OLG Düsseldorf Beschluss vom 27.10.2003 - I-3 Wx 156/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Geltendmachung von Gewährleistungsrechten bei Wechsel der Eigentümergemeinschaft

Leitsatz (amtlich)

Primäre Gewährleistungsansprüche wegen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum stehen den Wohnungseigentümern zu, welche Ersterwerber waren. Ist die Eigentümergemeinschaft, die die Ansprüche geltend macht, nicht mehr personell identisch mit der ursprünglichen Gemeinschaft der Ersterwerber, so bleibt die Eigentümergemeinschaft zuständig, wenn die Ersterwerber die späteren Erwerber zur Geltendmachung ermächtigt haben. Dabei ist regelmäßig zu vermuten, dass die späteren Erwerber von den Ersterwerbern stillschweigend ermächtigt worden sind (im Anschluss an BGH v. 19.12.1996 – VII ZR 233/95, MDR 1997, 542 = NJW 1997, 2173).

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Beschluss vom 15.04.2003; Aktenzeichen 19 T 409/01)

AG Neuss (Aktenzeichen 27c II 91/01 WEG)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen, soweit es sich gegen die Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Zahlung von 108.476,74 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 15.8.2001 richtet.

Soweit die Antragsgegnerin verpflichtet worden ist, weitere 21.687,47 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 29.11.2002 zu zahlen, wird die angefochtene Entscheidung aufgehoben und die Sache zur weiteren Behandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten der dritten Instanz vorbehalten bleibt.

Wert der weiteren Beschwerde: 130.164,21 Euro.

Gründe

I. Die im Rubrum genannte Wohnungseigentumsanlage wurde 1993 durch den Bruder der Antragsgegnerin, Herrn B., als Bauträger errichtet. Ersterwerber waren die Beteiligten zu 1) und 2) sowie Herr M.; auch Herr B. war Eigentümer einer Wohnung in der Anlage gewesen. Heute besteht die Eigentümergemeinschaft aus den Beteiligten zu 1) und 2), Herrn M. sowie den weiteren Eigentümern R. und P.

1994/1995 zeigten sich in der Kelleretage des Gebäudes Feuchtigkeitsschäden. Deswegen strengte Herr B. gegen den Architekten vor dem LG Düsseldorf ein Beweissicherungsverfahren an, in welchem zwei Gutachten unter dem 12.11.1997 und dem 16.9.1999 erstattet wurden, die als Schadensursache den mangelnden Hochwasserschutz konstatierten. Während das erste Gutachten die Sanierungskosten auf 300.000 DM bis 400.000 DM schätzte, gab das zweite Gutachten einen Schadensbeseitigungsaufwand von geschätzten 292.417 DM an. Nachdem Herr B. das Beweissicherungsverfahren bereits angestrengt hatte, gingen ihm die finanziellen Mittel aus, um das Beweissicherungsverfahren fortzuführen. Die Eigentümergemeinschaft zahlte daraufhin per Sonderumlage die anfallenden Kosten. In einem Schreiben der Verwaltung vom 24.10.1996, in welchem sie den Antragsteller um Zustimmung hierfür und um Zahlung bat, heißt es u.a.:

„Generell stellt sich die Sache wie folgt dar: Durch das eindringende Wasser wird das Gemeinschaftseigentum geschädigt. Die Eigentümer können vom Bauträger eine ordnungsgemäße Errichtung verlangen. Normalerweise wäre demnach die Eigentümergemeinschaft im Rahmen eines Beweisverfahrens an Herrn B., als Bauträger, herangetreten. Die dabei anfallenden Kosten hätten von der Gemeinschaft aufgebracht werden müssen. Da Herr B., als ebenfalls betroffener Miteigentümer, die Forderungen der Gemeinschaft bereits gegen den Architekten geltend macht, ist die o.g. Vorgehensweise durch den Vorgriff von Herrn B. nicht mehr nötig geworden. Auf den bisherigen Versammlungen ist bereits erörtert worden, dass er das Verfahren zu Gunsten der Gemeinschaft zunächst in eigenem Namen angestrengt hat.

…

Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass bereits ein Gutachter mit der Feststellung der Schadensursache beauftragt war, sollte es im Sinn der Gemeinschaft sein, wenn dabei alle möglichen Ursachen ausgeschlossen werden.

Aufgrund der Tatsache, dass die Durchführung eines Beweisverfahrens sehr zeitaufwendig ist, denken wir, dass wir die Angelegenheit durch die von uns beschriebene Vorgehensweise im Interesse der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verkürzen können.”

In der Folge kam es zu Vergleichsverhandlungen zwischen Herrn B. und der Haftpflichtversicherung des Architekten. Am 7.4.1998 fasste die Eigentümergemeinschaft sodann den folgenden Beschluss zu TOP 2:

„Es wurde beschlossen, dass wie folgt vorgegangen wird:

Herr Rechtsanwalt D., die Verwaltung, Vertreter der Gegenseite und die Versicherung führen ein Gespräch. Zunächst soll die volle Schadensbeseitigung gefordert werden. Nach einer Entscheidung der Versicherung wird die weitere Vorgehensweise in einer Eigentümerversammlung festgelegt.

Zum Ausgleich der Kostenrechnung von Herrn Rechtsanwalt D. vom 30.12.1997 über 8.613,50 DM wird eine Sonderumlage beschlossen, die jedoch erst dann fällig wird, wenn die Versicherung auf erste Anforderung einen Kostenvorschuss nicht leistet.”

Die Vergleichsverhandlungen zogen sich hin. Nach Vorlage des zweiten Gutachtens, welches die Schadensbeseitigungskosten in der genannten Höhe bezifferte, wandte sich Herr B. mit ...