OLG Düsseldorf Beschluss vom 21.02.2018 - I-3 Wx 4/18

Leitsatz (amtlich)

1. Im Grundbuchverfahren auf Eigentumsumschreibung ist (wird) eine Zwischenverfügung auf Nachweis der dinglichen Einigung inhaltlich unzulässig, wenn der Adressat ernsthaft und endgültig zu erkennen gegeben hat, dass er nicht gewillt ist, die geforderte Auflassungserklärung beizubringen; in diesem Fall hat das Grundbuchamt über den Eintragungsantrag zu entscheiden.

2. Ist der Inhaber eines Miteigentumsanteils verurteilt, der Übertragung an den Erwerber zuzustimmen und dessen Eintragung im Grundbuch zu bewilligen, so ersetzt das Urteil die abzugebende Auflassungserklärung des Schuldners gemäß § 894 Satz 1 ZPO.

Der erwerbende Gläubiger hat dem Erfordernis des § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB dadurch Rechnung zu tragen, dass er seinerseits unter Vorlage des Urteils die Auflassung vor dem Notar erklärt und die nach § 873 BGB erforderlichen Einigung i.S.d. § 925 BGB gegenüber dem Grundbuchamt als Voraussetzung für die - hier vom Grundbuchamt im Ergebnis zu Recht verweigerte - Eigentumsumschreibung urkundlich nachweist.

Normenkette

BGB §§ 133, 873 Abs. 1, § 925 Abs. 1 S. 1; GBO §§ 18-20; ZPO § 894 S. 1

Verfahrensgang

AG Ratingen (Aktenzeichen RA-25938-4)

Tenor

Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Ratingen - Rechtspfleger - vom 13. Juli 2017 wird aufgehoben.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 1 ist die eingetragene Eigentümerin des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Ratingen Blatt 25938 verzeichneten 241/1.000 Miteigentumsanteils an dem vorbenannten Grundbesitz. Mit notariell beurkundetem Bauträgervertrag vom 27. September 2011 verkaufte die Beteiligte zu 1 das Wohnungseigentum an die Beteiligten zu 2 und 3 zu je ¹/2 Anteil. Die Beteiligten wiesen den Notar an, die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch erst zu beantragen, wenn ihm die Zahlung des gesamten Kaufpreises nachgewiesen ist oder der Verkäufer ihn hierzu ermächtigt.

Am 11./13. Juli 2017 haben die Beteiligten zu 2 und 3 die Eigentumsumschreibung hinsichtlich des vorbenannten Grundbesitzes beantragt. Sie haben die vollstreckbare Ausfertigung eines Versäumnisurteils vom 30. April 2015 (Landgericht Düsseldorf, Az. 1 O 262/14) vorgelegt, mit dem die Beteiligte zu 1 verurteilt worden ist, der Übertragung der vorgenannten Miteigentumsanteile an die Beteiligten zu 2 und 3 zuzustimmen und deren Eintragung als Eigentümer im Grundbuch zu bewilligen.

Mit Zwischenverfügung vom 13. Juli 2017 hat das Grundbuchamt mitgeteilt, der Erledigung des Antrags stünden Hindernisse entgegen. Es seien noch eine Unbedenklichkeitserklärung des zuständigen Finanzamts und der Nachweis der dinglichen Einigung (Auflassungserklärung) einzureichen. Zwar könne die erforderliche Auflassung grundsätzlich auch im Sinne von § 894 S. 1 ZPO fingiert werden, wobei sie dann gem. § 925 Abs. 1 S. 1 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit vor der zuständigen Stelle erklärt werden müsse. Diese Voraussetzungen seien hier jedoch nicht gegeben, weil sich der Tenor des Versäumnisurteils nur auf die grundbuchrechtlich erforderliche Bewilligung, nicht jedoch auf die erforderliche dingliche Einigung beziehe. Denn diese erfordere gleichlautende Willenserklärungen; Zustimmungen seien nicht ausreichend. Es bestehe auch kein Spielraum für eine entsprechende Auslegung des Tenors, weil der Grundbuchverkehr klare und eindeutige Erklärungen erfordere. Insoweit sei die Auslegungsbefugnis des Grundbuchamts gegenüber derjenigen des Prozessgerichts, das den wirklichen Willen der Parteien zu ermitteln habe, eingeschränkt.

Dagegen haben die Beteiligten zu 2 und 3 Beschwerde eingelegt, soweit der Beschluss auf die Vorlage des Nachweises der Auflassungserklärung gerichtet ist. Sie machen geltend, der Nachweis der Auflassung sei durch das Versäumnisurteil vom 30. April 2015 erbracht. Die Beteiligten zu 2 und 3 legen ein Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 27. Oktober 2017 (Az. 16 O 43/17) vor, mit dem dieses eine Klage der Beteiligten zu 2 und 3 abgewiesen hat, die darauf gerichtet war, den Notar A.. anzuweisen, die Eintragung des Eigentumswechsels bei dem Amtsgericht Ratingen - Grundbuchamt - zu beantragen. Zur Begründung hat das Landgericht Düsseldorf ausgeführt, es fehle am Rechtsschutzbedürfnis, da den Beteiligten zu 2 und 3 mit dem og. Versäumnisurteil die notwendigen Mittel zur Verfügung stünden, ihre Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch zu bewirken, ohne auf die Mitwirkung des Notars A... angewiesen zu sein. Die notwendige Willenserklärung der Beteiligten zu 1 werde hier gem. § 894 ZPO durch das Versäumnisurteil ersetzt und gelte auch als in der notwendigen Form abgegeben. Der Tenor ziele nach dem Begehren der Beteiligten zu 2 und 3 darauf ab, die Erklärung der Beteiligten zu 1 zu ersetzen. Eine Auslegung des Tenors in einer Form, die nicht auf den Eigentumswechsel gerichtet sei, sei nicht denkbar. Soweit den Beteiligten zu 2 und 3 durch die angefochtene Zwischenverfügung die Nutzung ihres Titels erschwert worden sei, stehe es ihnen frei, auf dem Rechtsweg dagegen vorzugehen.

Durch Beschluss vom 5. Januar 2018...