Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Auslegung einer Teilungserklärungsvereinbarung
Beteiligte
2. die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentumsanlage „L.”, 4. R., bestehend aus den Eigentümern gemäß anliegender Mitgliederliste |
Verfahrensgang
AG Ratingen (Aktenzeichen 40 II 46/97 WEG) |
Tenor
Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.
Die Beteiligten zu 1 tragen die Gerichtskosten für die 3. Instanz. Eine Erstattung außergerichtlicher kosten findet nicht statt.
Wert: 24.587,00 DM
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1 sind Sondereigentümer der Wohnung im 9. Obergeschoß der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Nach dem Ergebnis eines von ihnen eingeleiteten selbständigen Beweisverfahrens (10 H 77/94 AG Ratingen) waren die vorhandenen nicht wärmegedämmten Alu-Fensteranlagen irreparabel schadhaft. Aus diesem Grunde ließen die Beteiligten zu 1 im Jahr 1997 die zu ihrer Wohnung gehörenden Fenster-/Balkontüranlagen mit einem Kostenaufwand in Höhe von 24.587,00 DM austauschen.
In einer Wohnungseigentümerversammlung vom 30.6.1997 beantragten die Beteiligten zu 1, zu beschließen, „daß die Kosten für die Erneuerung der Fensteranlage einschließlich der Scheiben in der Wohnung der Eheleute B. von der Gemeinschaft zu Kosten der Rücklage getragen werden.” Dies lehnten die Eigentümer durch mehrheitlichen Beschluß ab.
Daraufhin haben die Beteiligten zu 1 zunächst den vorgenannten Beschluß angefochten und im Laufe des Verfahrens zusätzlich beantragt, festzustellen, daß die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft L. verpflichtet sind, entsprechend ihren Miteigentumsanteilen für die Kosten der Erneuerung der Fensteranlage in ihrer, der Antragsteller Wohnung aufzukommen.
Das Amtsgericht hat die Anträge zurückgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde, mit der die Beteiligten zu 1 nur noch den Feststellungsantrag weiterverfolgt haben, durch Beschluß vom 21. August 1998 zurückgewiesen. Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten zu 1 ihr Begehren weiter. Die Beteiligten zu 2 sind dem Rechtsmittel entgegengetreten.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II.
Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27 FGG).
Das Landgericht hat ausgeführt, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Fensteranlage fielen den Beteiligten zu 1 zur Last. Zwar handele es sich bei den Fensteranlagen um gemeinschaftliches Eigentum, für das grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft instandhaltungs- und instandsetzungspflichtig sei. Die in der Teilungserklärung unter Abschnitt II § 12 Abs. 2 enthaltene Regelung sei indes dahin auszulegen, daß die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen an Fenstern von denjenigen Eigentümern zu tragen sind, innerhalb deren Sondereigentum sich die jeweiligen Fenster befinden.
Diese Auslegung ist rechtlich nicht zu beanstanden. Sie stimmt überein mit den in der Rechtsprechung und Literatur anerkannten Auslegungsregeln, wonach auch bei der Auslegung von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen gemäß § 133 BGB der wirkliche Wille zu erforschen ist und nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften ist; dabei ist auf den Wortlaut und den objektiven Sinn der im Grundbuch eingetragenen Erklärung abzustellen, so wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt.
§ 12 der Teilungserklärung enthält folgende Regelung:
„1) Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Ausführung obliegt dem Verwalter …
2) Die Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an Fenstern, Balkonumkleidungen, Balkon- und Wohnungsabschlußtüren hat mit Ausnahme des Außenantrichs von Fenstern, Türen und Balkonumkleidungen der betreffende Wohnungseigentümer zu veranlassen, ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens.”
Aus dem Regel-Ausnahme-Verhältnis dieser Bestimmung folgt zunächst, daß die Instandsetzung für Fenster etc. dem jeweiligen Wohnungseigentümer aufgebürdet wird. Daß mit dieser Regelung nicht lediglich etwa eine Auftragsvergabe gemeint ist, sondern gleichzeitig die Frage geklärt wird, wer die entsprechenden Kosten zu tragen hat, ergibt sich aus dem in der Bestimmung enthaltenen Zusatz „ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens”; dies hat bereits das Landgericht mit zutreffenden Gründen, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wir, ausgeführt. Unter Berücksichtigung dieses Zusatzes wird ein unbefangener Erwerber eines Wohnungseigentums aus der Teilungserklärung entnehmen, daß der jeweilige Wohnungseigentümer Fensteranlagen auf seine Kosten instandzusetzen und -zuerhalten hat; er wird davon ausgehen, daß die Erneuerung von Fensteranlagen, soweit sie sich in seiner Wohnung befinden, zu dem ihm zugewiesenen Pflichten- und Lastenkreis gehört.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Eine Erstattung außerg...
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