OLG Düsseldorf Urteil vom 27.10.2011 - I-10 U 68/11

Entscheidungsstichwort (Thema)

Preisangaben- und Preisklauselgesetz § 2

Leitsatz (amtlich)

1. Das Eingreifen der Genehmigungsfiktion des § 4 PrKV bei Abschluss eines Mietvertrages von mindestens zehnjähriger Laufzeit setzt die Einhaltung der Schriftform voraus. Diese ist nicht gewahrt, wenn der Mietvertrag lediglich konkludent zustande gekommen ist.

2. Die formularmäßige Regelung in einem Untermietvertrag über Praxisräume, "der Investor (= Hauptvermieter) übernimmt für den Fall, dass das Mietverhältnis mit der Untervermieterin vor Ablauf des Untermietvertrages endet, die Pflichten und Rechte aus dem Mietverhältnis, wie sie sich nach Art und Umfang aus dem vorliegenden Mietvertrag nach dem Eintrittsstichtag ergeben", ist wirksam.

3. Zur ergänzenden Auslegung einer nicht fortgeschriebenen Gleitklausel.

4. Eine Betriebskostenabrechnung ist auch dann formell ordnungsgemäß wenn sie zwar die Gesamtfläche des Mietobjekts nicht aber die Teilflächen der anderen Mieter ausweist.

Normenkette

BGB §§ 182, 550; PrKV § 4

Verfahrensgang

LG Mönchengladbach (Urteil vom 16.03.2011; Aktenzeichen 6 O 313/09)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 16.3.2011 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer des LG Mönchengladbach wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die Parteien streiten über rückständige Miete i.H.v. 17.830,55 EUR aus einem gewerblichen Mietverhältnis. Wegen der getroffenen Feststellungen wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen (GA 258-262). Das LG hat der Klage antragsgemäß stattgegeben. Hinsichtlich der Begründung im Einzelnen wird auf die Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (GA 262 ff.).

Hiergegen wendet sich der Beklagte mit seiner form- und fristgerecht eingelegten Berufung mit der er seinen erstinstanzlich erfolglos gebliebenen Klageabweisungsantrag weiter verfolgt. Er macht geltend, das LG habe zu Unrecht angenommen, die Klägerin sei anstelle der C-GmbH in den mit dieser abgeschlossenen Mietvertrag eingetreten. Fehlerhaft sei auch die Annahme des LG, die Klägerin habe die Mieten zutreffend berechnet, insbesondere die richtige und vertraglich vereinbarte Fläche zugrunde gelegt, die Mieten jeweils nach vereinbarter Indexierung erhöht und auch die Mehrwertsteuer zutreffend angesetzt. Im Übrigen hält er die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 für unwirksam. Die klägerseits betriebene Unterlassung des Vollzugs des Folgevertrages stelle eine zum Nachteil des Beklagten begangene vorsätzliche sittenwidrige Schädigung i.S.d. § 826 BGB mit der sich daraus ergebenden Rechtsfolge dar. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung (GA 309 ff.) und den Schriftsatz vom 7.9.2011 (GA 363 f.) verwiesen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht im Ergebnis weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zugrunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Entscheidung. Das LG hat den Beklagten rechtlich zutreffend gemäß "§ 535 S. 2" (richtig: § 535 Abs. 2) BGB zur Zahlung rückständiger Miete i.H.v. 17.830,55 EUR nebst im Einzelnen bezifferter Zinsen verurteilt. Der Senat folgt den Gründen des angefochtenen Urteils nach Maßgabe der folgenden durch das Berufungsvorbringen veranlassten Ausführungen:

1. Die Klägerin ist entgegen der Auffassung der Berufung aktivlegitimiert. Allerdings teilt der Senat nicht die Auffassung des LG, der Beklagte habe das im Schreiben der Klägerin vom 25.2.2005 liegende Angebot auf Abschluss eines Mietvertrages mit dem Inhalt des bis dahin bestehenden Untermietverhältnisses konkludent angenommen. Das Eingreifen der Genehmigungsfiktion des § 4 PrKV bei Abschluss eines Mietvertrages von mindestens zehnjähriger Laufzeit setzt die Einhaltung der Schriftform bei Abschluss des Mietvertrages voraus (OLG Düsseldorf, Urt. v. 24.9.2009 - I-5 U 5/09 juris). Diese wäre nicht mehr gewahrt, wenn der Mietvertrag - wie das LG meint - lediglich konkludent zustande gekommen wäre.

Eines Rückgriffs auf die Konstruktion eines konkludenten Mietvertragsschlusses bedarf es jedoch nicht. Die Klägerin ist entsprechend der in § 3 Nr. 4 des streitgegenständlichen Untermietvertrages vom 25./26.3.1993 vorgesehenen Regelung aufgrund der vorzeitigen Beendigung des Hauptmietvertrages zwischen ihr und der Fa. C-GmbH in den zwischen dieser und dem Beklagten zustande gekommenen Untermietvertrag eingetreten. Die formularmäßige Regelung, wonach "der Investor - hierbei kann es sich nach der Formulierung des Vertrages, insbesondere im Hinblick auf die Vorbemerkung nur um die Klägerin handeln - für...