OLG Düsseldorf Urteil vom 28.06.1990 - 10 U 216/89

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zur Frage einer Pflicht des Mieters zur Erneuerung eines verschlissenen, von ihm selbst eingebrachten Teppichbodens nach Vertragsbeendigung

Leitsatz (amtlich)

Der Mieter braucht einen von ihm selbst eingebrachten im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung verschlissenen Teppichboden jedenfalls dann nicht zu erneuern, wenn ihm nur die laufenden Schönheitsreparaturen, nicht aber auch die Anfangsrenovierung überbürdet worden sind.

Orientierungssatz

Aus der Begriffsbestimmung der Schönheitsreparaturen wird gefolgert, daß sich die Arbeiten regelmäßig nur auf die Beseitigung von Abnutzungsspuren und die Behebung von Schäden beziehen, die sich bei normalem Mietgebrauch infolge natürlichen Verschleißes ergeben. Das kann logischerweise nur bedeuten, daß die Abnutzungsspuren an dem Mietobjekt dergestalt, wie es dem Mieter vom Vermieter überlassen worden ist, eingetreten sind: Was nicht überlassen worden ist, kann auch nicht abgenutzt werden.

Normenkette

BGB §§ 556, 326

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 21.11.1989; Aktenzeichen 10 O 172/89)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 21. November 1989 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsrechtszuges fallen der Klägerin zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

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Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

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Der Klägerin steht der im Berufungsrechtszug auf 20.000 DM beschränkte-Schadensersatzanspruch für die Ersetzung des verschlissenen Teppichbodens nicht zu.

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Die Klägerin stützt ihren Zahlungsanspruch auf § 326 BGB in Verbindung mit § 5 Abs. 3 des Mietvertrages, durch den der Beklagten die laufenden Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten überbürdet worden sind und ihr außerdem die Verpflichtung auferlegt worden war, das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses in renoviertem Zustand zurückzugeben. Hiermit kann die Klägerin jedoch nicht durchdringen.

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Insoweit mag zunächst dahinstehen, ob die Voraussetzungen des § 326 BGB überhaupt vorliegen, insbesondere, ob eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung – die unstreitig nicht erfolgt ist – ausnahmsweise entbehrlich war. Ferner mag auf sich beruhen, ob die Forderung gemäß § 558 Abs. 1 BGB verjährt ist, wie die Beklagte geltend macht.

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Der Klägerin steht nämlich ein Schadensersatzanspruch für den verschlissenen Teppichboden deshalb nicht zu, weil unstreitig zu Beginn des Mietverhältnisses in dem Objekt, das die Beklagte zu gewerblichen Zwecken gemietet hatte, ein Teppichboden nicht vorhanden war. Diesen hat die Beklagte vielmehr erst im Jahre 1981 auf eigene Kosten einbringen und verlegen lassen. Damit unterscheidet sich der Fall grundlegend von dem vom Senat in dem Verfahren 10 U 96/88 (vgl. DB 1989, 1132 = NJW-RR 1989, 663) beurteilten Sachverhalt. Dort hatte nämlich der Vermieter auf seine Kosten in den gewerblich genutzten Räumen Teppichboden verlegen lassen. Folglich hat der Senat den Mieter, dem vereinbarungsgemäß die Renovierungslast oblag, für verpflichtet erachtet, für den Verschleiß einzustehen und den Teppichboden zu erneuern. In jenem Urteil ist jedoch bereits angeklungen, daß dies anders zu beurteilen sein könne, wenn der Mieter die Kosten des Teppichbodens getragen habe. Dies hält der Senat nun in Fortführung des gleichen Gedankens aus folgenden Erwägungen für zutreffend:

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Aus der Begriffsbestimmung der Schönheitsreparaturen wird gefolgert, daß sich die Arbeiten regelmäßig nur auf die Beseitigung von Abnutzungsspuren und die Behebung von Schäden beziehen, die sich bei normalem Mietgebrauch infolge natürlichen Verschleißes ergeben (vgl. Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 5. Aufl., Rdnr. 136; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. II 406; Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., Rdnr. 38 zu §§ 535, 536 BGB, jeweils m.w.N.). Das kann logischerweise nur bedeuten, daß die Abnutzungsspuren an dem Mietobjekt dergestalt, wie es dem Mieter vom Vermieter überlassen worden ist, eingetreten sind: Was nicht überlassen worden ist, kann auch nicht abgenutzt werden. Dementsprechend werden auch die Klauseln, nach denen die vermieteten Räume „in erneuertem Zustand” oder „in renoviertem Zustand” zurückzugeben sind, so verstanden, daß sie den Mieter nicht zu einer vollständig „frischen” Renovierung verpflichten, sondern nur zu einer Beseitigung aller Abnutzungsspuren, die ihm anzulasten sind (vgl. Sternel a.a.O. Rdnr. II 417). Folglich hat die Beklagte nur für die Beseitigung der Abnutzungsspuren an dem bei Mietbeginn bereits vorhandenen, ihr vom Vermieter überlassenen Bodenbelag einzustehen.

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Ob dann etwas anderes zu gelten hat, wenn dem Mieter von Gewerberaum zulässigerweise nicht nur die laufende Renovierung, sondern auch die Anfangsrenovierung des Objekts überbürdet worden ist (vgl. hierzu etwa BGH WM 1978, 227), mag dahinstehen. Denn derartiges haben die Mietvertragsparteien ausweislich § 5 Abs. 3 des Mietvertrages gerade nicht vereinbart, wie sich insbesondere aus de...