Konstruktive Bauteile von Balkonen sind nicht sondereigentumsfähig

Leitsatz

1. Sind Balkone nach der Teilungserklärung ohne weitere Differenzierung dem jeweiligen Sondereigentum zugewiesen, so erstreckt sich die Zuweisung im Wesentlichen auf den Balkonraum und erfaßt insbesondere nicht auch konstruktive und der Sicherheit des Gebäudes dienende Bauteile der Balkone, die nicht sondereigentumsfähig sind.
2. Die Verpflichtung zur Instandsetzung und einer hieraus abgeleiteten Kostentragung für die als Gemeinschaftseigentum anzusehenden Balkonteile trifft die Gemeinschaft entsprechend ihren Anteilen ohne Rücksicht darauf, ob ihrer Wohnungseinheit ein Balkon zugeordnet ist.
3. Zu den durch Arbeiten am Gemeinschaftseigentum veranlaßten Kosten zählen auch diejenigen, die durch Arbeiten am Sondereigentum entstehen und notwendig sind, um einen Zustand zu schaffen, der es erst erlaubt, die erforderlichen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen.

Sachverhalt

Zu den Wohneinheiten einer Wohnungseigentumsanlage gehören mit Ausnahme der Erdgeschoßwohnung jeweils zwei an der Vorder- und Rückfront des Gebäudes befindliche Balkone. Nach einer entsprechenden Bestimmung in der Teilungserklärung sind Gegenstand des Sondereigentums auch diejenigen Einrichtungen, die sich innerhalb und außerhalb der Wohnungen befinden, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur einem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind, im übrigen gelte § 5 WEG.

Auf einer Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich beschlossen, daß eine Sanierung der Balkone erfolgen solle. Soweit die vorhandenen Rücklagemittel hierfür nicht ausreichen sollten, solle eine Sonderumlage erfolgen. An dieser Sonderumlage sollten sich alle Eigentümer entsprechend der Größe ihrer Miteigentumsanteile nur insoweit beteiligen, als auch Gemeinschaftseigentum von den entsprechenden Arbeiten betroffen sei.

Die Eigentümer der Erdgeschoßwohnung haben diesen Beschluß angefochten und sind der Auffassung, die Balkone sind insgesamt als Sondereigentum anzusehen. Da zu ihrer Wohnung kein Balkon gehöre, seien sie auch nicht verpflichtet, sich kostenmäßig an der Balkonsanierung zu beteiligen.

Entscheidung

Die Beschlußanfechtung war hier nicht erfolgreich. Der Eigentümerbeschluß über die Sanierung der Balkone und deren Finanzierung durch eine Sonderumlage bzw. eine Rücklage entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die entsprechende Regelung hinsichtlich der Folgekosten hätte nur dann nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprochen, wenn die Balkone entweder in ihrer gesamten Substanz dem Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers zuzuordnen wären oder aber wenn die gesamten Sanierungskosten den Eigentümern der betreffenden Wohnungen wirksam auferlegt worden wären.

Sowohl das eine als auch das andere war vorliegend aber nicht der Fall: Die Balkone sind nach der Teilungserklärung zwar dem jeweiligen Sondereigentum zugewiesen, die Sondereigentumsfähigkeit jedoch, erstreckt sich dabei im Wesentlichen auf den Balkonraum und erfaßt nicht konstruktive und der Sicherheit des Gebäudes dienende Bauteile der Balkone. Erstes Fazit: Die Balkone sind also nicht in ihrer Gesamtheit dem jeweiligen Wohnungseigentum zugeordnet.

Hinsichtlich der Verpflichtung zur Kostentragung der Balkonsanierung war die entscheidende Bestimmung in der Teilungserklärung auszulegen. Hierbei kamen die Richter zu dem Ergebnis, daß diese eben keine Regelung über die Verpflichtung zur Kostentragung enthält, es mithin keinen Anhaltspunkt dafür gibt, daß die Wohnungseigentümer, denen die Balkone zugeordnet sind, Reparatur- und Instandsetzungskosten auch für Teile der Balkone zu tragen haben, die nicht sondereigentumsfähig sind. Die eindeutige Bezugnahme in der Teilungserklärung auf § 5 WEG spricht hier auch dagegen, daß im Wege der Umdeutung anzunehmen sein sollte, daß zwar die Balkone in ihrer Gesamtheit nicht dem jeweiligen Sondereigentum zugeordnet sein sollten, gleichwohl aber eine entsprechende Kostentragungspflicht der Eigentümer auch insoweit gegeben sei, als konstruktive Teile der Balkone von der Sanierung betroffen seien. Zweites Fazit: Es muß auch in dieser Entscheidung davon ausgegangen werden, daß es bei dem allgemeinen Grundsatz bleibt, daß die Lasten des Gemeinschaftseigentums von allen Wohnungseigentümern entsprechend ihren Anteilen zu tragen sind und diejenigen des Sondereigentums von den jeweiligen Sondereigentümern.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.12.1998, 3 Wx 418/98

Fazit:

Beachten Sie bitte unbedingt, daß zu den durch Arbeiten am Gemeinschaftseigentum veranlaßten Kosten auch solche zählen, die beispielsweise durch Arbeiten am Sondereigentum entstehen, um einen Zustand zu schaffen, der es erlaubt, erforderliche Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen.

Beispiel: Ein Wohnungseigentümer hat den zu seinem Sondereigentum gehörenden Fliesenbelag seines Balkons erst kürzlich erneuert. Nunmehr muß er diesen erneut abtragen, da im Bereich der konstruktiven Bauteile des Balkons Instandhaltungsarbeiten notwendig ...