OLG Düsseldorf Beschluss vom 27.05.2002 - 3 Wx 148/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentümergemeinschaft

Leitsatz (amtlich)

Verletzt der Verwalter die ihm gegenüber der Eigentümergemeinschaft aus dem Verwaltervertrag obliegende Verpflichtung, Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und die Entscheidung der Gemeinschaft über das weitere Vorgehen herbeizuführen, so ist diese Pflichtverletzung für den Schadenseintritt (Verjährung von Ersatzansprüchen gegen den Bauträger) nicht ursächlich, wenn nach den in der Wohnungseigentümergemeinschaft herrschenden Stimmungs- und Mehrheitsverhältnissen und/oder sonstigen Umständen nicht davon auszugehen war, dass die WEG eine vom Verwalter rechtzeitig (vor Verjährungsablauf) entfaltete pflichtgemäße Tätigkeit, insbesondere den Hinweis auf eine drohende Verjährung der Gewährleistungsansprüche zum Anlass genommen hätte, in unverjährter Zeit gegen den Bauträger gerichtlich vorzugehen.

Normenkette

WEG § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 5; BGB §§ 280, 286, 325, 326 a.F. analog, § 242

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Beschluss vom 06.04.2001; Aktenzeichen 19 T 512/00)

AG Neuss (Aktenzeichen 27b II 108/96 WEG)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1 tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 90.262,52 EUR (176.538,14 DM).

Tatbestand

I.

Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer in der Eigentümergemeinschaft R./H. in …

Die Beteiligte zu 2 war vom 01. Januar 1979 bis zum 01. Dezember 1989 Verwalterin der Gemeinschaft.

Die Beteiligten zu 1 erwarben ihr Eigentum mit notariellem Kaufvertrag vom 11. Juli 1978 von dem Architekten R. Gemäß § 4 Ziffer 2 des Vertrages übernahm der Verkäufer die Haftung für die mängelfreie Herstellung des Kaufobjektes; gemäß § 4 Ziffer 4 wurde eine zweijährige Gewährleistungszeit, beginnend mit der Abnahme vereinbart.

Mit dem Bau des Objekts wurde im Herbst 1977 begonnen. Im Oktober 1978 war das Wohnhaus fertig, während die Außenanlagen und die Tiefgarage noch erstellt werden mussten. Ende Oktober 1978 zogen die Beteiligten zu 1 in die Wohnung ein und zahlten am 11. Januar 1979 eine weitere Rate auf den Kaufpreis.

Die tragenden Wände des Bauwerks waren aus Ziegeln der Ronsdorfer Ziegelwerke erstellt. Das Material erwies sich als mangelhaft. Bereits etwa drei Monate vor Fertigstellung des Wohnhauses traten in der Wohnung der Miteigentümer S. Risse im Außenputz der Fassade auf, die noch vor Fertigstellung der Fassade bearbeitet wurden. Der Verkäufer teilte den Miteigentümern S. unter Bezugnahme auf ein ihm vorliegendes Gutachten unter dem 17. September 1979 mit, es handele sich um eine vorübergehende Erscheinung, die nach Austrocknung in etwa ein bis zwei Jahren vollständig abklingen werde.

In der Wohnung der Beteiligten zu 1 wurde Mitte 1981 erstmals ein Riss sichtbar. Diesen ließ der Verkäufer abdichten und teilte den Beteiligten zu 1 mit, nach Austrocknung seien weitere Risse nicht zu erwarten. Ab 1982 traten auch an der übrigen Anlage vermehrt Risse auf. Provisorische Abdichtungsmaßnahmen des Verkäufers blieben ohne dauerhaften Erfolg. Mit Schreiben vom 22. Januar 1982 reklamierte der Verkäufer bei der bauausführenden Firma H., dass durch über einen langen Zeitraum quellende und daher fehlerhafte Ziegel Risse aufgetreten seien. Unter dem 16. Dezember 1982 teilte die Beteiligte zu 2 den Eigentümern mit, dass die Baufirma die Rissbildung überprüfe und die Verjährung nicht zum Jahresende ablaufe.

In einer Eigentümerversammlung vom 20. September 1983 unterrichtete der Statiker B. die Miteigentümer über die Ursachen und Auswirkungen der Rissbildung. Die Beteiligte zu 2, die seinerzeit in den Diensten des Architekten R. stand, informierte hierbei die Eigentümer dahin, dass Gewährleistungsansprüche nicht gegenüber dem Verkäufer, wohl aber gegenüber der Bauunternehmung H. geltend gemacht werden könnten, die die Gewährleistungsfrist bis Mitte 1984 verlängert habe. Der Beteiligte zu 1 vertrat dagegen die Auffassung. Gewährleistungsansprüche bestünden nur gegenüber dem Verkäufer.

In der Eigentümerversammlung vom 11. Oktober 1983 erklärte die Beteiligte zu 2, sie trete von dem Teil der Verwalteraufgaben zurück, der die Mauerrisse betrifft. Die Beteiligte zu 2 wurde mit den Stimmen der Mehrheit der anwesenden Eigentümer für den Punkt „Risse” entlastet. In den Verfahren 19 UR 143/83 und 160/83 wurden die Beschlüsse vom 11. Oktober 1983 am 07. Juni 1984 für unwirksam erklärt, und die Beteiligte zu 2 wurde verpflichtet, als Verwalterin die erforderlichen Maßnahmen zur Durchsetzung der Ansprüche wegen der Risse zu ergreifen.

Entsprechend einem Eigentümerbeschluss aus dem Jahr 1984 leitete die Beteiligte zu 2 das Beweissicherungsverfahren 40 H 9/84 AG Neuss gegen den Statiker und die Bauunternehmung ein, das mit Beschluss vom 25. September 1984 auf den Verkäufer, den Architekten R., erstreckt wurde. In diesem Verfahren erstattete der Sachverständige G. unter dem 17. Oktober 1...