OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 05.01.2004 - 20 W 290/2003, 20 W 290/03

Leitsatz (amtlich)

Ein Verwalter, der durch Maßnahmen in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer Rechtsstreitigkeiten der Wohnungseigentümer provoziert und durch sein Verhalten den Eindruck erweckt, er nutze seine Stellung und das Vertrauen der übrigen Wohnungseigentümer aus, um seine Interessen gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer durchzusetzen, ist für sein Amt ungeeignet. Dies gilt auch dann, wenn die selbe Person, die zunächst einzelkaufmännische Verwalterin war, eine Verwalter-GmbH gründet und als deren alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführerin tätig wird. Auch unter Berücksichtigung eines der Gemeinschaft zustehenden Ermessensspielraumes entspricht die Bestellung dieser GmbH in einem derartigen Fall nicht den Grundsätzen der ordnungsgem.en Verwaltung.

Verfahrensgang

LG Wiesbaden (Beschluss vom 21.07.2003; Aktenzeichen 4 T 105/2003)

AG Wiesbaden (Aktenzeichen 61 UR II 75/2002)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wirdzurückgewiesen.

Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 19.488,00 EUR festgesetzt.

Gründe

Die Beteiligten bilden die Eigentümergemeinschaft ... Str. ... in O1. Die Beteiligte zu 2) war seit über 20 Jahren als Inhaberin der Hausverwaltung X... Verwalterin der Gemeinschaft. Jetzt ist sie eine der alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführerinnen der weiteren Beteiligten, der derzeitigen Verwalterin, um deren Bestellung der Streit im vorliegenden Verfahren geht.

Zu TOP 4 beschloss die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung v. 12.5.1998 in Verlängerung des bestehenden Verwaltervertrages die Bestellung der Hausverwaltung X... zur Verwalterin für die Zeit v. 1.1.1999 bis 31.12.2003. Gleichzeitig wurde die Hausverwaltung X... ermächtigt, zu einem von ihr zu bestimmenden Zeitpunkt die Rechte und Pflichten aus dem Verwaltervertrag auf die Hausverwaltung X... GmbH zu übertragen, wobei alle anderen Bestimmungen des Verwaltervertrags gültig bleiben sollten. In der Eigentümerversammlung v. 16.5.2000 wurde durch Beschluss zu TOP 4 a der Antrag der Beteiligten zu 1), die Hausverwaltung X als Verwalterin abzuberufen und den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen, bei vier Stimmenthaltungen mit zehn zu vier Stimmen abgelehnt.

Diesen Beschluss hatte die Beteiligte zu 1) angefochten und schließlich beantragt, die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Abberufung der Verwalterin durch das Gericht zu ersetzen.

Der Antrag war insbes. darauf gestützt, dass die Beteiligte zu 2) ihre Interessen als Eigentümerin bzw. Miteigentümerin von mehreren Wohnungen über ihre Pflichten als Verwalterin gestellt habe und deshalb ihre Abberufung ordnungsgem.er Verwaltung entspreche. Dies werde durch das Verhalten der Beteiligten zu 2) bei der Errichtung eines gemeinsamen Ausgangs der Wohnungen Nr. ... und ..., die der Beteiligten zu 2) und dem Beteiligten zu 15) gehören und neben der Wohnung der Beteiligten zu 1) liegen, deutlich. Die Beteiligte zu 2) hatte unter Inanspruchnahme von Gemeinschaftseigentum diesen Ausgang errichtet, obwohl der in der Eigentümerversammlung v. 27.5.1997 unter TOP 7 gefasste Beschluss über die Genehmigung dieser Maßnahme und die Einräumung eines Sondernutzungsrechtes vom AG in dem amtsgerichtlichen Verfahren 61 UR II 76/97 am 11.2.1998 für ungültig erklärt worden war. Zwar hatte die Beteiligte zu 2) nach erneuter mehrheitlicher Beschlussfassung über die Genehmigung in der Eigentümerversammlung v. 16.3.1999 unter TOP 5 selbst zu Protokoll genommen, der Antrag sei abgelehnt, da er der Einstimmigkeit bedürfe. Dem vor dem AG in dem Verfahren 61 II 156/99 erfolgreich geltend gemachten Beseitigungsverlangen der Beteiligten zu 1) war sie unter Berufung auf die nicht erfolgte Anfechtung des Mehrheitsbeschlusses entgegen getreten und erst Anfang 2001 nachgekommen, nachdem das LG mit Beschl. v. 9.8.2000 nach Zurückverweisung durch den Senat ihre Erstbeschwerde erneut zurückgewiesen hatte und bereits eine zweite weitere Beschwerde anhängig war.

Das AG hatte in dem Verfahren 61 UR II 71/2000 mit Beschl. v. 16.11.2000 antragsgem. die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Abberufung der Beteiligten zu 2) als Verwalterin ersetzt, da auf Grund ihres Verhaltens im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung der Eingangstür allein die Abberufung ordnungsgem.er Verwaltung entspreche.

Die dagegen von den Antragsgegnern erhobene Beschwerde war zunächst erfolgreich. Das LG hat mit Beschl. v. 10.7.2001 in dem Verfahren

4 T 61/2001 den amtsgerichtlichen Beschluss aufgehoben und die Anträge der Beteiligten zu 1) zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, auf Grund des Übergangs der Hausverwaltung zum 1.1.2001 auf die weitere Beteiligte sei das Rechtsschutzbedürfnis für eine Abberufung der Beteiligten zu 2) entfallen und mangels Erledigungserklärung zurückzuweisen. Auch dem Hilfsantrag auf Ersetzung der Zustimmung zur Abberufung der wei...