Sanierung konstruktiver Teile sondereigentumsfähiger Balkone

Leitsatz

Die Sanierung konstruktiver Teile von sondereigentumsfähigen Balkonen hat mangels abweichender Vereinbarungen die Gesamtgemeinschaft kostenmäßig zu tragen; Gleiches gilt für entsprechende vorbereitende notwendige zerstörerische Maßnahmen und auch Wiederherstellungskosten von etwaigem Fliesen-Sondereigentum

Normenkette

§ 5 Abs. 2 WEG, § 14 Nr. 4 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 133 BGB, § 140 BGB

Kommentar

1. Sind Balkone nach Teilungserklärung ohne weitere Differenzierung dem jeweiligen Sondereigentum zugewiesen, so erstreckt sich diese Zuweisung im wesentlichen auf den Balkonraum und erfasst insbesondere nicht auch konstruktive und der Sicherheit des Gebäudes dienende Bauteile der Balkone, die nicht sondereigentumsfähig sind (h.R.M.). Balkone sind also nicht in ihrer Gesamtheit als dem jeweiligen Wohnungseigentum zuzuordnendes Sondereigentum zu bewerten.

2. Die Verpflichtung zur Instandsetzung und einer hieraus abgeleiteten Kostentragung für die als Gemeinschaftseigentum anzusehenden Balkonteile trifft alle Eigentümer der Gemeinschaft entsprechend ihren Anteilen ohne Rücksicht darauf, ob Eigentümern und deren Einheiten ein Balkon zugeordnet ist. Eine abweichende Vereinbarung (entgegen § 16 Abs. 2 WEG) bestand im vorliegenden Fall in richtiger Auslegung der Gemeinschaftsordnung zur Kostenverteilung nicht. Es bestand nicht einmal ein Anhalt dafür, dass sich hier abweichend zu § 5 Abs. 2 WEG Sondereigentum auch auf konstruktive und der Sicherheit des Gebäudes dienende Bauteile erstrecken sollte; vielmehr sprachen Vereinbarungsregelungen dafür, dass die gesetzliche Differenzierung nicht angetastet werden sollte. Aus diesem Grund stellte sich auch nicht die Frage einer Umdeutung nach § 140 BGB hinsichtlich etwa zu differenzierender Kostenverteilung (wie anders im Fall OLG Hamm, NJW-RR 92, 148, 149). Vorliegend war damit davon auszugehen, dass es beim allgemeinen Grundsatz der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG verbleiben sollte.

3. Zu den durch Arbeiten am Gemeinschaftseigentum (an Balkonen) veranlassten Kosten zählen auch diejenigen, die durch Arbeiten am Sondereigentum entstehen und notwendig sind, um einen Zustand zu schaffen, der es erst erlaubt, die erforderlichen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen. Gleiches gilt etwa für zerstörerische Arbeiten an einem zuvor erneuerten Balkonfliesenbelag; Balkon-Sondereigentümern kann hier ein solches Sonderopfer eigener Neuverfliesung nicht auferlegt werden, sofern es Schäden an tragenden oder sicherheitsrelevanten Teilen der Balkonkonstruktion (z.B. der Isolierung der Bodenplatte als Gemeinschaftseigentum) zu beheben gilt, für deren Finanzierung alle Eigentümer anteilsentsprechend einstandspflichtig sind (vgl. auch die Regelung in § 14 Nr. 4 WEG).

4. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Wert des Beschwerdegegenstandes von DM 18.000.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.12.1998, 3 Wx 418/98)

zu Gruppe 3:  Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung

Anmerkung:

Damit hat der Senat erneut im Sinne herrschender Rechtsmeinung deutlich gemacht, dass auch Eigentümer ohne Balkon-Sondereigentum verpflichtet sind, Balkoninstandsetzungskosten dieser Art anteilig mittragen zu müssen, wenn sich nicht ausdrücklich aus einer Gemeinschaftsordnungsvereinbarung, bestandskräftiger (Zitter-)Beschlussfassung oder wenigstens im Rahmen entsprechender Auslegungsumdeutung eine anderslautende Kostenverteilung ergeben sollte. Auch wenn bisher Gerichte vereinzelt sehr weitgehend über Umdeutungs-auslegungsgrundsätze zu einem anderen Ergebnis in jeweiligem Einzelfall-Kostenverteilungsstreit gelangten (insbesondere bei Fenstersanierungen), sollte diese Umdeutungsrechtsprechung nicht ohne Not zu sehr verallgemeinert werden, zumal man gerade bei solchen Auslegungsfragen unterschiedlicher Rechtsmeinung sein kann. Im Vordergrund muss zum Punkt einer Sanierungskostentragung bei gemeinschaftlichen Bauteilen, Anlagen und Einrichtungen systemkonsequent der Solidargedanke auch im Rahmen der Kostenverteilung im Vordergrund bleiben.