Verfahrensgang
AG Duisburg (Aktenzeichen 45 II 53/93 WEG) |
LG Duisburg (Aktenzeichen 9 T 103/94) |
Tenor
Der angefochtene Beschluß des Landgerichts und der Beschluß des Amtsgerichts Duisburg vom 2. Dezember 1994 werden abgeändert.
Der Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vom 12. November 1993 zu TOP 1 wird für ungültig erklärt.
Der Antragsgegner hat die Gerichtskosten aller Instanzen zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Beschwerdewert: 3.000,00 DM.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1 und 2 sind Miteigentümer eines Hausgrundstücks mit sechs Eigentumswohnungen in D.-R.- …. Die Antragstellerin ist Eigentümerin der von ihr eigengenutzten Wohnung Nr. 6; Eigentümer aller übrigen Wohnungen, die vermietet sind, ist der Beteiligte zu 2.
Nach der Teilungserklärung aus 1989 war der Beteiligte zu 2 bis zum 31. Dezember 1993 zum ersten Verwalter berufen. In der Eigentümerversammlung vom 12. November 1993 wurde zu TOP 1 mit fünf Ja-Stimmen und einer Nein-Stimme (Beteiligte zu 1) – nach § 14 Abs. 3 der Teilungserklärung hat jede Wohnung eine Stimme – die Beteiligte zu 3, Ehefrau des Beteiligten zu 2, zur neuen Verwalterin gewählt.
Diesen Beschluß beanstandet die Antragstellerin. Sie hat zur Begründung ihres Anfechtungsantrags geltend gemacht:
Sie werde durch den Antragsgegner majorisiert, der seine Stimmenmehrheit mißbräuchlich zur Durchsetzung eigener und familiärer Interessen einsetze. Die bisher von ihm selbst wahrgenommene Verwaltung gebe Anlaß zu erheblichen Beanstandungen. So habe er die Beteiligte zu 3, seine Ehefrau, mit der Treppenhausreinigung betraut, die der Gemeinschaft für die Zeit vom 01.05.1989 bis 31.08.1990 insgesamt 4.283,79 DM berechnet habe. Die Gartenpflege sei dem Schwiegervater des Beteiligten zu 2 übertragen, dem derzeit 3.600,00 DM pro Jahr gezahlt würden. Die Unangemessenheit der berechneten Nebenkosten sei Gegenstand von Mietprozessen gewesen.
Die Beteiligte zu 1 hat beantragt,
den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 12. November 1993 zu TOP 1 für ungültig zu erklären.
Der Antragsgegner hat um Zurückweisung dieses Antrags gebeten und eingewendet:
Die Beteiligte zu 1 habe die Abrechnungen über Reinigungs- und Gartenpflegekosten seinerzeit nicht angefochten. Seit September 1990 werde das Treppenhaus von einer familienunabhängigen Person geputzt. Der Garten sei groß und pflegeintensiv; der finanzielle Aufwand hierfür sei angemessen. Gegenteilige Entscheidungen in Mietprozessen seien nicht maßgeblich.
Mit Beschluß vom 2. Dezember 1994 hat das Amtsgericht den Anfechtungsantrag zurückgewiesen.
Die Beteiligte zu 1 hat sofortige Beschwerde eingelegt und ergänzend geltend gemacht:
Eine Kontrolle der Verwaltertätigkeit sei praktisch nicht möglich, wenn die Ehefrau des Mehrheitseigentümers als Verwalterin eingesetzt werde. Die fachliche Qualifikation der Verwalterin, deren Honorar die Eigentümerversammlung vom 13. Januar 1995 mehrheitlich erhöht habe, sei völlig unklar. Hierzu hat sie auf Einladung und Protokoll zur betreffenden Eigentümerversammlung verwiesen.
Der Antragsgegner hat erwidert, für einen neutralen Verwalter sei das erzielbare Honorar nicht kostendeckend.
Mit Beschluß vom 4. Mai 1995 hat das Landgericht die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen; auf die Begründung dieser Entscheidung wird Bezug genommen.
Die Antragstellerin hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Der Beteiligte zu 2 ist dem Rechtsmittel entgegengetreten. Die – in den Vorinstanzen formell nicht hinzugezogene – Beteiligte zu 3 hat eine Stellungnahme nicht abgegeben.
II.
Das statthafte und auch form- und fristgerecht eingelegte Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 führt zur Abänderung der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts. Der Beschluß der Eigentümerversammlung vom 12. November 1993 zu TOP 1 betreffend die Wahl der Beteiligten zu 3 zur Verwalterin ist auf die Erstbeschwerde der Antragstellerin unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts für ungültig zu erklären. Die gegenteilige, das Amtsgericht bestätigende Entscheidung des Landgerichts hat die Anforderungen an die Feststellung eines Rechtsmißbrauchs verkannt, wenn der Mehrheitseigentümer sein absolutes Stimmübergewicht für die Wahl eines nur seinen Eigeninteressen verpflichteten Verwalters gegen den erklärten Willen der übrigen durchsetzt, und beruht damit auf einer Verletzung des Gesetzes im Sinne von § 27 Abs. 1 WEG.
1.
Daß in den Vorinstanzen die zur Verwalterin bestellte Beteiligte zu 3 entgegen § 43 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 4 Nr. 2 WEG nicht formell beteiligt worden ist, würde an sich als absoluter Beschwerdegrund nach §§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 551 Nr. 5 ZPO zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache zwingen. Im vorliegenden Fall kann davon jedoch ausnahmsweise abgesehen werden, weil angesichts der besonderen Sachverhaltskonstellation – die Beteiligte zu 3 ist die Ehefrau des Antragsgegners und arbeitet ausweislich des Versammlungsprotokolls vom 13. Januar 1995 bei der Verwaltung mit diesem zusammen – an...