Leitsatz (amtlich)
1. Hat die zuständige Behörde dem Mieter den Betrieb einer Gaststätte in dem Mietobjekt weder untersagt noch die Erteilung einer Konzession verweigert und war nicht sicher, dass ein entsprechender Antrag des Mieters erfolglos geblieben wäre, liegt ein die Minderung rechtfertigender Mangel noch nicht vor.
2. Der Vermieter kann auch mit einer verjährten Mietzinsforderung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen, wenn die Mietforderung noch nicht verjährt war, als sie erstmals gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufgerechnet werden konnte.
Normenkette
BGB §§ 535-536
Verfahrensgang
LG Wuppertal (Urteil vom 17.02.2011; Aktenzeichen 7 O 228/09) |
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das am 17.2.2011 verkündete Urteil der 7. Zivilkammer des LG Wuppertal wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 16.005 EUR.
Gründe
Die zulässige Berufung des Beklagten ist offensichtlich unbegründet, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Zu Recht hat das LG den Beklagten auf die Klage zur Zahlung von 13.305 EUR nebst Zinsen verurteilt und die Widerklage abgewiesen. Das Berufungsvorbringen des Beklagten ist nicht geeignet, eine abweichende Entscheidung zu rechtfertigen.
I. Zur Begründung verweist der Senat auf seinen Beschluss vom 30.11.2011. Hierin hat der Senat im Wesentlichen Folgendes ausgeführt:
1. Ohne Erfolg beruft sich der Beklagte darauf, dass er zu einer Mietminderung berechtigt gewesen sei, weil das an ihn vermietete Ladenlokal im Hinblick auf die in dem Objekt befindlichen raumlufttechnischen Anlagen und Einrichtungen nicht zum Betrieb einer Gaststätte geeignet gewesen sei.
a) Zwar entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die der vertragsgemäßen Nutzung entgegenstehen, dann einen Fehler der Mietsache i.S.d. § 536 BGB darstellen, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen, nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben und mietvertraglich nichts Abweichendes vereinbart ist (vgl. BGH NJW 2000, 1713; OLG Düsseldorf, OLGR 2006, 716 = DWW 2006, 286; OLGR 2009, 647 = GE 2009, 1046; ZMR 2011, 867; OLG Düsseldorf [10. ZS], DWW 2006, 240). In diesem Sinn kann auch das Fehlen einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung einen Mangel darstellen, der den Mieter zur Minderung der vereinbarten Miete berechtigt (§ 536 Abs. 1 BGB), und daneben die Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) geben kann.
Auch ist hier mietvertraglich keine abweichende Risikoverteilung zu Lasten des Beklagten vereinbart worden. Das Ladenlokal ist dem Beklagten gem. § 1 des Mietvertrages (nachfolgend: MV) vom 29.6.2005 ausdrücklich zum Betrieb einer Gaststätte vermietet worden. Nach § 11 Ziff. 2 Abs. 1 MV hat der Mieter nur die Voraussetzung für den Betrieb des Gewerbes in der vertraglich vorgesehenen Nutzungsart (hier: Gaststätte) selbst auf eigene Kosten zu schaffen und während der Mietzeit zu erhalten, soweit dies seine Person betrifft. Dies gilt insbesondere für persönliche und betriebliche Voraussetzungen, für die Erteilung und das Fortbestehen von Konzessionen, gewerbeaufsichtlichen und sonstigen Genehmigungen sowie die Erfüllung entsprechender Auflagen. Nach § 11 Ziff. 2 Abs. 2 MV hat der Vermieter hingegen die Voraussetzungen für den Betrieb des Gewerbes in der vorgesehenen Nutzungsart zu schaffen, soweit dies das Mietobjekt betrifft. Das gilt insbesondere für öffentlich-rechtliche Genehmigungen. § 11 Ziff. 2 Abs. 3 MV bestimmt diesbezüglich ausdrücklich, dass der Vermieter öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkung zu vertreten hat, die mit der Art, Lage und Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben. Zur Beschaffenheit der Mietsache gehörten hier auch die bei Übergabe in dem Objekt befindlichen raumlufttechnischen Anlagen und Einrichtungen.
b) Ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften oder eine fehlende Genehmigung führt allerdings nicht automatisch zur Annahme eines Mangels gem. § 536 Abs. 1 BGB und damit zum Vorenthalten des vertragsgemäßen Gebrauchs mit der Folge des Eintritts einer Mietminderung. Voraussetzung ist vielmehr, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat. Eine solche erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch, die zu einer Minderung berechtigt, kommt nur dann in Betracht, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjektes in der erforderlichen Form untersagt hat oder ein behördliches Einschreiten als sicher zu erwarten ist (vgl. BGH, ZMR 1971, 220; NJW 2009, 3421; OLG Düsseldorf, OLGR 2006, 716 = DWW 2006, 286; OLGR 2009, 647 = GE 2009, 1046; ZMR 2011, 118 = MDR 2010, 1244; ZMR 2011, 795 = GE 2011, 689; ZMR 2011, 867; Beschl. v. 19.7.2011 - I-24 U 31/11, juris; Beschl. v. 26.10.2011...