OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 07.04.2003 - 20 W 209/01

keine Angaben zur Rechtskraft

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentümer. Verwalter. Wiederwahl. Anfechtung. wichtiger Grund

Leitsatz (amtlich)

1. Die Wiederwahl eines Verwalters kann erfolgreich angefochten werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der das Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft stört. Wer die Störung selbst vorwerfbar verursacht hat, kann sich nicht darauf berufen.

2. Da die Mehrheit der Gemeinschaft sich bei einer Wiederwahl für die Person des Verwalters entschieden hat, unterliegt die Beurteilung des wichtigen Grundes schärferen Anforderungen als im Fall der Anfechtung bzw. Kündigung.

3. Nicht jeder Fehler der Abrechnung begründet die Anfechtung der Wiederwahl, es kommt auf die Einzelumstände an.

Normenkette

WEG 26 I; WEG 26 II; WEG 28 III

Verfahrensgang

LG Darmstadt (Aktenzeichen 19 T 455/00)

AG Offenbach (Aktenzeichen 41 II 102/00)

Gründe

Die Beteiligten zu 1) und 2) bilden die Eigentümergemeinschaft F. Straße 1…-1… in H., deren Verwalterin die Beteiligte zu 3) ist.

In der Versammlung vom 07.06.2000 beschlossen die Eigentümer zu TOP 3 mehrheitlich die Gesamt- und Einzeljahresabrechnung 1999 sowie die Entlastung der Verwalterin sowie zu TOP 5 deren Wiederwahl für die Zeit vom 01.01.2001 bis 31.12.2005 (Bl. 14 und 15 d. A.). In dem Protokoll der Versammlung vom 07.06.2000 heißt es zu TOP 5:

Zu diesem Tagesordnungspunkt meldete sich Herr Dr. R. zu Wort und versuchte, mit seinem Vortrag die Verwaltung zu diskreditieren. Als die Mehrheit der Eigentümerversammlung deutlich machte, dass sie nicht gewillt ist, sich diese Anschuldigungen von Herrn Dr. R. weiter anzuhören, stellte Herr S. einen Geschäftsordnungsantrag auf Beendigung der Diskussion.

Abstimmungsergebnis: Der Geschäftsordnungsantrag wurde bei 6 Gegenstimmen und 6 Enthaltungen mehrheitlich angenommen.

Mit am 09.06.2000 bei Gericht eingegangenem Schreiben vom gleichen Tag hat der Beteiligte zu 1) die zu TOP 3 und TOP 5 gefassten Beschlüsse angefochten. Mit Schreiben vom 10.07.2000 hat der Beteiligte zu 1) erklärt, er warte wegen der Formulierung des Antrags zur Anfechtung des Wiederwahlbeschlusses die mündliche Verhandlung ab (Blatt 11 d. A.). In der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht vom 13.09.2000 hat der Beteiligte zu 1) dann die Anträge aus der Antragsschrift vom 09.06.2000 gestellt (Blatt 73 d. A.).

Bezüglich der Jahresabrechnung hat der Antragsteller bemängelt, sie enthalte keine Vermögensübersicht. Nach Hinweis auf Seite 3 der Abrechung (Bl. 19 d. A.) hat der Antragsteller erklärt, dass ihm diese Vermögensübersicht nicht ausreiche. Hinsichtlich der Ausgabenposition „Rechtsstreit Dr. R./WEG” mit insgesamt 5.741,20 DM seien aus dem WEG-Verfahren AG Offenbach 41 II 122/99 4.431,20 DM Anwaltshonorar zu Lasten der WEG abgerechnet worden, obwohl entweder die Verwalterin die Kosten selbst zu tragen habe, da sich das Verfahren gegen sie gerichtet habe, oder der Antragsteller auf Grund der gerichtlichen Kostenentscheidung. Hinsichtlich der Betriebskostenposition „Nachberechnung Wasser/Kanal 98” mit 43.168,87 DM (Bl. 18 d. A.) hat der Antragsteller geltend gemacht, die Beteiligte zu 3) hätte sich auf die Schätzung des Verbrauchs in 1998, die durch die Stadt H. wegen eines defekten Zählers vorgenommen wurde, nicht einlassen dürfen, da sie wesentlich über dem sonstigen durchschnittlichen Verbrauch liege.

Gegen den Beschluss über die Wiederwahl der Verwalterin hat der Antragsteller eine Vielzahl von Gründen vorgetragen. So hat er geltend gemacht, ihm sei bei der Diskussion über die Wiederwahl mit Billigung des Geschäftsführers der Beteiligten zu 3) das Wort entzogen worden sei. Auch aus TOP 1 des Protokolls vom 07.06.2000 ergebe sich, dass und wie der Antragsteller beschimpft worden sei. Schon am 11.06.1996 habe der Geschäftsführer der Verwalterin sich beleidigend über die Schreiben des Antragstellers und seine früheren Vermögensübersichten geäußert und auch die damalige Verwaltungsratsvorsitzende Sl. in dem Protokoll der Versammlung vom 11.06.1996 (Bl. 27 d.A.) angegriffen. Außerdem habe die Verwalterin für das Abrechnungsjahr 1999 keine Vermögensübersicht mehr erstellt, nachdem sie für 1994 und 1995 mangels ordnungsgemäßer Vermögensübersichten nicht entlastet worden sei. Der Geschäftsführer der Verwalterin belüge häufig die Miteigentümer, so enthielten die Abrechnungen 1998 und 1999 falsche Angaben im Zusammenhang mit der Abrechnung von Wasser- bzw. Kanalkosten 1998. Auch informiere er die Gemeinschaft bewusst unvollständig über die laufenden WEG-Verfahren, insbesondere die Aufhebung von Beschlüssen. Er habe zu Lasten der WEG Untreue und Betrug begangen. So habe die Verwalterin das Entstehen von Sollsalden auf den Gemeinschaftskonten und damit einhergehenden Zinsbelastungen für die WEG zu vertreten, da sie die bestehenden buchhalterischen Möglichkeiten nicht ausschöpfe und auch keine Sonderumlage anfordere. An sich umlagefähige Kosten würden von der Verwalterin nicht in den maßgeblichen Jahresabrechnungen ei...