OLG Düsseldorf Urteil vom 11.12.2001 - 24 U 17/01

Leitsatz (amtlich)

Die konkludente Entlassung eines Mieters aus dem Mietverhältnis bei gleichzeitigem Eintritt eines neuen Mieters setzt ein unzweideutiges Verhalten aller drei Vertragsbeteiligten voraus.

Normenkette

BGB § 535 a.F.

Verfahrensgang

LG Duisburg (Aktenzeichen 10 O 152/00)

Tenor

Die Berufung der Beklagten zu 3) gegen das am 13.12.2000 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des LG Duisburg wird zurückgewiesen.

Auf die Berufung und die Anschlussberufung des Klägers wird das vorgenannte Urteil teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt,

1. an den Kläger 14.661,70 DM nebst 10 % Zinsen aus jeweils 2.900 DM seit dem 5.10.1999, 5.11.1999, 5.12.1999, 5.1.2000 und 5.2.2000 sowie 10 % Zinsen von 161,70 DM seit dem 1.11.2001 zu zahlen;

2. an den Kläger sieben Haustürschlüssel, einen Hofraumschlüssel (Zugang zu den Müllbehältern), sieben Schlüssel für den Zugang vom Treppenhaus zum Mietobjekt, drei Schlüssel für die Stahlrolllade (Eingang M), drei Schlüssel für den Eingang zum M-tor, sieben Schlüssel Alarmanlage und einen Schlüssel für das Lager, zum Gewerbeobjekt im Erdgeschoss Mitte des Vorderhauses Mstraße 14 in D gelegen, herauszugeben.

Die Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz tragen die Beklagten als Gesamtschuldner. Von den Kosten des Berufungsrechtszuges tragen die Beklagte zu 3) 50 % und die Beklagten zu 1), 2) und 4) als Gesamtschuldner weitere 50 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Berufung und die Anschlussberufung des Klägers sind begründet. Die Berufung der Beklagten zu 3.) ist unbegründet. Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, tragen die Beklagten die Kosten des Rechtsstreits.

1. Der Kläger hat gegen sämtliche Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 11.600 DM Mietzinsen für die Zeit von Oktober 1999 bis Februar 2000 (5 × 2000 DM + 16 % Mehrwertsteuer) aus § 535 S. 2 BGB in der bis zum 31.8.2001 geltenden Fassung (im folgenden: a.F.).

a) Die Beklagten zu 1), 2) und 4) haben mit dem Kläger unstreitig am 1.4.1998 einen Mietvertrag über Räume zum Betrieb einer Spielhalle in D, Mstraße 14 abgeschlossen. Dabei wurde ein monatlicher Mietzins von 2.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart.

Diesen Vertrag haben die Parteien weder ausdrücklich noch stillschweigend aufgehoben. Insbesondere kommt der Unterzeichnung eines weiteren Mietvertrages über die streitgegenständlichen Räume durch den Kläger im Juni 1999, der nur die Beklagte zu 3) als Mieterin ausweist, nicht die Bedeutung zu, dass die übrigen Beklagten nun nicht mehr Mieter waren.

Der beabsichtigte Wechsel der Vertragsparteien – etwa eines Mietvertrages – kann in rechtlich unterschiedlicher Weise vollzogen werden: Das Mietverhältnis zwischen den bisherigen Parteien kann durch Vertrag zwischen dem Vermieter und dem bisherigen Mieter beendet und ein neues Mietverhältnis mit dem Inhalt des bisherigen durch einen weiteren Vertrag mit dem neuen Mieter geschlossen werden. Andererseits besteht die Möglichkeit, dass der Parteiwechsel durch Vertrag zwischen dem aus dem Mietverhältnis ausscheidenden bisherigen Mieter und dem neu eintretenden Mieter mit Zustimmung des Vermieters vereinbart wird. Dabei kann die Auswechslung der Partei im Rahmen eines einheitlichen Vertragswerks als sogenannter dreiseitiger Vertrag vollzogen werden. Welcher Vertragstyp im Einzelfall dem Willen der Beteiligten entspricht, ist durch Auslegung der getroffenen Parteiabreden zu ermitteln (BGH v. 3.12.1997 – XII ZR 6/96, MDR 1998, 394 = NJW 1998, 531 [532]). Auch, ob überhaupt ein Wechsel der Vertragsparteien gewollt ist, bedarf der Auslegung der Parteiabreden. Möglich ist nämlich auch ein Vertragsbeitritt. Hier bleibt es grundsätzlich beim Fortbestand der Rechte und Pflichten im Verhältnis der verbundenen Parteien, denen auf einer Seite eine weitere Partei in der Weise beitritt, dass von nun an das Mietverhältnis auch mit ihr besteht (vgl. Heile, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II, Rz. 810).

Im Streitfall ist von einem Vertragsbeitritt der Beklagten zu 3) auszugehen. Das ergibt sich aus folgendem:

Unstreitig ist der Unterzeichnung des späteren Mietvertrages ein Hinweis des Steuerberaters der Beklagten vorausgegangen, „nach der der Mietvertrag so steuerlich nicht korrekt sei, der Vertrag müsse auf die Beklagte zu 3) ausgestellt sein”. Ob und gegebenenfalls welche anderen Gründe zu einer Unterzeichnung des späteren Mietvertrages führten, legen die Parteien nicht dar. Weiterhin ist unstreitig, dass der Kläger unmittelbar im Anschluss an die Unterzeichnung des späteren Mietvertrages erklärte, der ursprüngliche Vertrag behalte seine Gültigkeit, wogegen der Beklagte zu 4), der Geschäftsführer der Beklagten zu 3) ist, keine Einwendungen erhob. Dies hat der Kläger im Berufungsrechtszug unwidersprochen vorgetragen (§ 138 Abs. 3 ZPO).

Selbst wenn man zu Gunsten der Beklagten zu 1), 2) und 4) annimmt, dass der Beklagte zu 4) ...