Leitsatz (amtlich)
1. Zur wirksamen Optionsausübung, wenn der Mieter konkrete Wünsche (hier: keine Mieterhöhung und Mangelbeseitigung) für den Verlängerungszeitraum äußert.
2. Enthält der gewerbliche Mietvertrag die Regelung, dass die Miete für den Fall der Ausübung der Verlängerungsoption neu zu verhandeln ist, so kann der Vermieter bei fehlender vertraglicher Fälligkeitsregelung in Anwendung der §§ 315, 316 BGB auch rückwirkend auf Zahlung klagen.
3. Die Fälligkeit der erhöhten Miete tritt mit Rechtkraft des Urteils ein.
Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Urteil vom 30.08.2000; Aktenzeichen 5 O 147/00) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 30.8.2000 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des LG Düsseldorf unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.868,35 Euro (= 5.610 DM) zu zahlen nebst 4 % Zinsen von je 33,75 Euro (= 66 DEM) seit dem 6.4., 5.5., 6.6., 5.7., 4.8. und 5.9.2000 jeweils bis zum 31.12.2001, von weiteren 76,69 Euro (= 150 DM) seit dem 5.5.2001 und weiteren je 127,82 Euro (= 250 DM) seit dem 6.6., 5.7., 4.8., 5.9., 5.10., 5.11. und 5.12.2001, 4.1. und 5.2.202.
In Höhe von weiteren 460,16 Euro ist die Klage ebenso wie die Räumungsklage in der Hauptsache erledigt.
Die weitergehende Klage und die Widerklage werden abgewiesen.
Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Klägerin zu 94 %, der Beklagte zu 6 %.
Die Kosten der Berufung tragen die Klägerin zu 78,5 %, der Beklagte zu 21,5 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Nachdem die Parteien die Räumungsklage und die Zahlungsklage i.H.v. 460,16 Euro (= 900 DM) übereinstimmend für erledigt erklärt haben – der Senat hat dies zur Klarstellung in den Tenor aufgenommen –, streiten die Parteien nunmehr noch über Mietzins- bzw. Nutzungsentschädigungsansprüche der Klägerin für die Zeit von März 2000 bis einschließlich Februar 2002. Insoweit hat die zulässige Berufung i.H.v. 2.868,35 Euro (= 5.610 DM) teilweise Erfolg. Nebenkostenvorauszahlungen i.H.v. 202,47 Euro (= 396 DM = 4–9/2000 × 66 DM) kann die Klägerin wegen Eintritts der Abrechnungsreife nicht mehr verlangen.
A. Zulässigkeit der Berufung
Die Berufung ist zulässig. Der Senat teilt nicht die Bedenken der Beklagten, der Berufung fehle eine hinreichende Beschwer, weil das LG den Räumungsantrag im Tatbestand des angefochtenen Urteils nicht ausdrücklich aufgeführt und die Klägerin einen Tatbestandsberichtigungsantrag nicht gestellt habe. Zwar erfordert jedes Rechtsmittel grundsätzlich eine Beschwer des Rechtsmittelführers. Diese liegt nach h.M. (vgl. BGH v. 2.3.1994 – XII ZR 207/92, MDR 1995, 718 = NJW 1994, 2697) nur dann vor, wenn die angefochtene Entscheidung von dem in der unteren Instanz gestellten Antrag abweicht (sog. formelle Beschwer). Das ist hier entgegen der Auffassung der Beklagten der Fall. Unerheblich ist, dass der Räumungsantrag im Tatbestand des angefochtenen Urteils nicht ausdrücklich aufgeführt ist, denn er ist zumindest aufgrund der ausdrücklichen und allgemeinen Bezugnahme auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze Teil des Tatbestandes geworden, so dass es auch einer Tatbestandsberichtigung nicht bedurfte (Zöller/Vollkommer, ZPO, 22. Aufl., § 320, Rz. 4). Da das LG die Räumungsklage abweichend von dem gestellten Antrag abgewiesen hat, ist die Klägerin auch in diesem Umfang beschwert.
B. Begründetheit der Berufung
Der Beklagte schuldet der Klägerin für die Zeit von März 2000 bis Februar 2002 eine restliche Miete von 2.868,35 Euro (= 5.610 DM), § 535 S. 2 BGB a.F. bzw. § 535 Abs. 2 BGB.
1. Mit dem LG ist davon auszugehen, dass das zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis weder durch Zeitablauf noch durch Kündigung der Klägerin beendet worden ist. Das Berufungsvorbringen der Klägerin rechtfertigt keine hiervon abweichende Entscheidung.
a) Ohne Erfolg macht die Klägerin geltend, der Beklagte habe das Optionsrecht nicht fristgerecht ausgeübt. Es mag dahin stehen, ob die Klägerin die fristgerechte Optionsausübung nicht bereits gem. § 288 ZPO zugestanden hat. Offen bleiben kann auch, ob das bei der Klägerin am 10.8.1999 (GA 48) eingegangene Schreiben des Beklagten ohne Datum isoliert betrachtet eine wirksame Optionserklärung enthält. Jedenfalls ergibt eine gem. §§ 133, 242 BGB an Treu und Glauben und der Sicht eines verständigen Empfängers orientierte Auslegung, dass der Beklagte sein Optionsrecht mit Schreiben vom 23.8.1999 (GA 49) und damit fristgerecht ausgeübt hat.
Das Schreiben vom 23.8.1999 ist die Antwort des Beklagten auf das Schreiben des erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 19.8.1999 (GA 42), in dem dieser die Auffassung vertreten hat, die sechsmonatige Optionsausübungsfrist sei nicht eingehalten und dem Beklagten angeboten hat, das Vertragsverhältnisses zu verlängern, wenn dieser einer Mieterhöhung auf 1.700 DM zustimme und sich bereit erkläre, seine Anwaltskosten zu übernehmen. Wenn der Beklagte mit Schreiben vom 23.8.1999...
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