rechtskräftig
Leitsatz (amtlich)
1. Zum Ausmaß und der Fälligkeit von Schönheitsreparaturen.
2. Eine Kleinreparaturklausel verpflichtet den Mieter nicht, die Kosten größerer Reparaturen anteilig mitzutragen.
Normenkette
BGB §§ 535-536, 548, 535 Abs. 2, § 538
Verfahrensgang
LG Duisburg (Urteil vom 26.02.2003; Aktenzeichen 10 O 98/01) |
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 26. Februar 2003 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Das Rechtsmittel des Klägers, mit welchem er die Abweisung seiner auf Pacht, Nutzungsentschädigung und Schadensersatz gerichteten Zahlungsklage (14.764,00 DM nebst Zinsen) bekämpft, bleibt im Ergebnis ohne Erfolg. Zu den einzelnen Forderungspositionen gilt das Folgende:
I. Pacht für Mai 2000 (1.380,00 DM)
Das Landgericht hat diese Position zu Recht abgewiesen, obwohl unstreitig ist, dass die Beklagte die Pacht für den Monat Mai nicht bezahlt hat.
1. Der Anspruch des Klägers besteht ohnehin nur in Höhe der Nettopacht (1.160,00 DM), weil die Betriebskostenabrechnung mangels näherer Bestimmung im Pachtvertrag (vgl. § 4 Nr. 2 Abs. 2 PV) spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2001 hätte abgerechnet werden müssen. Darauf hat die Beklagte in ihrer Berufungserwiderung zu Recht hingewiesen. Nach Eintritt der Abrechnungsreife besteht deshalb kein Anspruch mehr auf die Betriebskostenvorauszahlung (220,00 DM).
2. Der Anspruch ist infolge der von der Beklagten erklärten Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch erloschen. Die näheren Einzelheiten dazu werden nachfolgend unter Nr.IV erörtert werden.
Entscheidungsgründe
II. Nutzungsentschädigung für die Monate Juni 2000 bis August 2000 (3 × 1.380,00 DM = 4.140,00 DM)
Nutzungsentschädigung gemäß § 557 Abs. 1 BGB a.F. (§ 546a Abs. 1 BGB n.F.), wie vom Landgericht geprüft, kann der Kläger schon deshalb nicht verlangen, weil die Beklagte dem Kläger die Pachtsache nicht vorenthalten hat. (wird ausgeführt)
III. Schadensersatzansprüche
1. Renovierung der Pachträume (2.320,00 DM)
Was der Kläger unter dieser Position geltend macht), sind Kosten der Malerarbeiten für beide verpachteten Räume. Die Beklagte trifft keine besonderen Dekorationspflichten aus Anlass der Vertragsbeendigung. Die diesbezüglichen Vertragsklauseln sehen keine Renovierung bei Vertragsende vor.
a) § 7 Nr. 3 PV verpflichtet die Pächterin, die Räume „in ordnungsgemäßem Zustand … zurückzugeben”. Dieser Begriff ist ein Synonym für vertragsgemäßen Zustand, ohne dass er selbst definiert, was vertragsgemäß ist (vgl. Bub/Treier/Scheuer Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Anm. V Rn.203 m.w.N.). Diese Frage richtet sich also nach dem sonstigen Vertragsinhalt in Verbindung mit den gesetzlichen Bestimmungen.
b) § 17 S. 1 PV verpflichtet die Pächterin, die Räume „im bezugsfertigen Zustand” zurückzugeben. Auch dieser rechtlich unspezifische Begriff verpflichtet den Pächter nicht zur Endrenovierung, denn auch ohne eine solche können Räume von einem Nachfolger bezogen und bestimmungsgemäß genutzt werden (vgl. Bub/Treier/ Scheuer, aaO Anm. V 201 m.w.N.).
c) Maßgeblich ist also, ob die Beklagte bei Vertragsende Schönheitsreparaturen schuldete, das heißt ob diese fällig gewesen sind. Das ist, wie das Landgericht zutreffend entschieden hat, nicht der Fall.
aa) Unter Schönheitsreparaturen sind die Dekorationsmaßnahmen zu verstehen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Pachtsache, also ihren Verschleiß erforderlich werden. Dazu gehört auch der Tapetenanstrich, um den es hier geht. Grundsätzlich schuldet sie der Verpächter (§§ 536, 548 BGB a.F. = §§ 535 Abs. 2, 538 BGB n.F.). Im Streitfall aber haben die Parteien eine abweichende Vereinbarung getroffen, nämlich in § 3 Nr. 5 PV. Danach hat die Pächterin die Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen.
bb) Fällig sind Schönheitsreparaturen immer dann, wenn sich die Pachtsache in einem so abgenutzten Zustand befindet, dass es aus der Sicht eines objektiven Betrachters unter Berücksichtigung von Treu und Glauben im Rechtsverkehr und der Verkehrssitte unzumutbar ist, sie in diesem Zustand zu belassen. Darlegungs- und beweispflichtig dafür ist der Kläger. Sein diesbezüglicher Vortrag und die diesbezüglichen Beweisantritte sind unzureichend.
(1) Aus dem bloßen Zeitablauf zwischen letzter Renovierung (April 1997) und Rückgabe der Räume (Ende Mai 2000) lässt sich zu Gunsten des Klägers nichts herleiten. Die Parteien haben nämlich im Vertrag Renovierungsfristen nicht festgelegt. Es gibt auch keinen Erfahrungssatz, der besagt, dass schon nach drei Gebrauchsjahren Räume, die als Friseursalon genutzt worden sind, so verschlissen sind, dass sie der Neudekoration bedürfen. Das gilt hier umso mehr, als die Räume mit Inventar verpachtet worden sind und deshalb die gelegentlich feststellbaren Farbschattierungen hinter Spiegeln, Schränken usw. mangels Beseitigung des Inventars und der Einbauten nicht sichtbar werden.
(2) Allerdings sind die Parteien ...