Leitsatz (amtlich)
1. Der einzelne (ehemalige) Wohnungseigentümer kann im Wohnungseigentumsverfahren wegen einer Beschädigung seiner Sachen einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter auf die Schlechterfüllung des Verwaltervertrags stützen, obwohl nicht er gemeinsam mit den übrigen Wohnungseigentümern, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband Vertragspartner des Verwalters geworden ist.
2. Treten Mängel am Gemeinschaftseigentum auf, so ist der Verwalter verpflichtet, eine sachgerechte Entscheidung der Wohnungseigentümer zur Mängelbeseitigung - u.a. durch Hinwirken auf eine Klärung der Mängelursache - vorzubereiten und anzuregen.
3. Wird ein auf die Verletzung der Verwalterpflichten gestützter Schadensersatzanspruch geltend gemacht, so ist bei entsprechendem Anhalt im Wohnungseigentumsverfahren auch zu prüfen, ob der Anspruch deshalb gerechtfertigt ist, weil der Verwalter die Anlage als Bauträger mangelhaft errichtet hat und aus diesem Grund ggü. dem Wohnungseigentümer als Auftraggeber schadenseratzpflichtig ist.
Normenkette
WEG § 21 Abs. 1, 5, § 27 Abs. 1, § 43 Abs. 1; BGB § 280 Abs. 1, § 611 Abs. 1, § 633 Abs. 1-2
Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Beschluss vom 14.11.2005; Aktenzeichen 25 T 229/05) |
AG Düsseldorf (Aktenzeichen 292 II 132/03) |
Tenor
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung auch über die Kosten des 3. Rechtszugs an das LG zurückverwiesen.
Wert des Beschwerdegegenstands: 2.989 EUR.
Gründe
I. Die Beteiligte zu 1) war Miteigentümerin der Wohnungseigentümergemeinschaft und macht einen Schadensersatzanspruch gegen die Beteiligte zu 2) geltend, die Verwalterin der von ihr errichteten Anlage war und ist.
Die Beteiligte zu 1) erwarb von der Beteiligten zu 2) einen Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung und einem Keller an einer von der Beteiligten zu 2) noch zu bauenden Wohnungseigentumsanlage. Das Gebäude wurde nachfolgend errichtet. Die Beteiligte zu 1) bezog ihre Wohnung.
Das Oberflächenwasser einer zur Anlage gehörenden Grünfläche und das Regenwasser der Dachfläche werden in einen Sammelschacht abgeleitet. Die Bodeneinläufe für die Entwässerung der Grünfläche liegen in einer unmittelbar an das Haus angrenzenden Pflasterfläche unterhalb des Straßenniveaus und der Rückstauebene. Deshalb wurde bei der Errichtung des Gebäudes eine Pumpe installiert, die über eine Rückstauschleife das Wasser zum Straßenkanal befördert. Die elektrische Zuleitung für die Pumpen lag unterhalb der Pflasterfläche. Sie führt in einen Kellernebenraum zu einem Schaltschrank. Die Zuleitung mit dem Leerrohr, das durch die Kelleraußenwand läuft, befindet sich rechts neben dem Schaltschrank. Die Anlage ist mit einem optischen Signal ausgestattet, d.h. wenn eine Störung eintritt, leuchtet die an der linken Seite des Schranks befindliche Lampe rot auf.
Im Jahre 1997 kam es zu einem ersten Schaden. Wasser aus dem Sammelschacht gelangte in die Kellerräume. Da angenommen wurde, dass die vorhandene Pumpe für die Förderung des ankommenden Wassers bei starken Regenfällen nicht ausreichen sei, wurde eine zweite Pumpe installiert.
1999 kam es zu einem weiteren Wasserschaden.
Die Doppelpumpenanlage wurde gemäß einem mit der Firma K. abgeschlossenen Wartungsvertrag zweimal jährlich gewartet. Die letzte Wartung erfolgte am 18.2.2003.
Nach einer Störungsmeldung vom 7.7.2003 wurde die Firma I. beauftragt, die Pumpenanlage am 8.7.2003 zu überprüfen. Es wurde eine geringfügige Störung festgestellt (Auslösung des Motorschutzschalters, Grund nicht erkennbar).
Am 28.7.2003 kam es bei starken Regenfällen erneut zu einem Wassereinbruch in den Keller. Ursache war, dass sich durch den vorangegangenen Trockenstand in einer der Pumpen ein Luftpolster gebildet hatte, wodurch beim Anlaufen der Pumpe ein Wasser-Luftgemisch entstand und es zu einem unrunden Lauf des Pumpenmotors kam. Dies führte zu einer erhöhten Stromaufnahme, was wiederum ein Abschalten der Pumpe durch die Motorschutzeinrichtung zur Folge hatte. Die zweite Pumpe lief einwandfrei, konnte jedoch das anfallende Regenwasser nicht vollständig abpumpen.
Nachfolgend veranlasste die Beteiligte zu 2) nach Rücksprache mit dem Beirat der Wohnungseigentümergemeinschaft, dass die Kabelführung aus dem Schacht über eine oberirdische Schleife über die Rückstauhöhe gezogen wurde, um ein Eindringen von Wasser über das Lehrrohr zu vermeiden, und dass im Treppenhaus über der Tür zu den Kellerräumen eine zweite Störlampe montiert wurde.
In der Eigentümerversammlung vom 16.9.2004 erklärt die Beteiligte zu 2, dass es aufgrund der Lage des Hauses auch in Zukunft bei überdurchschnittlich starken Regenfällen zu Wasserschäden über die Kellerlichtschächte kommen könne. Daraufhin wurde beschlossen, die Pflasterfläche und somit auch die Lichtschächte selbst anzuheben, um durch die so entstehende Bodenwelle zu verhindern, dass Oberflächenwasser in Richtung Hauseingang und Lichtschächte fließt.
Die Beteiligte zu 1) h...