OLG Düsseldorf Beschluss vom 24.05.1995 - 3 Wx 17/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Genereller Ausschluß der Teilnahme von Beratern an einer Wohnungseigentümerversammlung

Beteiligte

6. bis 79. siehe anliegende Eigentümerliste

Verfahrensgang

AG Neuss (Aktenzeichen 27 a II 64/93 WEG)

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 19 T 249/94)

Tenor

Unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels wird die angefochtene Entscheidung dahin abgeändert, daß der Beschluß der Eigentümerversammlung vom 23. Juli 1993 zu TOP 4 insoweit für ungültig erklärt wird, als der Ausschluß von Nichteigentümern auch in Zukunft gelten soll.

Die Gerichtskosten des Verfahrens in den Vorinstanzen tragen die Antragsteller zu 90 %, die Antragsgegner zu 10 %, die gerichtlichen Kosten der weiteren Beschwerde tragen Antragsteller und Antragsgegner je zur Hälfte.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Wert des Beschwerdegegenstandes für die weitere Beschwerde: 5.000,00 DM.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1 bis 79 bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beteiligte zu 80 ist die Verwalterin. In der Teilungserklärung ist unter § 14 u. a. bestimmt, daß ein Wohnungseigentümer sich nur durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann.

Die Beteiligten zu 1, 2, 4 und 5 hatten die Firma K. und M. I. GmbH mit der Mietverwaltung für ihre Wohnungen beauftragt. Am 23. Juli 1993 fand eine Eigentümerversammlung statt, bei der für die Beteiligten zu 1, 2, 4 und 5 Herr K. von der genannten Firma erschien. Da dieser aufgrund der Bestimmung der Teilungserklärung die genannten Eigentümer nicht vertreten konnte, war der Wohnungseigentümer W. von den Beteiligten zu 1, 2, 4 und 5 bevollmächtigt, sie in der Versammlung zu vertreten. Auch an früheren Versammlungen hatte für die Beteiligten zu 1, 2, 4 und 5 der Geschäftsführer K. der Mietverwaltungsfirma teilgenommen, wobei die genannten Beteiligten jeweils von einem anderen Wohnungseigentümer „vertreten” wurden.

Nachdem die Tagesordnungspunkte 1 bis 3 am 23. Juli 1993 behandelt worden waren, beschloß die Versammlung der Wohnungseigentümer auf Antrag des Beiratsmitgliedes B. vor der Abstimmung zu TOP 4 betreffend die Jahresabrechnung 1992, daß Personen, die keine Eigentümer sind, von der Versammlungssitzung ausgeschlossen seien und dieser Beschluß auch zukünftig Gültigkeit habe. Anschließend wurden zu den Tagesordnungspunkten 4 bis 11 die aus dem Protokoll der Versammlung (Blatt 51 bis 53) ersichtlichen Beschlüsse gefaßt.

Für den „Ausschluß” der Nichteigentümer wurden 39 Ja-Stimmen gezählt, dagegen stimmten 6 Wohnungseigentümer.

Von den 39 „Ja” Stimmen entfielen 31 Stimmen auf in der Versammlung nicht anwesende Wohnungseigentümer, die die Verwaltung mit ihrer Vertretung in der Versammlung beauftragt hatten. Die Verwaltung übertrug ihrerseits die Stimmen der von ihr zu vertretenden Wohnungseigentümer auf das Beiratsmitglied S., weil sie sich „aus dem Streit” heraushalten wollte.

Die Beteiligten zu 1 bis 5 haben die Beschlüsse zu den TOP 4, 5, 7, 8 und 11 angefochten und beantragt, sie für ungültig zu erklären. Sie haben die Auffassung vertreten, der Beschluß zu TOP 4 sei schon deshalb nicht ordnungsgemäß zustandegekommen, weil die Verwalterin die ihr übertragenen Vollmachten nicht auf das Beiratsmitglied S. hätte weiterübertragen dürfen. Außerdem hätte der Beschluß allenfalls für die Zukunft ergehen dürfen. Durch den Ausschluß des Geschäftsführers K., der als ihr „Berater” an der Versammlung habe teilnehmen sollen, sei ihnen und dem für sie auftretenden Eigentümer W. die Möglichkeit genommen worden, Einwendungen gegen die Jahresabrechnung und die Entlastung der Verwaltung vorzutragen.

Das Amtsgericht hat durch Teilbeschluß vom 30. Mai 1994 den Antrag, die Beschlüsse zu TOP 4, soweit es den Ausschluß von Nichteigentümern und Beratern in der Versammlung betrifft, und TOP 11 für ungültig zu erklären, zurückgewiesen.

Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 5 hat das Landgericht unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels die amtsgerichtliche Entscheidung abgeändert und den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 23. Juli 1993 zu TOP 4 betreffend den Ausschluß von Nichteigentümern von der Eigentümer Versammlung für ungültig erklärt.

Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 80 mit der sofortigen weiteren Beschwerde.

Die Beteiligten zu 1 bis 5 sind dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist teilweise begründet.

Das Landgericht hat ausgeführt, der Beschluß zu TOP 4 entspreche nicht ordnungemäßer Verwaltung, denn es könne nicht festgestellt werden, daß er mit der erforderlichen Mehrheit der Stimmen zustandegekommen ist. Die Beteiligte zu 80. sei nicht berechtigt gewesen, die Stimmen, für die sie eine Vertretungsvollmacht hatte, auf das Beiratsmitglied S. zu übertragen. Es ha...