der vertragsgemäßen Nutzung entgegenstehen, stellen dann einen Fehler der Mietsache dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen, nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben und mietvertraglich nichts Abweichendes vereinbart ist.
3. Die Bestandskraft einer Bau- und Nutzungsgenehmigung ist im Falle von der Gemeinde geänderter Bauplanung von dem Mieter auszunutzen, wenn er nach Aufgabe seines Betriebes diesen zu demselben Vertragszweck untervermieten will.
Normenkette
BGB §§ 535-536, 540, 543; BauGB § 3 Abs. 4 S. 1 Nr. 3
Verfahrensgang
LG Duisburg (Urteil vom 18.09.2009; Aktenzeichen 4 O 382/08) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 18.9.2009 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des LG Duisburg - Einzelrichter - wird auf ihre Kosten mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass festgestellt wird, dass der Rechtsstreit i.H.v. 2.370 EUR erledigt ist.
Berufungsstreitwert:
bis zum 25.2.2010: 27.019,38 EUR
ab dem 26.2.2010: 25.049,38 EUR (= 27.019,38 EUR - 2.370 EUR + 400 EUR)
Gründe
I. Das Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das LG hat der Klage im Ergebnis zu Recht stattgegeben. Die gegen die Entscheidung vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine der Beklagten günstigere Entscheidung.
Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 17.8.2010. Dort hat er im Wesentlichen ausgeführt:
Die Beklagte ist der Klägerin aufgrund des zwischen den Parteien noch bestehenden Untermietvertrages zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses für die Monate Oktober bis Dezember 2008 verpflichtet. Der Untermietvertrag besteht fort; wirksam ist lediglich die ordentliche Kündigung der Beklagten zum 31.12.2010, nicht hingegen die außerordentlichen Kündigungen vom 21.8.2008, 11.9.2008 und 15.10.2008. Denn die Beklagte hat einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung des Untermietverhältnisses mit der Klägerin nicht schlüssig dargetan. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass der Beklagten der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen worden wäre (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
1. Der Untermietvertrag ist entgegen der - wohl ohnehin aufgegebenen - Auffassung der Beklagten nicht dahin auszulegen, dass die Beklagte das gemietete Objekt zu "jedem beliebigen gewerblichen Zweck" (so noch in der Berufungsbegründung) nutzen können sollte und die Klägerin hierfür einzustehen hatte. Vielmehr sind die Parteien in dem Mietvertrag davon ausgegangen, dass die vermieteten Räumlichkeiten zu Verkaufszwecken zu nutzen waren. Darauf deutet schon der Zusatz, "insbesondere dürfen ... verkauft/gelagert werden", hin. Auch wenn darin keine Beschränkung des Verkaufs vereinbart sein soll, kommt dem Zusatz doch eine den Vertragszweck beschreibende Funktion zu. Es wurden zudem zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages noch für die Zwecke der Beklagten herzurichtende Verkaufsflächen nebst Nebenflächen vermietet; auch die einen Vertragsbestandteil bildende Baubeschreibung nimmt mehrfach auf diesen Nutzungszweck Bezug. Dementsprechend ist auch die Klausel in § 8 Abs. 5 des Mietvertrages eingeschränkt auszulegen. Wenn danach der Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung der Erteilung einer dem Mietzweck des Untermieters entsprechenden behördlichen Genehmigung stehen sollte, zu deren Einholung wiederum gem. § 2 Abs. 4 des Vertrages die Klägerin verpflichtet war, konnte die Beklagte dies nicht dahin verstehen, dass die Klägerin gehalten war, eine Baugenehmigung zu jeder beliebigen gewerblichen Nutzung zu erwirken. "Mietzweck" war vielmehr allein der Betrieb einer Verkaufsstätte. Auf eine solche bezieht sich auch die für das Grundstück bereits unter dem 24.4.1995 erteilte Baugenehmigung ("Umbau und Nutzungsänderung von Baumarkt in Getränke-, Lebensmittel-, Textil- und Schuhmarkt"); entsprechend ist unter dem 19.8.1997 die Bescheinigung nach § 82 BauO NW erteilt worden. Der Mietvertrag wurde vor dem Hintergrund der Aufgabe des Baumarkts seitens der Klägerin und des Umbaus des Objekts zu Zwecken der Nutzung durch die Beklagte geschlossen; die Beklagte konnte auch deshalb nicht davon ausgehen, mietvertraglich berechtigt sein zu sollen, auch andere als die von der Baugenehmigung umfasste Nutzungen auszuüben. Auch die Beklagte will nunmehr die Klausel in § 2 des Mietvertrages, wonach der Untermieter keiner Gebrauchsbeschränkung unterliegt, nur noch in dem Sinne verstehen, dass ihr die Nutzung als Verkaufsfläche zu beliebigen Zwecken möglich sein solle.
2. Dass ihr der so begrenzte vertragsgemäße Gebrauch nicht mehr möglich gewesen wäre, hat die Beklagte nicht genügend dargetan.
Zwa...