Ungültige Verwalterbestellung

Leitsatz

hier: Wahl der Ehefrau durch den Mehrheitseigentümer

Normenkette

§ 25 Abs. 5 WEG, § 26 WEG

Kommentar

1. Bei der für das Funktionieren einer Wohnungseigentümergemeinschaft grundlegenden Bedeutung der Wahl eines Verwalters sind dessen persönliche und fachliche Eignung besonders kritisch zu prüfen, wenn ein Mehrfacheigentümer sein absolutes Stimmübergewicht zur Durchsetzung einer seinen Interessen einseitig verbundenen Person einsetzt.

2. Vorliegend hatte ein Mehrfacheigentümer mit majorisierendem Stimmengewicht den Beschluss auf Bestellung seiner Ehefrau herbeigeführt. Zulässigerweise vereinbart war hier anstelle des gesetzlichen Stimmrechtskopfprinzips das Objekt- oder Einheitsprinzip (pro Wohnung eine Stimme). Bei der Abstimmung über die Wahl des Verwalters (seiner Ehefrau) war der Mehrheitseigentümer allerdings nicht durch § 25 Abs. 5 WEG analog (Stimmrechtsausschluss) gehindert, da die Verwalterbestellung kein Rechtsgeschäft darstellt (h.M.). Im vorliegenden Fall entsprach jedenfalls die Wahl der Ehefrau zur Verwalterin nicht ordnungsgemäßerVerwaltung, weil gewichtige Bedenken gegen deren persönliche und fachliche Eignung bestanden (was in der Entscheidungsbegründung näher ausgeführt wird). Gerade bei bestehender Majorisierungsmöglichkeit eines Eigentümers muss jeweils sorgfältig geprüft werden, ob eine rechtsmissbräuchlicheStimmrechtsausübung vorliegt. So wurde sogar für die besonders sensible Wahl eines Verwalters gelegentlich angenommen, dass eine rechtsmissbräuchliche Stimmausübung schon allein darin liegen könne, dass ein Wohnungseigentümer sein absolutes Stimmenübergewicht zur Wahl eines nicht neutralen Verwalters seines Vertrauens eingesetzt habe (vgl. u.a. OLG Celle, WE 89, 199); dies könne im vorliegenden Fall allerdings dahinstehen, da jedenfalls anzuerkennen sei, dass für die Verwalterwahl eine besonders kritische Prüfung der Stimmrechtsausübung des Mehrheitseigentümers geboten sei, weil das Funktionieren einer Gemeinschaft von der fachlichen und persönlichen Qualifikation des Verwalters und seiner wirksamen Kontrolle durch die Miteigentümer entscheidend abhänge.

Beim Bestellungsbeschluss eines Verwalters handle es sich um eine Angelegenheit der ordnungsgemäßen Verwaltung; ein Bestellungsbeschluss sei deshalb auf Antrag nicht nur dann für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliege, der die vorzeitige Abberufung des Verwalters rechtfertige, sondern u. a. auch dann, wenn der Mehrheitseigentümer sein absolutes Stimmenübergewicht rechtsmissbräuchlich zur Wahl eines persönlich ungeeigneten und fachlich unfähigen Verwalters seines Vertrauens eingesetzt habe (u.a. OLG Zweibrücken, WE 90, 108). Vorliegend war angesichts des bereits bestehenden Interessengegensatzes von vornherein mit der Begründung eines unbelasteten, für die Ausübung des Verwalteramtes erforderlichen Vertrauensverhältnisses gegenüber allen Eigentümern nicht zu rechnen. Den restlichen Eigentümern konnte deshalb unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dieser Verwalterin nicht zugemutet werden. Der angefochtene Verwalterbestellungsbeschluss verstoße demnach gegen das Prinzip ordnungsgemäßer Verwaltung und sei für ungültig zu erklären.

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei "Beschwerdewert" von 3.000 DM.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.07.1995, 3 Wx 210/95= WM 10/95, 610 = ZMR 12/1995, 604)

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung