Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Aktenzeichen 40 O 80/19) |
Tenor
Die Berufungen der Beklagten zu 1 bis 3 gegen das Urteil des Landgerichts Düsseldorf - der Einzelrichter - vom 17. Juli 2020 werden zurückgewiesen.
Die Beklagten zu 1 bis 3 tragen die Kosten des Berufungsverfahrens sowie die Kosten des Revisionsverfahrens einschließlich der Kosten der Nichtzulassungsbeschwerde.
Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 250.000,- EUR abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe
I. Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Räumung der in der Hotelimmobilie "A." in B-Stadt in der 5. Etage gelegenen und zum Betrieb einer Privatklinik genutzten Räumlichkeiten in Anspruch. Dazu hat sie sich erstinstanzlich auf die am 1. August 2019 gegenüber der Beklagten zu 1 erklärte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gestützt. In der am 5. Juni 2020 stattgefundenen mündlichen Verhandlung teilte das Landgericht - der Einzelrichter - den Parteien seinen Rechtsstandpunkt, die Kündigung sei wirksam, mit und gab dem Räumungsantrag sodann im angefochtenen Urteil statt. Am 13. Oktober 2020 ließ die Klägerin die Räumlichkeiten durch den Gerichtsvollzieher räumen. Die auf den Monat April 2020 und die Zeit von Juni 2020 bis zum 13. Oktober 2020 entfallende Miete, nach § 3 Ziffer 3.5 des Mietvertrages im Voraus jeweils zum 3. Werktag eines Monats zu zahlen, zahlte die Beklagte zu 1 nicht. In ihrer Berufungserwiderung vom 11. Januar 2021 hat die Klägerin erneut die Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund erklärt und sich dazu unter anderem auf die Einstellung der Zahlung des Mietzinses bzw. der Nutzungsentschädigung gestützt. Der Senat hat die von der Klägerin ausgebrachten Kündigungen für unwirksam gehalten und mit Urteil vom 26. August 2021 das landgerichtliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 24. August 2022 die Revision zugelassen und das Urteil des Senats aufgehoben. In der Zwischenzeit hat die Klägerin unter dem 10. Oktober 2021 und dem 16. Dezember 2021 erneut gegenüber der Beklagten zu 1 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt und sich dazu jeweils auf das Unterlassen der Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Zustandes gestützt. Unter anderem wegen der vorgenannten Pflichtverletzungen und wegen Zahlungsverzuges hat die Klägerin eine weitere außerordentliche Kündigung mit Schreiben vom 6. Januar 2022 ausgebracht; zuletzt mit weiterem Schreiben vom 11. März 2022 hat die Klägerin erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt und dies unter anderem mit dem Verzug mit der Zahlung des auf die Zeit vom 1. Juni 2020 bis zum 13. Oktober 2020 und der Zeit vom 14. September 2021 bis März 2022 entfallenden Mietzinses begründet.
Die Beklagte zu 1 meint, es sei verspätet, wenn sich die Klägerin nunmehr auf die für den Monat April 2020 nicht gezahlte Miete stütze. Die neuen Kündigungen der Klägerin hält sie für unwirksam. Ein Kündigungsgrund für die am 10. Oktober und die am 16. Dezember 2021 erklärten Kündigungen fehle, denn eine etwaige Verletzung der Pflicht zur Wiederherstellung eines bestimmten Ausbauzustandes rechtfertige nur dann eine Kündigung, wenn dem Mieter Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflichten wirksam übertragen seien und die Pflichtverletzung eine erhebliche Gefährdung der Mietsache zur Folge habe. Zur Begründung der Kündigungserklärung vom 11. März 2022 könne die Klägerin sich nicht auf den Zahlungsrückstand im Zeitraum von Juni 2020 bis zum 13. Oktober 2020 stützen, dies sei verspätet. Für den weiteren Zeitraum vom 1. Dezember 2021 bis März 2022 macht sie geltend, sie habe sich wegen ihr zustehender Zurückbehaltungsrechte nicht in Zahlungsverzug befunden. So genüge der Mietvertrag als sog. Dauerrechnung nicht den Anforderungen des § 14 Abs. 4 UStG. Zudem begründeten die vermieterseitig unberechtigt erklärten außerordentlichen Kündigungen, die als Vorenthaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs zu bewerten seien, ein Zurückbehaltungsrecht. Im Übrigen habe die Klägerin in der Kündigung vom 11. März 2022 keinen Widerspruch gegen die Gebrauchsfortsetzung erklärt. Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 10. Mai 2023 nimmt sie ergänzend Stellung.
Die Beklagten zu 2 und 3 treten dem Vorbringen der Beklagten zu 1 mit nachgelassenem Schriftsatz vom 25. Mai 2023 bei und ergänzen es.
Die Beklagten beantragen,
das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufungen zurückzuweisen.
Die Klägerin tritt dem Berufungsvorbringen im Einzelnen entgegen. Die von der Beklagten zu 1 für sich in Anspruch genommenen Zurückbehaltungsrechte hält sie für unbeachtlich, denn die erst nachträgliche Geltendmachung beseitige den bereits eingetretenen Verzug nicht nachträglich. ...