Leitsatz (amtlich)
Zur Konkurrenz von ordentlichem Kündigungsrecht und Optionsklausel, wenn der Mietvertrag die Regelung enthält:
1. Das Mietverhältnis beginnt am 1.5.1985 und endet am 30.4.1995.
2. Der Mietvertrag verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn er nicht mit der ordentlichen Kündigungsfrist durch eingeschriebenen Brief gekündigt wird.
3. Dem Mieter steht ein 2-maliges Optionsrecht auf eine Mietvertragsverlängerung um bis zu fünf Jahren zu. Dieses Recht hat der Mieter dem Vermieter gegenüber spätestens sechs Monate vor Vertragsende per eingeschriebenen Brief geltend zu machen.
4. Über weitere Optionsrechte auf eine Mietverlängerung um bis zu 5 Jahren ist zwischen dem Vermieter und dem Mieter neu zu verhandeln. Die übrigen Bestimmungen des gültigen Mietvertrages bleiben davon unberührt. Ein solches Begehren hat der Mieter dem Vermieter gegenüber spätestens sechs Monate vor Vertragsende per eingeschriebenen Brief geltend zu machen.
Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Urteil vom 26.01.2007; Aktenzeichen 6 O 25/07) |
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das am 26.1.2007 verkündete Urteil des Einzelrichters der 6. Zivilkammer des LG Düsseldorf wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der landgerichtliche Ausspruch über die Abweisung der Widerklage entfällt.
Der Beklagte trägt die Kosten der Berufung.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I. Die Klägerin verlangt die Räumung der von dem Beklagten angemieteten Praxisräume einer Zahnarztpraxis im Haus H-Straße ... in D.
Mit Mietvertrag vom 22.5.1985 vermietete die Klägerin an den Beklagten die streitgegenständlichen Räume bis zum 30.4.1995.
In § 4 des Mietvertrages heißt es:
"1. Das Mietverhältnis beginnt am 1.5.1985 und endet am 30.4.1995.
2. Der Mietvertrag verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn er nicht mit der ordentlichen Kündigungsfrist durch eingeschriebenen Brief gekündigt wird.
3. Dem Mieter steht ein 2-maliges Optionsrecht auf eine Mietvertragsverlängerung um bis zu fünf Jahren zu. Dieses Recht hat der Mieter dem Vermieter gegenüber spätestens sechs Monate vor Vertragsende per eingeschriebenen Brief geltend zu machen.
4. Über weitere Optionsrechte auf eine Mietverlängerung um bis zu 5 Jahren ist zwischen dem Vermieter und dem Mieter neu zu verhandeln. Die übrigen Bestimmungen des gültigen Mietvertrages bleiben davon unberührt. Ein solches Begehren hat der Mieter dem Vermieter gegenüber spätestens sechs Monate vor Vertragsende per eingeschriebenen Brief geltend zu machen."
Am 27.9.1994 machte der Beklagte zum erstenmal von seinem Optionsrecht Gebrauch. Damit verlängerte sich das Mietverhältnis vom 1.5.1995 bis zum 30.4.2000.
Am 24.9.2000 teilte der Beklagte der Klägerin erneut mit, das er von dem Optionsrecht Gebrauch machen wolle. Dem widersprach die Klägerin mit Schreiben vom 17.10. 2000 und wies den Beklagten darauf hin, dass er die Option verspätet ausgeübt habe. Der Beklagte verblieb gleichwohl in den Praxisräumen und setzte seine berufliche Tätigkeit fort.
Am 26.4.2002 kündigte die Klägerin zum 30.4.2003. Der Beklagte verblieb mit Einverständnis der Klägerin auch über den 30.4.2003 hinaus in den Mieträumen.
Am 20.4.2004 kündigte Klägerin erneut das Mietverhältnis, diesmal zum 30.4.2005 und widersprach einer Verlängerung. Darauf erklärte der Beklagte mit Schreiben vom 22.10.2004, er wolle sein Recht aus § 4 Abs. 4 des Mietvertrages geltend machen.
Die Klägerin hat erstinstanzlich die Räumung und Herausgabe der Mieträume beantragt.
Der Beklagte hat Klageabweisung beantragt und hilfsweise widerklagend, für den Fall. dass der Klage stattgegeben wird, beantragt, die Klägerin zu verurteilen, mit ihm über die Einräumung weiterer Optionsrechte zur Verlängerung des Mietverhältnisses für jeweils fünf Jahre zu verhandeln.
Der Beklagte vertritt die Auffassung, § 4 Abs. 4 des Mietvertrages verdränge die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 20.4.2004.
Er ist weiter der Auffassung, dass er die ihm in § 4 Nr. 3 und 4 des Mietvertrages eingeräumten Optionsrechte fristgerecht ausgeübt habe.
Das LG hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen.
Hiergegen richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Beklagten.
Der Beklagte wiederholt die erstinstanzlich eingenommene Rechtsposition zur Auslegung der vereinbarten Optionsklausel.
Er ist weiter der Auffassung, das LG hätte über die Hilfswiderklage nicht entscheiden dürfen, weil der Antrag nur für den Fall gestellt worden sei, dass das LG die Klage nur dann abweisen würde, wenn gleichzeitig oder vorher eine Verurteilung der Klägerin auf Widerklage zur Aufnahme von Verhandlungen über weitere Optionsrechte erfolge. Da das LG aber - irrigerweise - der Klage habe stattgeben wollen, sei die innerprozessuale Bedingung für die Entscheidung über die Widerklage nicht eingetreten.
Der Beklagte beantragt,
1. das landgerichtliche Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen,
2. im Übrigen aufzuheben, hilfsweise das Urteil abzuändern und die Klägerin zu verurteilen, über weitere Optionsrechte auf eine Verlängerung des ...
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