Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Entlastung des Verwalters als Anspruchsverzicht
Verfahrensgang
AG Königstein (Aktenzeichen 3 UR II 29/86) |
LG Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2/9 T 1069/87) |
Tenor
Die weitere Beschwerde der Antragstellerin zu I 2. – für die Antragsteller zu I 1. ist die weitere Beschwerde zurückgenommen worden – wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiter en Beschwerde hat die Antragstellerin zu I 2. zu tragen, 1/6 davon gesamtschuldnerisch mit der Antragstellerin … Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Wert: 3.937,90 DM.
Gründe
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin zu I 2. – die der Antragsteller zu I 1. wurde zurückgenommen – ist zulässig, in der Sache aber nicht begründet. Der angefochtene Beschluß beruht nicht auf einer Gesetzesverletzung, worauf allein er nachzuprüfen war. Eine Schadensersatzverpflichtung der Beteiligten zu IV., der Verwalterin, haben die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei selbst für den Fall verneint, daß die Verwaltung den Auftrag zum Rückschnitt der Hecken erteilt haben sollte, was bis in das Rechtsbeschwerdeverfahren hinein streitig geblieben ist.
Der angefochtene Beschluß geht zutreffend davon aus, daß die Wohnungseigentümer mit dem verbindlich gewordenen Eigentümerbeschluß vom 1.4.1987 (TOP 2) nicht nur die Jahresabrechnung 1986 genehmigt haben, sondern die Verwaltung damit auch entlastet haben. Dieser Entlastung kommt die Bedeutung zu, daß auch die der Abrechnung zugrundeliegende Verwaltungstätigkeit selbst gebilligt wird und die Gemeinschaft im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses auf mögliche – bekannte oder erkennbare – Ansprüche aus der Geschäftsbesorgung der Verwaltung verzichtet (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 28 Rdnr. 50; Weitnauer, WEG, 6. Aufl., § 28 Rdnr. 17; Palandt-Bassenge, BGB, 47. Aufl., § 26 WEG Anm. 4; BayObLG 75, 161, 165; Rpfleger 79, 66, 266; OLG Celle OLG Z 83, 177; KG ZMR 87, 31; OLG Frankfurt 20 W 358/87 vom 19.5.1988).
Vorliegend führt dies dazu, daß die Antragstellerin zu I 2. von der Verwalterin weder Erstaz der für die Gartenarbeiten auf gewendeten Kosten (1.659,– DM) noch die Feststellung begehren kann, daß die Verwalterin für die Folgekosten einer etwaigen Neuanpflanzung aufzukommen hat. Wenn nämlich die Entlastung der Verwalterin die Billigung ihrer Geschäftsbesorgung beinhaltet, kann entgegen dem Vortrag der weiteren Beschwerde nicht zwischen der Genehmigung der Ausgaben einerseits – insoweit Entlastung – und der die Kosten verursachenden Verwaltungstätigkeit andererseits – insoweit keine Entlastung – unterschieden werden. Die Wohnungseigentümer konnten zwar wegen der Vertretungsberechtigung der Verwaltung nach außen die Bezahlung der Rechnung für die Gartenarbeit nicht verhindern, wohl aber mit Mehrheit die Aufnahme dieser Ausgabe zu Lasten der Gemeinschaft in die Abrechnung 1986, wenn sie der Auffassung gewesen wären, daß für diese Kosten der Verursacher allein aufzukommen hat, und mit dieser Begründung hätte der Abrechnungsbeschluß auch angefochten werden können. Dies ist nicht geschehen, so daß dem Eigentümerbeschluß vom 1.4.1987 die beschriebene Wirkung der Entlastung zukommt. Dem Eigentümerbeschluß vom 23.10.1986 (TOP 4 b) konnte das Landgericht, obwohl es sich um einen – nicht anfechtbaren – sogenannten Negativbeschluß handelt (OLG Frankfurt OLG Z 80, 418), ergänzend den Willen der Mehrheit entnehmen, die Kosten und Folgekosten des „radikalen Rückschnitts” nicht auch der Verwaltung anzulasten, was dann wieder dem positiven Entlastungsbeschluß vom 1.4.1987 entsprechen würde.
Schließlich mußte das Landgericht sich auch entgegen dem Vortrag der weiteren Beschwerde im Hinblick auf die Wirkung der Entlastung nicht mit § 22 WEG auseinandersetzen. Der nicht angefochtene Mehrheitsbeschluß ist wirksam, selbst wenn er einstimmig hätte gefaßt werden müssen. Ob im übrigen überhaupt von einer baulichen Veränderung oder einer über die ordnungsmäßige Instandhaltung hinausgehenden Aufwendung gesprochen werden könnte, kann daher dahinstehen. Dagegen spräche schon, daß der Auftrag im Rahmen des Gartenpflegevertrages erteilt wurde und nicht eine Beseitigung der Hecken, sondern einen Rück- und Verjüngungsschnitt zum Gegenstand hatte (vgl. das Schreiben der Gartenbaufirma vom 14.7.1986).
Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 47, 48 WEG.
Fundstellen
OLGZ 1989, 60 |
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