OLG Frankfurt am Main Beschluss vom 07.10.1986 - 20 W 98/86

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Mietvertragskündigung und Verwalterpflicht

Verfahrensgang

AG Wiesbaden (Aktenzeichen 33 UR II 35/84)

LG Wiesbaden (Aktenzeichen 4 T 465/85)

Tenor

Der angefochtene Beschluß und der Beschluß des Amtsgerichts Wiesbaden vom 03.09.1985 werden aufgehoben.

Der Verwalter wird angewiesen, den Mietvertrag mit dem Beteiligten zu 25. vom 12.09.1973 zum nächstmöglichen Termin zu kündigen.

Die Gerichtskosten aller Instanzen haben die Antragsgegner zu tragen.

Außergerichtliche Kosten werden in allen Instanzen nicht erstattet.

Geschäfts- und Beschwerdewert für alle Instanzen: je 5.000,– DM.

Gründe

Wegen des Sachverhalts wird auf dessen Darstellung in den Gründen des amtsgerichtlichen Beschlusses Bezug genommen.

Die sofortige Beschwerde des Antragstellers ist zulässig und in der Sache begründet. Der angefochtene Beschluß ist nicht rechtsfehlerfrei ergangen. Da eine weitere Aufklärung des. Sachverhalts nicht erforderlich ist, kann der Senat abschließend in der Sache entscheiden.

Dem Landgericht kann noch darin gefolgt werden, daß sich der Antragsteller nicht mehr auf die Unwirksamkeit des vor Abschluß des Mietvertrages vom 12.09.1973 von den Miteigentümern des Hauses 20 a gefaßten Universalbeschlusses (§ 23 III WEG) berufen kann. Dies schon deswegen nicht, weil der Antragsteller der Vermietung selbst zugestimmt hat und die Wohnungseigentümer sich infolge erheblichen Zeitablaufs auf die ursprüngliche Wirksamkeit des Mietvertrages verlassen konnten. Das Landgericht hat aber dann rechtsfehlerhaft den Anspruch des Antragstellers auf eine ordnungsmäßige Verwaltung (§ 21 IV WEG) verneint, der ihm geblieben ist, auch wenn er den Negativbeschluß vom 17.04.1984 (TOP 10) nicht anfechten kann (vgl. dazu OLG Frankfurt Rpfleger 82, 143).

Das Landgericht hat vorliegend den unbestimmten Rechtsbegriff der ordnungsmäßigen Verwaltung (vgl. dazu Weitnauer, WEG, 6. Aufl., § 21 Rdnr. 7 a) als erfüllt angesehen, wenn das Mietverhältnis zwischen der Gemeinschaft (Häuser 20a und 20b) und dem Beteiligten zu 25. fortgesetzt, wird. Dem kann nicht beigetreten werden.

Bei der im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung vorzunehmenden Interessenabwägung hätte das Landgericht auf den Antragsteller einerseits und die zustimmungsberechtigten Wohnungseigentümer – und nicht den Beteiligten zu 25. als Mieter – andererseits abstellen müssen. Dabei steht zugunsten des Antragstellers die ursprüngliche Zweckbestimmung des vermieteten Raumes als Fahrradabstellraum und die Möglichkeit, Fahrräder diebstahlsicher abzustellen, so sehr im Vordergrund, daß der wirtschaftliche Nachteil einer Vertragskündigung (geringfügiger Mietzinsausfall für die Wohnungseigentümer) zurücktreten muß. Der Antragsteller muß sich auch im Hinblick darauf, daß ein Fahrradabstellraum im gemeinschaftlichen Eigentum vorhanden ist, nicht auf die weniger sichere Möglichkeit verweisen lassen, sein Fahrrad statt in der Wohnung an einem vom Beteiligten zu 25. angebotenen Ort unter der Treppe in Ebene 1 abzustellen

Die Wohnungseigentümer mußten damit rechnen, daß Miteigentümer sich ein Rad anschaffen und dann auf den dafür vorgesehenen Abstellraum zurückgreifen wollen. Darauf, daß sie sich dessen bewußt waren, deuten auch die vereinbarte Vertragsdauer und die Kündigungsfristen hin.

Der Antragsteller hat danach, nachdem ein positiver Eigentümerbeschluß nicht zustandegekommen ist, gegen die Antragsgegner (Häuser 20a und 20b) sowohl als Vermieter und als Miteigentümer, die die Verwendung der Abstellräume zu ihrer Angelegenheit gemacht – haben (vgl. des Protokoll der Eigentümerversammlung vom 18.02.1972), als auch als zustimmungsberechtigte Wohnungseigentümer (Haus 20a) einen Anspruch auf Zustimmung zur Vertragskündigung zum nächstmöglichen Termin. Aufgrund dieser Zustimmungsverpflichtung kann die Anweisung zur Kündigung direkt an den Verwalter ergehen (Bärmann-Pick-Merle, WEG, 5. Aufl., § 21 Rdnr. 68).

Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 47, 48 II WEG.

Fundstellen

OLGZ 1987, 50