OLG Düsseldorf Urteil vom 25.03.2003 - I-24 U 100/01

Leitsatz (amtlich)

1. Enthält der Mietvertrag eine Vorkaufsklausel und ist der Vertrag nicht notariell beurkundet worden, so ist das gesamte Rechtsgeschäft nichtig, wenn das Vorkaufsrecht Investitionen des Mieters "sichern" sollte und es deshalb für die Vertragspartner wesentlich war.

2. Dem Herausgabeanspruch des Vermieters kann der Mieter Verwendungsersatzansprüche nur entgegenhalten, soweit er nach dem Mietvertrag Aufwendungen hätte ersetzt verlangen können.

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 12.04.2001; Aktenzeichen 1 O 400/00)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird unter Zurückweisung des weiter gehenden Rechtsmittels das am 12.4.2001 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des LG Duisburg - Einzelrichter - teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, die Räume des Gebäudes der ehemaligen Bonbonfabrik auf dem Hintergelände des Hauses S.-Str. 9 in D. und das Wohnhaus nebst Garage, sowie die gesamte Zufahrts- und Hoffläche und die Gartenfläche des Vorderhauses an den Kläger herauszugeben Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrages von 22.239,15 Euro

Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Räumungsvollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 10.000 Euro, die Zahlungsvollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Mit Vertrag v. 29.6.1999 vermietete der Kläger an die Beklagte das Gebäude und angrenzende Wohnhaus einer ehemaligen Bonbonfabrik auf dem Hintergelände des Hauses S.-Str. 9 in D. Mitvermietet wurde der gesamte Hofraum, die Zufahrt, eine Garage sowie 80 m2 Garten. Der Mietzins wurde mit 10 DM/m2 zzgl. einer Nebenkostenvorausleistung von 2 DM/m2 vereinbart.

Nach den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen sollte die Beklagte, die als selbständige Architektin tätig ist, die ehemaligen Fabrikräume in ein Büro- und Ateliergebäude umbauen.

Nach § 7 des Mietvertrages (MV) übernahm es der Kläger, vor Beginn des Mietverhältnisses die Dächer neu abzudichten, das Objekt leer zu räumen und eine Heizung zu installieren. Im Übrigen sollte die Beklagte das Objekt im vorhandenen Zustand übernehmen. Sie verpflichtete sich ihrerseits, umfangreiche Renovierungsarbeiten auszuführen. Unter anderem sollten die Elektroinstallation erneuert, der Hof neu gepflastert und gestaltet, die Sanitärinstallation instandgesetzt bzw. neue WC's installiert werden sowie Anstricharbeiten und eine Neuverlegung der Oberböden erfolgen. Zudem sollte das Treppenhaus vom Atelier abgetrennt und erforderliche Zimmertüren installiert werden. Der hierfür erforderliche Aufwand, den die Parteien mit 100.000 DM bewerteten, sollte ratenweise auf die Mietzahlungen Anrechnung finden. In diesem Zusammenhang wurde weiterhin vereinbart: "Bei Überschreitung der Summe um mehr als 10 % ist vorher einvernehmliche Rücksprache mit dem Vermieter herbeizuführen."

Das Objekt sollte bis zum 30.9.1999 geräumt übergeben (§ 2 MV) und die Mietzahlungen zum 1.1.2000 aufgenommen werden (§ 5 Nr. 2 MV).

Zudem wurde der Beklagten in § 2 des Vertrages ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Eine notarielle Beurkundung des Vertrages erfolgte nicht, weil die Parteien sich deren Notwendigkeit nicht bewusst waren. Bei Kenntnis der Formvorschriften wäre der Vertrag formwirksam geschlossen worden.

Mit Schreiben v. 4.11.1999 übersandte die Beklagte dem Kläger Pläne über den Innenausbau der Bonbonfabrik zum Bürogebäude unter Hinweis darauf, dass diese der beantragten Nutzungsänderungsgenehmigung zugrunde gelegt werden sollten. Auf Basis dieser Planung wurde sodann auf Antrag der Beklagten eine Baugenehmigung eingeholt. Diese rügt im Folgenden mehrfach die mangelhafte Durchführung der vom Kläger zugesagten Arbeiten und die nicht rechtzeitige Räumung des Gebäudes. Wegen der Einzelheiten wird auf die Schreiben der Beklagten v. 23.12.1999, 31.3.2000, 13.4.2000 und 10.5.2000 verwiesen.

Die Beklagte, der das Gebäude spätestens zum 1.1.2000 vollständig geräumt übergeben wurde, führte im Folgenden umfangreiche Renovierungs- und Umbauarbeiten am Fabrik- und Wohngebäude aus. Insoweit wird auf die Ausführungen der Beklagten Bezug genommen. Einzelheiten sind zwischen den Parteien streitig.

Nachdem die Beklagte erst im Mai 2000 rückwirkend für April 2000 monatliche Mietzahlungen i.H.v. 1.500 DM aufnahm, die sie bis Januar 2003 monatlich erbracht hat, erklärte der Kläger mit Schreiben v. 4.5.2000 die fristlose Kündigung des Mietvertrages. Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger die Räumung des Mietobjektes.

Der Kläger hat vorgetragen: Auch unter Einschränkung des Kündigungsrechts im Mietvertrag sei seine fristlose Kündigung im Hinblick auf die entstandenen Zahlungsrückstände wirksam. Er habe die im Vertrag übernommenen Instandsetzungsarbeiten ordnungsgemäß ausführt und insb. die zugesagte Heizung installiert. Zudem habe er das Objekt bereits i...