OLG Düsseldorf Beschluss vom 24.09.2004 - I-3 Wx 233/04

Leitsatz (amtlich)

Durch die Entscheidung des WEG-Gerichts, wonach die Wohnungseigentümer mangels Beschlusskompetenz nicht mit Mehrheitsbeschluss die Teilungserklärung dahin geändert haben, dass ein Gewerbe auch als Wohnung genutzt werden könne, steht nicht zugleich rechtskräftig fest, dass die aktuelle Teilungserklärung die Nutzung eines bestimmten als Gewerbe ausgewiesenen Eigentums als Wohnung verbietet.

Verfahrensgang

LG Mönchengladbach (Aktenzeichen 5 T 91/04)

AG Mönchengladbach (Aktenzeichen 17-II 57/03 WEG)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 1) trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Das Gesuch der Beteiligten zu 2) um Prozesskostenhilfe für den dritten Rechtszug wird abgelehnt.

Wert des Beschwerdegegenstandes: Bis 5.000 Euro.

Gründe

I. Die Beteiligten sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft M. 2 in Mönchengladbach. Die im Sondereigentum der Beteiligten zu 1) stehende Wohneinheit befindet sich im ersten Obergeschoss des Hauses. Unter ihrer Wohnung liegt die im Aufteilungsplan mit Nr. 6 bezeichnete Sondereigentumseinheit der Beteiligten zu 2). Diese haben die Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung erworben. Laut Teilungserklärung handelt es sich um eine im Erdgeschoss hinten links gelegene Gewerbeeinheit nebst Terrasse sowie einem Einstellplatz in der Tiefgarage. In der Teilungserklärung heißt es unter Ziff. V.2. unter der Überschrift Gebrauchsregelung wie folgt:

Wohnungen dürfen grundsätzlich nur zu Wohnzwecken benutzt werden.

Gewerbeeinheiten sollen nur so wie bezeichnet genutzt werden (z.B. Läden, Büros). Die Ausübung eines Berufes oder Gewerbes in der Wohnung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Verwalters. Die Zustimmung des Verwalters kann aus einem wichtigen Grund verweigert werden oder von der Erfüllung von Auflagen abhängig gemacht werden. Als wichtiger Grund gilt insb., wenn mit der Ausübung eines Berufes oder Gewerbes erfahrungsgemäß eine über Ziff. I. hinausgehende Belästigung der übrigen Wohnungs- oder Teileigentümer oder eine erhöhte Abnutzung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile verbunden ist."

In der Eigentümerversammlung vom 6.12.2002 fassten die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Tagesordnungspunkt 3 einen Beschluss, nach dem ein Gewerbe auch als Wohnung genutzt werden könne, wobei die Wohnungseigentümergemeinschaft hierbei eine "normale" Nutzung voraussetze. Als Grundlage gelte hier der Maßstab der anderen als Wohnung benutzten Einheiten. Der jeweilige Eigentümer solle zukünftig eine Änderung der Nutzung vorher schriftlich dem Verwalter anzeigen. Die Rechte, gegen einen Störer vorzugehen, blieben selbstverständlich unverändert bestehen. Dieser Beschluss wurde auf Antrag der Beteiligten zu 1) durch rechtskräftigen Beschluss des AG Mönchengladbach - 17-II 101/02 WEG - vom 25.6.2003 aufgehoben.

Die Beteiligte zu 1) hat sich gegen eine Nutzung der Sondereigentumseinheit als Wohnung gewehrt und hat beantragt, den Beteiligten zu 2) die Nutzung ihres Sondereigentums in der WEG-Anlage M. 2 in Mönchengladbach, das in dem Aufteilungsplan Nr. 6 bezeichnet ist, zu Wohnzwecken zu untersagen.

Das AG hat nach mündlicher Verhandlung mit Beschluss vom 19.2.2004 dem Unterlassungsantrag stattgegeben, weil die Nutzung der Teileigentumseinheit der Beteiligten zu 2) als Wohnung gegen die Teilungserklärung verstoße und deren Vortrag zur Verwirkung unsubstantiiert sei.

In der Beschwerdeinstanz haben die Beteiligten zu 2) ihr Gesuch um Zurückweisung des Antrags weiter verfolgt und haben beantragt,

den Beschluss des AG Mönchengladbach vom 19.2.2004 aufzuheben und das Gesuch der Beteiligten zu 1) abzulehnen.

Sie haben geltend gemacht, die Teilungserklärung verbiete die Benutzung der Eigentumseinheit als Wohnung nicht. Zudem gehe von der Wohnnutzung keine Störung aus, die das Maß der Beeinträchtigung bei einer Gewerbenutzung überschreite. Im Übrigen würden auch die Einheiten Nr. 2 und 3 als Wohnung genutzt. Darüber hinaus müsse sich die Beteiligte zu 1) eine Verwirkung ihres etwaigen Unerlassungsanspruches entgegenhalten lassen.

Hierzu haben die Beteiligten zu 2) behauptet, das Objekt sei 1982 errichtet worden. Zunächst sei eine Nutzung der streitgegenständlichen Teileigentumseinheit als Gewerbeeinheit vorgesehen worden. Seit 1984 werde die Einheit aber ohne Beanstandung der übrigen Wohnungseigentümer als Wohnung genutzt. Bis zum 1.11.1994 hätte die Eheleute P. dort gewohnt, von Anfang 1995 bis 31.5.1998 der Zeuge S. und vom 1.6.1998 bis 31.11.2001 Frau H.. Ein etwaiger Unterlassungsanspruch der Beteiligten zu 1) sei daher bereits vor ihrem Erwerb im Jahre 1994 verwirkt gewesen. Hilfsweise habe die Beteiligte zu 1) die Nutzung geduldet, so dass sie sich persönlich ebenfalls Verwirkung entgegenhalten lassen müsse.

Die Beteiligte zu 1) hat beantragt, die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Sie ist der Auffassung, Verwirkung könne nicht eingetreten s...