Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Urteil vom 12.02.2013) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 12.2.2013 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer des LG Düsseldorf - Einzelrichter - unter Zurückweisung der weiter gehenden Rechtsmittel teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Unter Abweisung der Klage im Übrigen wird die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 33.552,77 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.1.2012 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Gründe
I. Die Parteien streiten über Ansprüche auf Zahlung rückständiger Betriebskosten für die Abrechnungsperioden 2007/2008 und 2008/2009. Wegen der insoweit getroffenen Feststellungen wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen (GA 110 ff.). Das LG hat die Beklagte zur Zahlung von insgesamt 33.552,77 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.10.2011 verurteilt. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen (GA 113 ff.). Hiergegen richtet sich die form- und fristgerechte Berufung der Beklagten, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Sie rügt die Verletzung materiellen Rechts. Entgegen der Auffassung des LG sei die Klägerin zu einer Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels nicht berechtigt gewesen, schon gar nicht zu einer rückwirkenden Änderung. Da das LG von einer Änderung des Umlageschlüssels ausgegangen sei, deren Grundlage allerdings allein Kostensteigerungen sein können, hätte hierüber Beweis erhoben werden müssen. Das LG habe prüfen müssen, ob sich durch die Flächenneuberechnung die Geschäftsgrundlage geändert habe und sie wegen der geänderten Geschäftsgrundlage überhaupt zur Zahlung verpflichtet sei. Nicht zu folgen sei auch der Auffassung des LG, dass die Unleserlichkeit der Abrechnungen aufgrund des kleinen Schriftbildes der Fälligkeit nicht entgegenstünde. Auch habe das LG zu Unrecht besondere Gesichtspunkte für die Verwirkung der Klageforderung verneint. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung vom 12.4.2013 (GA 148 ff.) verwiesen.
Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil und beantragt nach Maßgabe ihrer Berufungserwiderung vom 21.5.2013 (GA 172) die Zurückweisung der Berufung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.
II. Die zulässige Berufung hat in der Sache bis auf einen Teil des Zinsanspruchs keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht im Ergebnis weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zugrunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Entscheidung. Das beruht, soweit der Berufungsvortrag der Beklagten Anlass zur Erörterung gibt, auf folgenden Erwägungen:
Das LG hat die Beklagte im Ergebnis gem. § 535 Abs. 2 BGB zutreffend zur Zahlung rückständiger Betriebskosten für die Abrechnungsperioden 2007/2008 und 2008/2009 i.H.v. insgesamt 33.552,77 EUR verurteilt. Allerdings kann die Klägerin eine Verzinsung erst ab 24.1.2012 verlangen, da die Nebenkostennachforderungen erst ab diesem Zeitpunkt formell ordnungsgemäß und damit fällig geworden sind.
1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in eine Betriebskostenabrechnung aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (BGH, Urt. v. 2.10.1991, WPM 1991, 2069 - XII ZR 92/90; Urt. v. 23.11.1981, NJW 1982, 573 -VIII ZR 298/80; Urt. v. 15.2.2012 - VIII ZR 197/11).
Diesen Anforderungen genügten die der Beklagten für die streitgegenständlichen Abrechnungsperioden zunächst übermittelten Nebenkostenabrechnungen der Klägerin nicht, weil es insoweit an einer hinreichenden Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels fehlte. Zwar ist eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist. Hieran fehlt es in aller Regel bei einer Umlage nach dem Flächenmaßstab, da ...