OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 03.03.2003 - 20 W 261/01

keine Angaben zur Rechtskraft

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentümer. Teilungserklärung. Jahresabrechnung. Betriebskosten

Leitsatz (amtlich)

Ohne eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung oder in einer Vereinbarung im Sinn von § 10 WEG muss die Jahresabrechnung hinsichtlich der Betriebskosten nicht an § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung ausgerichtet sein.

Normenkette

BerechnungsVO 27 II; WEG § 10; WEG 28 III

Verfahrensgang

LG Darmstadt (Aktenzeichen 19 T 315/00)

Gründe

Die Beteiligten zu 1) und 2) bilden die Eigentümergemeinschaft …-Straße …-… in O1, deren Verwalter die Beteiligte zu 3) ist.

In der Versammlung vom 17.04.1998 beschlossen die Eigentümer zu TOP 3 mehrheitlich die Gesamt- und Einzeljahresabrechnung 1997 sowie die Entlastung des Verwalters. Mit am 20.04.1998 bei Gericht eingegangenem Schreiben vom 19.04.1998 hat der Beteiligte zu 1) diesen TOP 3 angefochten und die Ungültigerklärung der dazu gefassten Beschlüsse begehrt. Er hat ferner die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen die Verwalterin angekündigt.

Die Anfechtung richtete sich gegen die Ausgabepositionen 14 (Schädlingsbekämpfung), 15 (Garten- und Außenanlagen), 22 (Bankkosten), 24 (Kleinmaterialien) sowie den der Abrechnung beigefügten „Status zum 31.12.1997” (Bl. 8 d. A.); hinsichtlich der Position 20 (Rechtsstreit Dr. R. gegen WEG) beanstandete der Beteiligte zu 1), dass davon 267, 84 DM auf eine überflüssige Mahnung wegen eines Nachforderungsbetrages aus 1996 entfielen. Hinsichtlich der Bankkosten in Höhe von 4.939,88 DM hat der Antragsteller die Meinung vertreten, sie hätten nicht in die Abrechnung aufgenommen werden dürfen, da die Verwalterin nicht zur Kontoüberziehung befugt gewesen sei. Überhaupt sei die Jahresabrechnung im Anfechtungsverfahren nicht nur rechnerisch, sondern auch wegen der Berechtigung der einzelnen Positionen vom Gericht zu überprüfen. Hinsichtlich der Ausgabepositionen 14, 15 und 24 mit zusammen 4.869,44 DM hat der Antragsteller die Anfechtung darauf gestützt, dass sie statt als nach Mietrecht umlagefähige als nicht umlagefähige Betriebskosten in der Abrechnung aufgeführt wurden.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 30.05.2000 (Bl. 79-84 d. A.) den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17.04.1998 zu TOP 3 insoweit aufgehoben, als die in der Jahresabrechnung 1997 enthaltene Vermögensaufstellung zum 31.12.1997 genehmigt und der Verwalterin Entlastung erteilt wurde. Im übrigen ist der Antrag des Beteiligten zu 1) auf Ungültigerklärung vom Amtsgericht zurückgewiesen worden.

Die Antragsgegner haben gegen den amtsgerichtlichen Beschluss keine Beschwerde eingelegt.

Mit seiner Erstbeschwerde hat der Beteiligte zu 1) an seiner Auffassung zum Prüfungsumfang im Anfechtungsverfahren festgehalten. Zur Aufgliederung der Betriebskosten hat der Beteiligte zu 1) unwidersprochen vorgetragen, diese sei auf Wunsch der Eigentümer insbesondere während seiner Zeit als Verwalter, aber auch 1994 und 1995 durch die jetzige Verwalterin nach Umlagefähigkeit bzw. Nichtumlagefähigkeit auf Mieter vorgenommen worden. Er hat behauptet, der Geschäftsführer der Verwalterin habe eine derartige Verpflichtung übernommen, ohne dass dafür eine Aufnahme in den Verwaltervertrag notwendig gewesen sei. Dem Antrag des Beteiligten zu 1) im Beschwerdeverfahren, unter Abänderung des amtsgerichtlichen Beschlusses nach seinen erstinstanzlichen Anträgen zu entscheiden, soweit diese zurückgewiesen wurden, sind die Beteiligten zu 2) und 3) entgegengetreten. Sie haben geltend gemacht, die Verwalterin habe keine allgemeingültige Zuordnung der Ausgaben nach ihrer Umlagefähigkeit treffen können, da diese von der mietvertraglichen Vereinbarung abhänge. Anhand der Einzelaufstellung sei unter Zuhilfenahme der Belege jedem vermietenden Eigentümer eine Umlagenabrechnung möglich gewesen.

Das Landgericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung der Miteigentümerin K. Sl. zur Verpflichtung des Geschäftsführers der Beteiligten zu 3), als zukünftiger Verwalterin die Kosten der Jahresabrechnung danach aufzuschlüsseln, ob sie auf Mieter umlagefähig sind oder nicht. Wegen der Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf den Inhalt des Terminsprotokolls vom 21.03.2001 (Bl. 126-130) samt Anlagen. Unter Zurückweisung der weitergehenden Beschwerde des Beteiligten zu 1) hat die Kammer den amtsgerichtlichen Beschluss abgeändert und den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17.04.1998 zu TOP 3 über die Jahresabrechnung 1997 auch hinsichtlich der Positionen 14 (Schädlingsbekämpfung), 15 (Garten- und Außenanlagen) und 24 (Kleinmaterialien) für ungültig erklärt.

Der Beteiligte zu 1) hat mit seiner weiteren Beschwerde gegen den landgerichtlichen Beschluss gerügt, das Gericht habe nicht auf die Stellung sachgerechter Anträge im Hinblick auf einen Verpflichtungsantrag gegen die Beteiligte zu 3) hingewirkt.

Seine Beanstandung wegen der Ausgabenposition 22 (Bankkosten) und 20 (Rechtsstreit Dr. R. ./. WEG) verfolgt der Beteiligte zu 1) in diesem Verfahren nich...