Verfahrensgang
LG Darmstadt (Entscheidung vom 21.02.1991; Aktenzeichen 6 S 300/90) |
AG Offenbach (Aktenzeichen 37 C 1592/90) |
Tenor
Ein Rechtsentscheid ergeht nicht.
Gründe
Inhand der Akten ergibt sich folgender, vom Landgericht im Vorlagebeschluß nur unvollständig mitgeteilter Sachverhalt: Die Klägerin ist Eigentümerin der Grundstücke mit den Häusern … Vom ihr haben die Beklagten durch Mietvertrag vom 12.10.1976 eine Wohnung im Haus … mit einer Wohnfläche von 96,92 m² gemietet. Anfang 1987 ließ die Klägerin in allen Wohnungen der beiden vorgenannten Häuser isolierverglaste Fenster einbauen. Dabei wendete sie nach Abzug eines Instandhaltungskostenanteils Ton 55 % Modernisierungskosten im Betrag von 121.211,03 DM auf.
Nach Abschluß der Modernisierungsmaßnahmen verlangte die Klägerin unter dem 10.7.1987 eine Mieterhöhung von den Beklagten ab 1.11.1987. Dabei begehrte sie zum einen die Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung des Mietzinses auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 2 MHG für die Wohnung im Zustand vor dem Einbau der isolierverglasten Fenster und berechnete diese Miete mit 727 DM monatlich. Gleichzeitig machte sie gemäß § 3 MHG einen Modernisierungskostenzuschlag geltend. Diesen bezifferte sie mit 38 DM monatlich, wobei sie bei einer Gesamtwohnfläche der beiden Häuser von 2.805, 47 m² unter Zugrundelegung des nach § 3 MHG zulässigen Jährlichen Erhöhungsbetrages von 11 % der Modernisierungskosten einen Zuschlag von 0,39 DM je Quadratmeter Wohnfläche (hier also 96,92 a² mal 0,39 DM) geltend machte. Die Beklagten teilten der Klägerin mit Schreiben vom 21.7.1987 Bit, sie stimmten einer Mieterhöhung nach § 2 MHG zu, lehnten jedoch die Zahlung einer Zulage nach § 3 MHG ab. Die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen seien schon und nur bei der Ermittlung der Vergleichsmiete nach § 2 MHG zu berücksichtigen, die deshalb monatlich nicht nur – wie von der Klägerin berechnet – 727 DM, sondern 737,60 DM (7–27 DM zuzüglich 10,60 DM) betrage.
Da eine Einigung zwischen den Parteien nicht zustandekam, erhob die Klägerin Anfang 1988 Klage gegen die Beklagten mit dem Antrag, den Differenzbetrag von 27,40 DM monatlich (765 DM abzüglich 737,60 DM) für die drei Monate vom 1.11.1987 bis 31.1.1988, insgesamt also 82,20 DM an sie zu zahlen. Das von der Klägerin angerufene Amtsgericht Offenbach wies in dem Rechtsstreit 37 C 478/88 die Klage durch rechtskräftiges Urteil vom 8.3.1988 ab. In den Gründen des Urteils wird ausgeführt, entgegen dem Rechtsentscheid des OLG Hammtob 30.10.1982 (NJW 1983, 289 = WuM 1983, 17 = ZMH 1983, 102 = GE 1982, 1123 = RES II § 3 MHG Nr. 6) sei es nicht zulässig, wenn der Vermieter nach Abschluß der baulichen Malnähme zugleich eine Mieterhöhung nach § 2 MHG auf der Basis des früheren Zustands der Wohnung fordere sowie gleichzeitig und zusätzlich die anteiligen Modernisierungskosten gemäß § 3 MHG auf den Mieter umlegt, weil sowohl für die Ermittlung der Vergleichsmiete als auch für die Herstellung der Vergleichbarkeit mit der Bezugswohnung auf die tatsächlichen Verhältnisse abgestellt werden müsse, hypothetische Vergleichsrechnungen dagegen nicht angestellt werden dürften.
Die Klägerin forderte ungeachtet des Inhalts des Urteils vom 8.3.1988 die Beklagten mit Schreiben vom 8.6.1988 und 19.4.1989 auf, ab 1.2.1988 monatlich über die tatsächlich geleisteten Zahlungen von jeweils 737,60 DM hinaus weitere 27,40 DM an sie zu zahlen. Diesen und weiteren Schriftwechsel zwischen den Parteien nahmen die Beklagten im Jahre 1989 zum Anlaß, negative feststellungsklage gegen die Klägerin zu erheben mit dem Antrag, festzustellen, dal sie nicht vor pflichtet sind, auf Grund der Mieterhöhung vom 10.7.1987 seit dem Februar 1988 eine monatliche Mieterhöhung von 27 DM an die Klägerin zu zahlen. Diese Klage wurde vom Amtsgericht Offenbach in dem Rechtsstreit 350 C 2672/69 durch Urteil vom 2.6.1969 (durch einen arideren Richter als denjenigen, der das Urteil vom 6.3.1966 erlassen hatte) abgewiesen Bit der Begründung, es gehe Bit der herrschenden Meinung im Anschluß an den Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 30.10.1962 davon aus, daß der Vermieter nach Durchführung einer Modernisierung eine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG auf der Basis nicht modernisierten Wohnraums sowie gleichzeitig und zusätzlich eine Erhöhung gemäß § 3 MHG verlangen könne. Die Beklagten nahmen, wie die Klägerin in dem vorliegenden Rechtstreit Bit der Klageschrift unwidersprochen vorgetragen hat ihre gegen das Urteil vom 2.8.1989 eingelegte Berufung, die bei dem Landgericht Darmstadt unter dem Aktenzeichen 6 S 36 89 anhängig war, später zurück.
Mit der vorliegenden, im Frühjahr 1990 erhobenen Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten für die 26 Monate von 1.2.1966 bis 31.3.1990 den oben genannten Differenzbetrag von 27,40 DM, insgesamt also 712,40 DM. Das Amtsgericht Offenbach hat die Klage durch Urteil vom 15.5.1990 mit der Begründung abgewiesen, auf der schon das Urteil vom 8.3.1988 beruht. Das auf die zulässige Berufung der Klägerin Bit der. Sache befaß...
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