Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Sanierung konstruktiver Teile sondereigentumsfähiger Balkone
Tenor
Das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1) wird zurückgewiesen.
Die Beteiligten zu 1) tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Sie haben ferner die den übrigen Beteiligten im dritten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Auslagen zu erstatten.
Wert des Beschwerdegegenstandes: 18.000,– DM.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1. bis 4. bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft L.-Straße … in M. Die Beteiligten zu 5. sind Verwalter. Zu den Wohneinheiten der Beteiligten zu 2. bis 4. gehören jeweils zwei an der Vorder- und Rückfront des Gebäudes befindliche Balkone. Die im Erdgeschoss gelegene Wohnung der Beteiligten zu 1. hat keine Balkone.
Abschnitt IV. § 1 der Teilungserklärung vom 15. November 1982 enthält u. a. folgende Regelungen:
- „…
Gegenstand des Sondereigentums sind:
- …
- die sich innerhalb und außerhalb dieser Räume (Wohnungen und Kfz-Einstellplätze) befindenden Einrichtungen und Anlagen, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur einem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind.
…
- …
- …
- Im übrigen gilt § 5 WEG.
In der Eigentümerversammlung vom 3. Juli 1997 wurde gegen die Stimmen der Beteiligten zu 1. folgender Beschluss gefasst:
„Die Eigentümerversammlung beschließt, daß eine Sanierung der Balkone erfolgen soll, wobei jedoch nur diejenigen Arbeiten durchgeführt werden sollen, die erforderlich sind, um schwerwiegende Beinträchtigungen der Bausubstanz zu verhindern.
Der Umfang der durchzuführenden Arbeiten soll ggf. durch Hinzuziehung eines Architekten oder Bauunternehmers abgeklärt werden. Soweit die vorhandenen Rücklagemittel zur Bestreitung der erforderlich werdenden Arbeiten nicht ausreichen, soll eine Sonderumlage erfolgen. An dieser Sonderumlage sollen alle Eigentümer im Rahmen ihrer 1000stel-Anteile beteiligt werden, jedoch nur insoweit, wie Gemeinschaftseigentum von diesen Arbeiten betroffen ist bzw. es sich bei den Eingriffen in das Sondereigentum um Folgekosten handelt, die notwendig sind, um das Gemeinschaftseigentum reparieren zu können. Soweit also die Reparaturarbeiten das Gemeinschaftseigentum betreffen oder Folgekosten der betreffenden Arbeiten sind, sollen diese Kosten von allen Eigentümern entsprechend ihren 1000stel-Anteilen getragen werden, während darüber hinausgehende Kosten für die Sanierung von Sondereigentum von den betreffenden Eigentümern im Verhältnis ihrer Eigentumsanteile zu tragen sind.”
Die Beteiligten zu 1. vertreten die Auffassung, dass die Balkone insgesamt als Sondereigentum anzusehen seien. Da zu ihrer Wohnung kein Balkon gehöre, seien sie auch nicht verpflichtet, Kosten der Balkonsanierung zu tragen.
Die Beteiligten zu 1. haben beantragt,
den Beschluss der Eigentümergemeinschaft vom 3. Juli 1997 – allerdings nicht soweit der Eigentümerbeschluss vom 17. Juni 1997 aufgehoben wurde – für ungültig zu erklären.
Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung am 5. März 1998 den Antrag abgelehnt.
Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. hat das Landgericht mit Beschluss vom 7. September 1998 zurückgewiesen.
Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten zu 1. ihr ursprüngliches Begehren weiter. Die Beteiligten zu 2. bis 5. treten dem entgegen.
Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II.
Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27 FGG).
1.
Das Landgericht hat ausgeführt, der Eigentümerbeschluss über die Sanierung der drei oberen Balkone und deren Finanzierung durch eine Sonderumlage und / oder die Rücklage entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung und sei daher nicht für ungültig zu erklären. Er belaste die Beteiligten zu 1. schon seinem Wortlaut nach mit Sanierungskosten nur insoweit, als diese das Gemeinschaftseigentum beträfen oder es um Aufwand für das Sondereigentum gehe, der durch notwendige Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum veranlasst worden sei. Nach den tatsächlichen Gegebenheiten sei davon auszugehen, dass die konstruktiven und die der Sicherheit dienenden Bestandteile der Balkone dem Gemeinschaftseigentum zugehörten und sich die Sondereigentumsfähigkeit im Wesentlichen auf den Balkonraum erstrecke. Im Einzelfall könne zwar – abweichend von § 16 Abs. 2 WEG – die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer einem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt werden. Die Teilungserklärung vom 15. November 1992 enthalte aber insoweit eine ausdrückliche Kostenregelung nicht. Eine derartige Kostenregelung könne auch nur für Bauteile gelten, die dem ausschließlichen Gebrauch eines Wohnungseigentümers dienen. Ein unbefangener Betrachter würde es aber im Entscheidungsfall nicht als naheliegend ansehen, dass dieser aufgrund der in der Teilungserklärung (IV. § 1 Nr. 2) enthaltenen Regelung des Sondere...