Schadensersatzhaftung des Verwalters gegenüber ehemaligem Wohnungseigentümer wegen verletzter Instandsetzungspflichten am Gemeinschaftseigentum

Leitsatz

1. Schadensersatzhaftung des Verwalters gegenüber ehemaligem Wohnungseigentümer wegen verletzter Instandsetzungspflichten am Gemeinschaftseigentum (hier: Zerstörung im Keller gelagerter Gegenstände nach Wassereinbrüchen und Pumpendefekten)
2. Verpflichtungen des bauträgeridentischen Verwalters zur rechtzeitigen Klärung von Mängelursachen
3. Schätzung eines Mindestschadens durch das Gericht

Normenkette

§§ 21 Abs. 1 und 5, 27 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG; §§ 280, 286, 611 Abs. 1 und 633 Abs. 1 und 2 BGB

Kommentar

1. Zum Sachverhalt: Eindringendes Oberflächen- und Regenwasser führte durch Rückstau trotz einer installierten Pumpe zur Beförderung in den niveauhöher gelegenen Straßenkanal zu Wassereinbrüchen auch in den Keller der Antragstellerin, bedingt auch durch elektrischen Pumpen- und Alarmausfall. Nach erstem Wasserschaden 1997 kam es dann 1999 trotz eingebauter zweiter Pumpe zu einem weiteren Schaden, obgleich die Doppelpumpenanlage 2 x jährlich gewartet wurde (zuletzt Anfang 2003). Mitte 2003 wurde die Pumpenanlage erneut überprüft. Etwa 3 Wochen später kam es nach starken Regenfällen jedoch zu erneuten Wassereinbrüchen und dem Ausfall einer Pumpe. Die zweite Pumpe konnte das anfallende Regenwasser nicht vollständig abpumpen. In einer Eigentümerversammlung im Herbst 2004 erklärte der Verwalter, dass es aufgrund der Lage des Hauses auch in Zukunft bei überdurchschnittlich starken Regenfällen zu Wasserschäden über die Kellerlichtschächte kommen könne. Daraufhin wurde beschlossen, die Pflasterfläche des Hofs und somit auch die Lichtschächte selbst anzuheben, um durch die so entstehende Bodenwelle zu verhindern, dass neuerlich Oberflächenwasser in Richtung Hauseingang und Lichtschächte fließen könne.

   Die Antragstellerin verklagte daraufhin die Verwaltung wegen schuldhafter Pflichtverletzungen und beantragte Schadensersatzzahlung an sich in Höhe von knapp 3.000 EUR, da das in ihren Keller eingedrungene Wasser verschiedene dort gelagerte Gegenstände so stark beschädigt habe, dass sie entsorgt werden mussten.

   Das Amtsgericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit hat den Antrag nach Abgabe von der Zivilabteilung zurückgewiesen, da ein schuldhaftes Verhalten der Verwaltung nicht vorliege und die Antragstellerin den von ihr behaupteten Schaden nicht hinreichend dargelegt habe.

   Die Beschwerde der Antragstellerin hingegen wurde von der Landgerichtskammer als unbegründet zurückgewiesen.

2. Demgegenüber führte die Rechtsbeschwerde - jedenfalls vorläufig - zum Erfolg (wegen Rechtsfehler der Landgerichtsentscheidung, §§ 27 FGG, 546 ZPO).

   1. Gegen die Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts bestehen keine Bedenken, obgleich die Antragstellerin zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt nach Entstehen des angeblichen Schadens aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschieden ist. Vorliegend geht es um Schadensersatzansprüche der früheren Eigentümerin gegen die Verwaltung aufgrund des Verwaltervertrags. Bei der gebotenen sachbezogenen Betrachtung ist eine Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts selbst bei Ausscheiden eines Beteiligten aus der Gemeinschaft vor Rechtshängigkeit zu bejahen.
   2. Das Wohnungseigentumsgericht ist auch zuständig für etwaige bauvertragliche Schadensersatzansprüche gegen die Antragsgegnerin als Bauträgerin, was sich aus § 17 Abs. 2 GVG ergibt.
   3. Da die Feststellungen des Landgerichts für eine abschließende Entscheidung nicht ausreichen, musste der Streit unter Beachtung nachfolgender Ausführungen zu erneuter Entscheidung zurückverwiesen werden.

3. Eine Haftung der Verwaltung aufgrund Pflichtverletzungen aus dem Verwaltervertrag ist aufgrund der bisherigen Tatsachenfeststellungen nicht ausgeschlossen.

   1. Auch wenn nach Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH v. 2.6.2005, V ZB 32/05, NZM 2005, 543) davon auszugehen ist, dass Vertragspartner des Verwalters nicht die einzelnen Wohnungseigentümer sind, sondern der Verband (vgl. auch OLG Hamm v. 3.1.2006, 15 W 109/05, FGPrax 2006, 153 zum Honoraranspruch des Verwalters), ergeben sich doch für die am Vertrag nicht unmittelbar beteiligten Wohnungseigentümer im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung Schutzwirkungen (Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter), was zur Folge hat, dass der Anspruch auf die Hauptleistung zwar grds. dem Verband zusteht, die Wohnungseigentümer jedoch in der Weise in die vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflichten einbezogen sind, dass sie bei deren Verletzung vertragliche Schadensersatzansprüche geltend machen können (vgl. auch Wenzel, NZM 2006, 321, 322 f. zu vom Verband geschlossenen Werkverträgen).
   2. Dass die Verwaltung ihre Pflichten verletzt hat, weil sie nach den Wassereinbrüchen in den Jahren 1997 und 1999 offensichtlich nicht dafür gesorgt hat, dass solche in Zukunft mit Sicherheit ausgeschlossen sind, kann aufgrund des derzeitigen Sachstands nicht ausgeschlossen werden. Ein Verwalter ist vom Ausgangspunkt her verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahm...